Pekin ratuje tonący statek. Kolejne decyzje dotyczące rynku nieruchomości

Latem Komunistyczna Partia Chin zobowiązała się do przyspieszenia nowego modelu mieszkaniowego, który kładzie nacisk na wynajem – informował Bloomberg. “Kraj będzie również budować i dostarczać bardziej przystępne cenowo mieszkania, aby zaspokoić potrzeby klasy robotniczej” - zapowiedziało wtedy najwyższe kierownictwo KPCh. 

Obecne postanowienie KPCh dotyczące stabilizacji w sektorze jest kolejną interwencją rządu w dotknięty głębokim kryzysem rynek nieruchomości. Wcześniej Ludowy Bank Chin zapowiedział obniżkę stóp procentowych. Obiecał też, że borykające się z trudnościami banki, które tracą z powodu niskiego popytu na kredyty mieszkaniowe, zostaną zasilone kwotą 142 mld USD. Zaś latem rząd zdecydował o interwencyjnym wykupie niesprzedanych mieszkań i przeznaczeniu ich na cele socjalne. 

Rozwój chińskiego sektora nieruchomości, jednej z dźwigni gospodarczej kraju, trwał nieprzerwanie od połowy lat 90. XX w. Wtedy inwestycje rządowe w branżę rosły o ponad 100 proc. w ujęciu rocznym. Działo się tak do początku 2020 r. Potem rozpoczęły się problemy i spadek podaży. Inwestycje w sektor nieruchomości zaczęły spadać. W tym roku, od stycznia do końca sierpnia  średnio o 9,2 proc. w ujęciu rok do roku.

Kryzysowi inwestycji towarzyszy zniżka cen domów i mieszkań. “Ceny spadają nieprzerwanie od początku 2022 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym” - informują eksperci PIE. W lipcu 2024 r. spadek można było zaobserwować we wszystkich miastach. W tych największych o 8,2 proc. na rynku wtórnym i 5,3 proc. na rynku pierwotnym. “To najwyższe spadki cen na rynku nieruchomości od 2015 r.” - informuje PIE. 

Eksperci PIE wyjaśniają, że sytuacja na rynku nieruchomości jest dużym problemem dla chińskiej gospodarki ze względu na strukturę tamtejszego Produktu Krajowego Brutto (PKB). Charakteryzuje ją niska konsumpcja i wysokie inwestycje. “Większość oszczędności Chińczyków jest ulokowana w sektorze nieruchomości” - wskazują. Ponad 60 proc. majątków gospodarstw domowych to nieruchomości. Dla porównania, w Wielkiej Brytanii to około 50 proc., a w USA – 30 proc. 

W 2020 r. w Chinach 80 proc. rodzin posiadało własne mieszkanie, a 20 proc. miało na własność więcej niż jedno. W 2017 r., w czasie trwania boomu mieszkaniowego, szwajcarski bank HSBC szacował, że 70 proc. Chińczyków w wieku od 17 do 36 lat posiada własne mieszkanie – to dwa razy więcej niż w Europie czy w USA.

Od 2017 r., zanim jeszcze rozpoczął się kryzys na rynku nieruchomości, chińskie władze starały się ograniczyć zakupy mieszkań na cele spekulacyjne. Punktem zwrotnym było wprowadzenie w 2020 r. przez rząd regulacji, znanych jako „trzy czerwone linie”. Pekin nałożył na deweloperów limity na stosunek długu do gotówki, kapitału własnego oraz aktywów. 

Decyzje ograniczyły możliwości zadłużania się deweloperów. Zostali oni zobowiązani do utrzymania rezerw gotówkowych, pokrywających 100 proc. zobowiązań krótkoterminowych. Postanowiono, że ich dług netto nie może przekraczać 100 proc. kapitału własnego firm. Efektem tych decyzji było szybkie pogorszenie sytuacji w sektorze. Wielu z deweloperów, w tym najwięksi gracze, jak Evergrande czy Country Garden, stanęło przed trudnościami finansowymi a nawet bankructwem.

W ciągu całego 2024 r. w Chinach ma zostać oddanych do użytku 3,96 miliona mieszkań i domów. Zdecydowana większość z nich została sprzedana przed rozpoczęciem budowy i nie wszyscy deweloperzy mają teraz pieniądze na ukończenie inwestycji. Agencja Bloomberg szacuje, że przed zakończeniem budowy zostało sprzedanych w Chinach co najmniej 48 milionów mieszkań. To więcej niż wynosił całkowity zasób mieszkaniowy Niemiec w 2021 roku.