Ogólnopolski rejestr licytowanych nieruchomości

Grupa senatorów przygotowała projekt nowelizacji przepisów o licytacjach nieruchomości przez komorników. Zakłada on wprowadzenie ogólnopolskiego rejestru ogłoszeń o licytowanych nieruchomościach, który byłby publikowany na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości, a nie jak dotychczas, na tablicach ogłoszeń w sądowych korytarzach. Zdaniem projektodawców - obecne regulacje niedostatecznie chronią prawa dłużnika i wierzyciela.

- Informacja o licytacji powinna stanowić informację publiczną, dostępną dla każdego obywatela. Im więcej osób będzie wiedzieć o licytacji, tym więcej weźmie w niej udział, a cena za nieruchomość będzie wyższa - uważa senator Jerzy Szmit (PiS).

- Nieruchomości sprzedaje się często za ułamek prawdziwej wartości, ze szkodą zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela. Dłużnik traci dom, jego dług nie maleje, zaś wierzyciel nie odzyskuje należności - ocenia radca prawny Lech Obara ze Stowarzyszenia Pomocy Prawnej Stop Wyzyskowi w Olsztynie.

Ministerstwo Sprawiedliwości zgadza się z pomysłem takiej strony internetowej, chce jednak, aby jej gospodarzem była Krajowa Rada Komornicza.

- Właściwym miejscem na publikację obwieszczeń o licytacjach jest strona samorządu komorniczego. Taki projekt przyjął już Komitet Rady Ministrów - uważa Jerzy Sadomski, dyrektor departamentu legislacyjno-prawnego ministerstwa.

Informacja dla nielicznych

Obecnie komornik zawiadamia o licytacji nieruchomości przez ogłoszenie w budynku sądu, w lokalu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Zdaniem ekspertów taki sposób nie pozwala na dotarcie wiadomości do szerszej grupy odbiorców.

- Komornik sam arbitralnie ustala, jaki dziennik jest poczytny w danej miejscowości. W rezultacie czasami na licytację trafiają sami wtajemniczeni, a z góry wyznaczona osoba kupuje nieruchomość za niską cenę - mówi adwokat Lech Obara.

- Dlatego konieczne jest stworzenie systemu ogłoszeń o licytacjach nieruchomości dla terenu całego kraju. Wychodzi to naprzeciw oczekiwaniom społecznym i potrzebom obrotu gospodarczego - podkreśla senator Piotr Andrzejewski.

Wszyscy są (prawie) zgodni...

Pomysł jednej listy ma duże szanse realizacji, gdyż wszystkie strony oceniają go pozytywnie.

- Rejestr internetowy umożliwi szerszy dostęp do informacji o licytacjach - mówi Iwona Karpiuk-Suchecka z Krajowej Rady Komorniczej.

- To bardzo dobry pomysł, bo większa liczba licytujących pozwala uzyskać większą cenę - informuje sędzia Marcin Łochowski z Sądu Okręgowego w Warszawie.

Zainteresowani różnią się jednak co do tego, kto ma stronę prowadzić.

- Nowelizowany art. 955 k.p.c. taki obowiązek nakłada na Krajową Radę Komorniczą. Trudno oszacować koszty takiego przedsięwzięcia dla budżetu ministerstwa, a projekt nie precyzuje, kto miałby je ponosić - wyjaśnia Jerzy Sadomski.

...ale nie w zakresie oszacowania

Projekt zakłada, że komornik będzie zawiadamiał nieobecnego dłużnika i wierzyciela o zakończeniu opisu i oszacowania nieruchomości. Czynności tych dokonuje dla określenia wartości nieruchomości i ceny wywoławczej. Zawiadomienie ma zawierać pouczenie o prawie do zaskarżenia oraz odpis protokołu oszacowania i operatu szacunkowego biegłego. Takie rozwiązanie zawiera też projekt resortu. Zdaniem ekspertów, nieruchomości na skutek obecnej regulacji są często niedoszacowane i sprzedawane za bezcen.

- Znam wiele wypadków, gdy komornicy sporządzają fikcyjne protokoły opisu i oszacowania, nie będąc nawet na terenie nieruchomości. W protokole wpisują także fikcyjną adnotację, iż żaden z uczestników nie był obecny. Strony nie wiedzą nawet, czy komornik rzeczywiście dokonał tych czynności - mówi mecenas Lech Obara.

- W takiej sytuacji w ogóle nie można mówić o opisie i oszacowaniu. Komornik nie może dokonać tych czynności pod nieobecność stron - podkreśla Marcin Łochowski.

- Jeżeli komornik w majestacie prawa będzie sprzedawał za bezcen, to zniszczy majątek dłużnika, a nie doprowadzi do zaspokojenia wierzyciela - uważa prof. Feliks Zedler z UAM w Poznaniu.

- Nie do zaakceptowania jest jednak rozwiązanie, że komornik o zakończeniu posiedzenia miałby zawiadamiać wyłącznie tylko znanych mu uczestników. To wyraźna dyskryminacja i nierówne traktowanie - ocenia Iwona Karpiuk-Suchecka.

Bieg terminu od doręczenia

Siedmiodniowy termin do zaskarżenia opisu i oszacowania liczył się będzie od dnia doręczenia zawiadomienia o ich ukończeniu, a nie od dnia ukończenia.

- Gdy strony nie są obecne przy oszacowaniu, często nie wiedzą o zakończeniu tej czynności i o tym, że biegnie już termin na zażalenie. Dopiero w trakcie licytacji dowiadują się, za jaką cenę nieruchomość jest sprzedawana - podkreśla senator Jerzy Szmit.

- Zmiana pozbawi komornika możliwości manipulacji, gdyż strony będą mieć realną możliwość zaskarżenia opisu i oszacowania. Zapewni to czynnościom komornika kontrolę sądową - ocenia adwokat Antoni Skorupski z Rzeszowa.

- Obecnie nierzadko komornicy wykorzystują luki w przepisach i w porozumieniu z biegłym i nabywcą sprzedają nieruchomości po zaniżonej cenie - uważa radca prawny Stanisław Pęzioł z Lublina.

Uchylenie przy przestępstwie

Projekt zakłada też, że sąd będzie mógł z urzędu uchylić czynności komornika na każdym etapie postępowania egzekucyjnego, jeśli stwierdzi, że mają one cechy przestępstwa. Obecnie, gdy przestępstwo komornika zostanie ujawnione po terminie do zaskarżenia czynności, formalnie jest ona zgodna z prawem.

- Dłużnik lub wierzyciel może co najwyżej dochodzić odszkodowania solidarnie od biegłego, który poświadczył nieprawdę, komornika i Skarbu Państwa. W rezultacie płacimy my wszyscy - mówi radca prawny Joanna Sadłowska z Olsztyna.

Piotr Trocha