Paradoksalny zastój na rynku kredytów hipotecznych
Utrzymująca się dobra koniunktura w gospodarce i korzystne tendencje na rynku pracy, rekordowo niskie stopy procentowe, niewygórowane ceny mieszkań i rosnąca aktywność deweloperów to czynniki sprzyjające rynkowi kredytów hipotecznych. Jak zauważa Łukasz Lefanowicz, prezes Gerda Broker, rozwój tego kanału finansowania kupna nieruchomości ograniczają jednak wysokie marże banków i ostatnie rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego.
Tymczasem opublikowane ostatnio dane Związku Banków Polskich, wskazują, że w trzecim kwartale 2014r. liczba i wartość tych kredytów uległa zmniejszeniu. To zaskakujące zjawisko może być złym prognostykiem na kolejne kwartały.
Z informacji Związku Banków Polskich wynika, że w całym 2014 r. zarówno liczba, jak i wartość udzielonych przez banki kredytów hipotecznych będzie podobna jak rok wcześniej, jednak niższa niż w 2012 r. Jednak spadek akcji kredytowej w trzecim kwartale, sięgający 4,6 proc. pod względem liczby i 3,6 proc. pod względem wartości kredytów, w porównaniu z drugim kwartałem, może być wyraźnym sygnałem poważniejszego zahamowania korzystnej tendencji, widocznej w pierwszej połowie roku.
Tym bardziej, że miał on miejsce w warunkach zdających się pod wieloma względami jak najbardziej sprzyjać zwiększonemu zainteresowaniu kredytami ze strony klientów. Trwający od dwóch lat cykl obniżek stóp procentowych sprowadził je do rekordowo niskiego poziomu 2 proc. w przypadku głównej stopy referencyjnej. To skutkowało spadkiem stawki WIBOR do około 2 proc., a w konsekwencji spadkiem odsetkowych kosztów kredytu, zachęcając do korzystania z niego w celu finansowania kupna nieruchomości.
Poprawa kondycji gospodarki i towarzyszące jej korzystne tendencje na rynku pracy zwiększają poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa potencjalnych kredytobiorców. Trwająca od dłuższego czasu niska inflacja, a w ostatnich miesiącach wręcz spadek cen towarów i usług konsumpcyjnych sprawia, że konsumenci dysponują nieco większymi kwotami, które mogą być przeznaczone na wydatki nie związane z bieżącym utrzymaniem. Sprzyja temu także zwiększający się średni poziom wynagrodzeń.
Ceny mieszkań nie idą w górę, ale też nie obniżają się, co skłania do myślenia o zakupie. Deweloperzy powoli zwiększają swoją ofertę i zapowiadają uruchamianie kolejnych inwestycji. Mimo dostrzegalnych ułomności i ograniczeń, działa też rządowy program Mieszkanie dla Młodych.
Trudno o optymizm na przyszłość, skoro w tak sprzyjających warunkach notujemy spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych. Można mieć nadzieję, że to tylko chwilowa zadyszka i klienci wkrótce dostrzegą, że warunki są rzeczywiście wyjątkowo im sprzyjające. Trzeba jednak także zwrócić uwagę na czynniki mogące mieć hamujący wpływ na możliwości udzielania kredytów jak i gotowość do ich zaciągania.
Przede wszystkim należy tu wymienić obserwowane i deklarowane przez bankowców nieznaczne zaostrzanie polityki, dotyczące właśnie kredytów hipotecznych, częściowo wynikające z obostrzeń sugerowanych przez regulatora rynku, widoczne choćby w okresowych badaniach ankietowych, prowadzonych na ten temat wśród banków przez Narodowy Bank Polski.
Chodzi o Rekomendację S wprowadzającą konieczność posiadania przez osoby zaciągające o tego rodzaju pożyczkę wkładu własnego, czyli własnej gotówki w wysokości odpowiadającej określonej części ceny nieruchomości. Od 2017 roku każda osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny będzie musiała posiadać 20 proc. wartości pożyczki. Zaciągnięcie kredytu obejmującego 90 proc. ceny nieruchomości będzie wówczas możliwe, ale jedynie pod warunkiem wykupienia przez kredytobiorcę ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.
Jednym z przejawów zaostrzania tej polityki jest na przykład wzrost marży kredytowej, co częściowo zmniejsza korzyści odczuwane przez klienta, wynikające z niskich stóp procentowych. Drugim czynnikiem, o znacznie większym, jak się wydaje wpływie, są bezpośrednie działania Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzające wymóg posiadania minimalnego wkładu własnego przez kredytobiorców.
W tym roku jest on i tak stosunkowo łagodny, jednak jego podwyższenie z obecnych 5 do 10 proc. w przyszłym roku może jeszcze bardziej ograniczyć liczbę osób zainteresowanych kredytem hipotecznym.
Szansą na przynajmniej utrzymanie obecnego poziomu i dynamiki w zakresie kredytów hipotecznych może być kontynuacja korzystnych tendencji w gospodarce, perspektywa dalszego spadku stóp procentowych i ich utrzymania na niskim poziomie przez dłuższy czas oraz prawdopodobny wzrost konkurencji banków o klientów, powodujący powstrzymanie wzrostu dodatkowych kosztów.
Łukasz Lefanowicz
Prezes GERDA BROKER
