Pierwsza odsłona sprzedaży deweloperów w 2014, czyli dobrej passy ciąg dalszy
Polska Agencja Prasowa do zaprezentowania wyników sprzedaży deweloperów mieszkaniowych w pierwszym kwartale bieżącego roku wytypowała tradycyjnie osiem giełdowych spółek - czołowych i najbardziej rozpoznawalnych reprezentantów branży. Zarysowany w ubiegłym roku trend wzrostowy, szczególnie zaakcentowany w rekordowym IV kwartale, został w trzech pierwszych miesiącach tego roku w sposób definitywny potwierdzony.
Już jesienią minionego roku wiarygodne i obiecujące symptomy ożywienia sprzedaży wśród notowanych na GPW wiodących przedstawicieli branży deweloperskiej stały się faktem. Po trzech kwartałach 2013 roku sprzedaż, wytypowanej przez PAP, grupy spółek przewyższyła wynik osiągnięty w analogicznym okresie 2012 roku o prawie jedną czwartą. Jeszcze lepiej wyglądał sam 3. ubiegłoroczny kwartał, w którym przedmiotowe spółki poprawiły rezultat liczony rdr aż o 43 procent. Jedyną wówczas niewiadomą była kwestia utrzymania nieoczekiwanie zapoczątkowanego w połowie 2013 roku sprzedażowego trendu wzrostowego.
Tymczasem ostatni kwartał ubiegłego roku nie tylko potwierdził pozytywne tendencje, ale wręcz zaskoczył siłą przyspieszenia. Sprzedaż czołowych polskich deweloperów w okresie październik - grudzień 2013 okazała się bowiem najlepsza od czasów szczytu pamiętnego boomu nieruchomościowego sprzed sześciu lat.
Z tym większą niecierpliwością oczekiwano wyników sprzedaży za pierwszy kwartał roku bieżącego, tym bardziej, że był to okres debiutu kolejnego po "Rodzinie na swoim" programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych - "Mieszkania dla Młodych" (MdM).
Jak się okazało, wszelkie obawy o przypadkowość ubiegłorocznej poprawy wyników sprzedażowych deweloperów mieszkaniowych były bezpodstawne. W pierwszych trzech miesiącach tego roku przedmiotowa ósemka branżowych tuzów sprzedała 2385 lokali mieszkalnych, czyli prawie 64 proc. więcej rdr i zaledwie kilkanaście mniej niż w rekordowym IV kw. 2013 r. Czy to oznacza, że krajowa mieszkaniówka, przynajmniej w części dotyczącej rynku pierwotnego, pewnym krokiem weszła już na ścieżkę rynkowego ożywienia?
Główną przyczyną zeszłorocznego przyspieszenia sprzedaży w branży deweloperskiej był mocny spadek krajowych stóp procentowych do historycznie niskich poziomów, co poprawiło zniżkujące statystyki rynku kredytów hipotecznych z jednej strony, z drugiej zaś skłoniło posiadaczy coraz niżej oprocentowanych lokat do przenoszenia kapitałów na rynek nieruchomości. Stąd w połączeniu ze spadkiem do najniższych od lat poziomów cen mieszkań z pierwszej ręki w ostatnich miesiącach minionego roku wziął się ilościowy wzrost klientów gotówkowo-inwestycyjnych w biurach sprzedaży krajowych deweloperów. Swoje zrobiła też nowa rekomendacja S, przyspieszająca w przypadku wielu amatorów własnego "M" decyzję o zakupie w celu uniknięcia obligatoryjnego wkładu własnego kredytu hipotecznego, jaki miał zacząć obowiązywać od początku br.
W tych okolicznościach może się wydawać, że znalezienie racjonalnych argumentów przemawiających za ewentualnością odwrócenia dobrej passy rynku pierwotnego mieszkań w najbliższej przyszłości jest praktycznie niemożliwe. Od początku roku działa "MdM", długo oczekiwany kolejny program dopłat do kredytów hipotecznych, z którym wielu deweloperów oraz ich klientów od dawna wiązało spore nadzieje. Z kolei już za chwilę ruszy inna rządowa inicjatywa dotycząca funduszu mieszkań na wynajem, która ze swoim budżetem równym 5 mld. zł., powinna stać się przysłowiową "wodą na młyn" dla sporej grupy deweloperów. Swoje zrobi też zapewne szeroko pojęte ożywienie gospodarcze i oczekiwany spadek krajowych wskaźników bezrobocia.
Tymczasem główny benchmark koniunktury w branży deweloperskiej - giełdowy subindeks WIG - deweloperzy już od bardzo dawna nie może trwale pokonać poziomu 1500 punktów, a jego obecna wartość odpowiada dokładnie poziomowi sprzed dwóch i pół roku, czyli samego środka spowolnienia na rynku nieruchomości. Tym samym główny wskaźnik koniunktury krajowego rynku nieruchomości stojąc od z górą dziesięciu kwartałów praktycznie w miejscu nie sygnalizuje jakichkolwiek trwalszych oznak poprawy sytuacji w krajowej mieszkaniówce.
Ten dość niepokojący sygnał można usprawiedliwiać na różne sposoby, choćby tradycyjnie bardzo poślednią od lat jakością koniunktury giełdowej na rodzimym parkiecie, czy też słabszą dyspozycją spółek deweloperskich o znacznej kapitalizacji działających w segmencie komercyjnym. Tak czy inaczej WIG - deweloperzy nie dyskontuje w żaden sposób oczekiwanej i już szeroko komentowanej poprawy koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym, która de facto stała się już faktem.
Być może taka sytuacja po części wynika z czynników ryzyka, z którymi wbrew pozorom firmy deweloperskie będą musiały się zmierzyć już w niezbyt odległej przyszłości. Do takich czynników należy zaliczyć przede wszystkim wysokie prawdopodobieństwo kurczenia się bazy grupy docelowej potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży. Może się tak stać na skutek podwyższenia do poziomu 20 proc. udziału własnego kredytów hipotecznych już w 2017 roku oraz prognozowanego gwałtownego wzrostu emigracji młodego pokolenia Polaków w najbliższych latach. Trudno też przewidzieć, jakie skutki dla całej gospodarki i rynku nieruchomości może mieć w dłuższym terminie obecna eskalacja oraz ewentualne utrwalenie w czasie ryzyka geopolitycznego związanego z sytuacją na Ukrainie.
Jarosław Jędrzyński
