Opodatkowanie sprzedaży firmowych nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości użytkowej

Podstawowym działaniem generującym przychody przedsiębiorców jest sprzedaż towarów i usług. Podstawowym nie oznacza, że jedynym. Przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej powstaje bowiem również w wyniku zaistnienia szeregu innych zdarzeń gospodarczych. Wśród nich znajduje się odpłatne zbycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętego w tej ewidencji (art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o pdof). Stąd, gdy przedsiębiorca sprzeda nieruchomość niemieszkalną zakwalifikowaną w jego firmie do środków trwałych, zdarzenie to spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej.

Co istotne, przychód z działalności gospodarczej powstanie nie tylko wtedy, gdy przedsiębiorca dokona odpłatnego zbycia nieruchomości niemieszkalnej wykorzystywanej w działalności. Powstanie również wówczas, gdy sprzeda on nieruchomości kiedyś wykorzystywane w tej działalności, a następnie z niej wycofane. Stanie się tak, jeżeli w momencie zbycia nie upłynęło jeszcze sześć lat liczonych między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o pdof).

Zasadniczo przychód z działalności gospodarczej powstaje w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi (albo częściowego wykonania usługi), nie później niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (art. 14 ust. 1c ustawy o pdof). Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości, dniem powstania przychodu jest dzień zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, czyli dzień, w którym następuje przeniesienie własności nieruchomości.

U przedsiębiorców opłacających podatek według skali podatkowej i podatek liniowy, opodatkowaniu podlega nie przychód, ale dochód ze sprzedaży środka trwałego, który powinien zostać ustalony w oparciu o art. 24 ust. 2 ustawy o pdof. Przepis ten wskazuje, że dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia omawianych składników majątku jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

• wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych,
   
• wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono w sposób uproszczony, tj. zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o pdof, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Natomiast u podatników opłacających ryczałt ewidencjonowany, 10% stawką ryczałtu opodatkowany jest przychód z odpłatnego zbycia praw majątkowych i nieruchomości określonych w art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym… (Dz. U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze zm.).

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej

Jak wskazano na wstępie, odpłatne zbycie środków trwałych wykorzystywanych w działalności gospodarczej powoduje powstanie przychodu z tej działalności. Od tej generalnej zasady ustawodawca zrobił jednak odstępstwo. Z uregulowań zawartych w ustawie o pdof wynika bowiem, że przychodów z działalności gospodarczej nie stanowią przychody uzyskane przez przedsiębiorcę z odpłatnego zbycia wykorzystywanego w działalności gospodarczej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
   
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
   
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem,
   
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 14 ust. 2c ustawy o pdof).

Odpłatne zbycie wskazanych nieruchomości i praw majątkowych nie powoduje również powstania przychodu z działalności gospodarczej w sytuacji, gdy te nieruchomości i prawa stanowiły środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne w prowadzonej działalności.

Należy jednak zaznaczyć, że gdy sprzedawany budynek lub lokal mieszkalny stanowiący środek trwały, w momencie sprzedaży nie był w pełni zamortyzowany, niezamortyzowana część jego wartości początkowej nie będzie stanowiła kosztu uzyskania przychodu w działalności gospodarczej. Skoro bowiem przychód uzyskany z takiej sprzedaży nie podlega zaliczeniu do przychodów z działalności gospodarczej, to kosztu w postaci niezamortyzowanej części wartości początkowej budynku lub lokalu mieszkalnego nie można powiązać z przychodami z tego źródła.

To, że w wyniku sprzedaży omawianych nieruchomości i praw nie powstaje przychód z działalności gospodarczej nie oznacza, że taka sprzedaż w ogóle nie powoduje powstania przychodu i w związku z tym nie rodzi żadnych skutków podatkowych. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o pdof wskazuje bowiem, że odpłatne zbycie omawianych nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodów, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.).

autor: Agata Cieśla
Gazeta Podatkowa Nr 634 z dnia 2010-02-04

GOFIN podpowiada