Odszkodowania za zmianę planu w przypadku zbycia nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli konsekwencją uchwalenia lub wprowadzenia zmian do już istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości (lub nawet z jakiejś jej części) w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, to jej właściciel może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część - przypomina Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Warto także pamiętać, że gmina może ustosunkować się do takich roszczeń również poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej.

Idąc dalej, jeśli na skutek uchwalenia bądź zmiany planu wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel decyduje się na zbycie takiej nieruchomości i nie skorzystał z praw wymienionych powyżej, może wystąpić do gminy z żądaniem wypłacenia odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości.

Zasada ta ma chronić inwestorów przed negatywnymi skutkami działalności planistycznej gminy, która może ingerować w posiadane przez nich prawo własności - wyjaśnia Bartosz Antos. Wysokość takiego odszkodowania, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana jest na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmiana? tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ustawodawca przy określaniu zasad przyznawania odszkodowań związanych ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego posłużył się pojęciem "zbycia nieruchomości" (art. 36 ust. 3 ustawy) oraz "sprzedaży nieruchomość" (art. 37 ust. 1 ustawy).

Powstaje więc pytanie - jakie transakcje mogą uprawniać właścicieli do wystosowania w stosunku do gminy odpowiednich roszczeń? Sprzedaż to, zgodnie z przesłankami prawa cywilnego, odpłatna czynność prawna. Z kolei zbycie wiąże się zarówno z odpłatnym, jak i nieodpłatnym przeniesieniem własności rzeczy.

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym "zbycia nieruchomości" nie należy łączyć z odpłatną i nieodpłatną formą przeniesienia własności - zdaniem większości sądów ma to zastosowanie do odpłatnej formy zbycia, a więc sytuacji, gdy właściciel nie uzyskał dodatkowej korzyści majątkowej w razie obniżenia wartości jego nieruchomości. W konsekwencji, odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmiany planu, może zostać przyznane w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości - podkreśla Bartosz Antos.

Przypomnijmy, że odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmiany planu, może zostać przyznane w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości ale tylko właścicielowi, który nie skorzystał z innych przysługujących mu roszczeń, wymienionych w poprzedniej części artykułu - informuje Bartosz Antos. Stanowisko wyłączające możliwość występowania o odszkodowanie w przypadku transakcji dokonanych nieodpłatnie znaleźć można m.in. w uchwale składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 grudnia 2009 r., sygnatura akt: II OPS 3/09; wyroku Sądu Najwyższego z 11 marca 2011 r., sygnatura akt: II CSK 321/10; wyroku Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 2009 r., sygnatura akt: IV CSK 508/08.

W świetle powyższych rozważań warto zatem zadać pytanie, czy za odpłatne zbycie może zostać uznane wniesienie nieruchomości aportem do spółki - czyli sytuacja, w której nie mamy bezpośrednio do czynienia ze sprzedażą danej działki?

Kluczowy dla omawianej tu sprawy będzie wyrok Sądu Najwyższy z 9 marca 2016 r.; sygnatura akt: II CSK 411/15. Sąd okręgowy, do którego początkowo trafiła sprawa, oddalił roszczenie właściciela nieruchomości stwierdzając o braku wykazania przez powódkę, iż wniesienie działki aportem do spółki miało charakter odpłatny. W konsekwencji, roszczenie nie zostało udowodnione i nie posiada podstaw prawnych.

Poskutkowała dopiero wniesiona skarga kasacyjna do SN, który wyraził pogląd, zgodnie z którym strona uprawniona będzie do żądania odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ wniesienie spornej działki aportem do spółki spełnia kryteria "zbycia", o którym mowa w tym przepisie - wyjaśnia Bartosz Antos.

A zatem dokonana została transakcja zgodna z wytycznymi zawartymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ wniesienie działki aportem do spółki, pomimo tego, że nie stanowiło sprzedaży, może zostać uznane za odpłatne zbycie nieruchomości, gdyż właściciel nieruchomości otrzymał ekwiwalent pod postacią udziałów w podwyższonym kapitale spółki - podsumowuje Bartosz Antos.