Problem z zarządzaniem
Mieszkańcy osiedli mają nie lada kłopot z garażami będącymi odrębnymi lokalami niemieszkalnymi. Zarządy wspólnot mieszkaniowych nie są z mocy prawa reprezentantem współwłaścicieli lokalu wyodrębnionego w księdze wieczystej. Ale w praktyce często pobiera się od nich opłaty, np. zaliczki na koszty zarządzania oraz zaliczki na fundusz remontowy. Do tego wspólnoty zlecają różnego rodzaju czynności, m.in. sprzątanie lub mycie całego garażu z poszczególnymi miejscami postojowymi. Często nawet należącymi do osób, które oprócz miejsca postojowego nie są właścicielami mieszkań w danej wspólnocie.
- Jeśli garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, którego współwłaścicielami są osoby posiadające w nim stanowiska parkingowe, to nie podlega on co do zasady ich zarządowi. Wspólnota mieszkaniowa nie ma w takim przypadku kompetencji do pobierania opłat za utrzymanie takiego lokalu - komentuje adwokat Karol Gorzkowski z kancelarii Szymańczyk Roman Deresz.
Z kolei radca prawny Łukasz Kułaga z M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni zwraca uwagę na przeważającą w orzecznictwie koncepcję - jeżeli lokal garażowy został wyodrębniony, a zatem nie stanowi części głównej nieruchomości wspólnej, to zarząd nie powinien podejmować dotyczących go decyzji, a więc także ustalać i pobierać opłat. Jednak nie jest to jedyny pogląd wyrażany przez sądy. Zgodnie z nimi, wspólnota mieszkaniowa może w określonych sytuacjach podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków.
- Odrębna nieruchomość lokalowa w postaci garażu nie jest nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie może automatycznie uchwalać planów gospodarczych dotyczących garażu, czy pobierać zaliczek na jego konserwację - podkreśla adwokat Mateusz Radomyski z Kancelarii Prawnej Capital Legal.
Z kolei jak zaznacza Piotr Derkacz, prezes Adminion Nieruchomości, zazwyczaj współwłaścicielami hali garażowej są właściciele mieszkań w tym samym budynku. Oni traktują część mieszkalną i niemieszkalną jako jedną funkcjonalną całość i oczekują od zarządu, że będzie ona właściwie utrzymana. Ponadto, pomimo że hale garażowe są wyodrębnione prawnie jako samodzielny lokal, to służą często jako komunikacja do pomieszczeń technicznych lub gospodarczych.
(Nie)słuszne opłaty
- Wspólnota nie ma prawa bezpośrednio do zarządzania lokalem garażowym stanowiącym odrębną nieruchomość. Nie stanowi on bowiem części nieruchomości wspólnej. A więc de facto, współwłaściciele garażu powinni sami regulować między sobą zasady i koszty utrzymania tego lokalu. Natomiast współwłaściciele powinni wnosić opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej - mówi Łukasz Łanoszka, partner i radca prawny z Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych.
Jak zaznacza mec. Gorzkowski, żeby opłaty mogły być skutecznie naliczane, muszą wynikać z uchwał właścicieli lokali. Zdarza się jednak, że współwłaściciele oddają garaż w zarząd wspólnocie mieszkaniowej. Wówczas relacje między stronami reguluje stosowna umowa, która powinna określać także sposób rozliczania kosztów utrzymania tego odrębnego lokalu niemieszkalnego.
- Jeśli zarządca nie zawrze umowy ze współwłaścicielami garażu na zarządzanie i administrowanie, to wówczas nie ma prawa do pobierania opłat. W takiej sytuacji współwłaściciele nie są zobowiązani do ich uiszczania. Jeżeli natomiast umowa o zarządzanie zostanie zawarta, opłaty mogą być pobierane - wyjaśnia adwokat Mateusz Radomyski.
Natomiast Karol Gorzkowski zwraca uwagę na sytuację, w której jednak należności są naliczane bez uchwały i bez umowy. Wówczas właściciele lokali mogą odmówić uiszczania opłat za utrzymanie garażu. Jak zaznacza ekspert, działanie takie, nawet w sytuacji braku wyraźnej podstawy prawnej, nie zawsze okazuje się rozsądne. Wynika to z faktu, że do zarządu wspólnym garażem uprawnieni są wszyscy jego współwłaściciele, co może doprowadzić do pewnego rodzaju chaosu w jego zarządzaniu.
- Wszelkie uchwały wspólnoty mogą być zaskarżane do sądu przez współwłaścicieli, jeśli są niezgodne z prawem, umową właścicieli lokali, albo naruszają zasady prawidłowego zarządu lub interesy skarżącego. Można także żądać sądowego usunięcia zarządcy i wyznaczenia nowego zarządu przez sąd - dodaje mec. Łukasz Kułaga.
Walka z niegospodarnością
Rodzi się zatem pytanie, czy zarząd wspólnoty naraża się na zarzut niegospodarności? Mowa o myciu czy sprzątaniu garażu z konkretnymi miejscami postojowymi, na co przeznaczane są środki wszystkich członków, również tych, którzy nie mają miejsc garażowych. Jak zaznacza mec. Gorzkowski, jeśli wspólnota nie jest uprawniona do zarządzania garażem, który stanowi odrębny lokal niemieszkalny, to wydatkowanie pieniędzy na zarządzanie tą częścią nieruchomości należy uznać za bezpodstawne. Tym samym zarząd wyrządza wspólnocie szkodę majątkową. Jest więc zobowiązany do zwrotu takich kwot na jej rzecz.
- Zarząd wspólnoty nie powinien bez dodatkowych regulacji pożytkować środków wspólnoty na utrzymanie lokalu garażowego. Oczywiście wspólnota jako całość może uregulować kwestie zarządzania garażem odmiennie, a więc zająć się jego zarządzaniem i np. stworzyć odrębny fundusz na administrowanie i utrzymanie tego lokalu - stwierdza radca prawny Łanoszka.
Z kolei mec. Kułaga poleca w pierwszej kolejności wystosować do zarządu wspólnoty umotywowane wezwanie do zaprzestania naruszeń. Jeżeli to nie pomoże, można dokonać zmiany zarządu na zebraniu wspólnoty lub domagać się dokonania tego przez sąd. Jak dodaje ekspert, można także zaskarżać do sądu poszczególne uchwały. Zarząd lub zarządca działający w sposób niezgodny z prawem lub zasadami prawidłowego zarządzania odpowiada także wobec członków wspólnoty odszkodowawczo.
- Członkowie wspólnoty mają dwie możliwości. Po pierwsze, mogą wytoczyć powództwo cywilne przeciwko zarządcy o nienależyte wykonanie zobowiązań, względnie o naprawnienie szkody. Po drugie, każdy z członków wspólnoty może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, w przypadku niegospodarności dotychczasowego zarządu - dodaje Łukasz Łanoszka.
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
Do tego mec. Karol Gorzkowski podkreśla, że zarząd ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej do kwoty, jaką wydał na utrzymanie garażu stanowiącego odrębny lokal. Teoretycznie może również odpowiadać karnie z tego tytułu. Penalizowane jest jednak wyrządzenie szkody znacznej, która zgodnie z obowiązującymi przepisami przekracza 200 tys. zł. Jak zaznacza ekspert, taka suma jest jednak mało realna, jeśli chodzi o zwykłe utrzymanie garażu podziemnego, ale może dotyczyć dużych osiedli. Potencjalna kara za tego rodzaju przestępstwo wynosi od 3 miesięcy do 5 lat pozbawienia wolności.
