Systemy dopłat do mieszkań kupowanych na własność, ulgi podatkowe i rozwój rynku najmu - to kilka wyborczych propozycji interwencji na rynku nieruchomości. Obietnice partii politycznych okazały się zgodne w jednym punkcie - w przyszłej kadencji parlamentarzyści nie wprowadzą podatku katastralnego.
Ile mieszkań brakuje w Polsce? Szacunków jest cała masa. Jeśli wziąć pod uwagę stan techniczny, to zgodnie z danymi Eurostatu prawie 1,5 miliona istniejących obecnie lokali wymaga albo gruntownego remontu, albo wręcz wyburzenia. Do tego różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań istniejących w 2013 roku wynosiła blisko milion. Mało tego - brak mieszkań można oszacować nawet na 8 mln, jeśli wziąć pod uwagę średni standard mieszkaniowy w Unii Europejskiej. W Polsce bowiem statystyczny obywatel ma do dyspozycji 1 pokój, a w Unii jest to średnio 1,6 pokoi.
Nie wszystkie partie mają plan na mieszkaniówkę
Co więc politycy planują zrobić, aby ten stan poprawić? Lion's Bank spytał na tę okoliczność 7 partii, które wg sondaży mają szanse wejść do parlamentu po październikowych wyborach. Niestety nie wszystkie formacje znalazły czas na odpowiedź. Nie dziwi to w przypadku komitetu Kukiz `15, którego lider odżegnuje się od programów wyborczych, które w praktyce nigdy w całości nie są realizowane. Podobnie brak odpowiedzi z partii Korwin można łączyć z faktem, że ugrupowanie to opowiada się za jak najmniejszą ingerencją państwa w wolny rynek. Trudno więc spodziewać się, że ta partia wydawałoby publiczne pieniądze, aby np. dopłacać do kredytów hipotecznych nabywcom mieszkań.
Z grona partii, które wg sondażów mają największe poparcie tylko Prawo i Sprawiedliwość nie przekazało odpowiedzi. Partia ta na oficjalnej stronie publikuje jednak swój program i w nim znaleźć można kilka propozycji. Po pierwsze dla osób o średnich dochodach formacja ta proponuje program budowy lokali na wynajem, które docelowo mają przejść na własność lokatorów.
Założenia? Banki komercyjne, na zasadach wspólnie z rządem ustalonych, mają partycypować w finansowaniu budowy mieszkań na wynajem. Te mają powstać na działkach przekazanych z publicznego zasobu (za symboliczną opłatą). Same nieruchomości mają być zbudowane relatywnie tanio - założenia mówią o przeciętnym koszcie metra na poziomie 2,5 tys. zł.
W finansowaniu inwestycji ma nawet partycypować budżet unijny - poprzez fundusze na uzbrojenie terenu. Najemcami tak powstałych lokali mają być w pierwszej kolejności ci, którzy będą w stanie spłacić od razu połowę kosztów budowy lokalu. Przeniesienie prawa do lokalu na najemcę ma następować po 35 latach najmu lub wcześniej - o ile najemcę stać będzie na wykup. W pomyśle tym widać wiele analogii do reaktywowanego niedawno przez rząd programu TBS, który jednak nie przewiduje docelowego przekształcenia najmu w prawo własności.
Trudno dziś tę propozycję w sposób wiarygodny ocenić, ponieważ wciąż jest w niej wiele niewiadomych - Nie ma pewności czy banki w ogóle będą zainteresowane finansowaniem tego modelu. Czy uda się zaprojektować dobrej jakości budynki, których budowa kosztować będzie do 2,5 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy.? Czy uda się zaangażować środki unijne do uzbrojenia działek budowlanych? Jakie będą progi dochodowe, które pozwolą korzystać z programu?
Równolegle PiS proponuje też wprowadzenie kas mieszkaniowych, które nie tylko mają zając się zbieraniem pieniędzy, ale też budową mieszkań na wynajem. Finansowanie ma pochodzić od banków, z emisji papierów dłużnych (inwestycja taka ma zostać wzorem rozwiązań francuskich wyłączona z podatku od zysków kapitałowych), a ponadto pieniądze mają być zbierane przez przynajmniej 3 lata od osób, które chciałyby zostać najemcami mieszkań. Członek kasy (najemca) wraz ze spłatą zobowiązań kredytowych ma się stawać właścicielem lokalu.
W tym wypadku z oceną propozycji także będzie trzeba poczekać na gotowy projekt ustawy, niemniej jeśli oferta będzie atrakcyjna cenowo z łatwością można sobie wyobrazić sytuację, w której chętnych będzie znacznie więcej niż dostępnych lokali.
Trzecią propozycją jest uproszczenie procedur budowlanych. Niewielkie bloki mieszkalne mają być budowane na podstawie zgód budowlanych - w tym wypadku do zmian doprowadził już obecny rząd ułatwiając procedury budowlane na zasadzie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę. Uproszczeniu mają też zostać procedury podziału i odrolnienia działek na terenach wiejskich o ile ziemia ma niższą przydatność rolniczą.
Jeszcze więcej funduszy wsparcia
Program wyborczy PO zakłada m.in. nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Efekt ma być taki, aby zrównoważyć prawa najemcy i właściciela mieszkania. Warto podkreślić jednak, że w tej kwestii dokonano już zmian poprzez wprowadzenie formuły najmu okazjonalnego, w której najemca zgadza się na eksmisję pod wskazany adres, jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana.
Do tego w programie wyborczym znaleźć można pomysł ulg podatkowych, dzięki którym młode rodziny mają zapłacić mniej za najem. Próżno jednak szukać szczegółów tego ostatniego rozwiązania. Czy chodzi o ulgi podatkowe dla właścicieli wynajmujących lokale młodym rodzinom czy może odliczanie wydatków na najem od podstawy opodatkowania przy rozliczeniu PIT takiej młodej rodziny - szczegółów brak.
W programie wyborczym Platformy Obywatelskiej znaleźć też można zapowiedź programu "Mieszkanie dostępne". Ma to być kontynuacja formuły TBS, w której organizacje non-profit mogą budować mieszkania na wynajem wykorzystując w tym celu preferencyjne finansowanie z BGK. W efekcie najemcy mogą liczyć na czynsz niższy niż rynkowy, ale żeby zostać najemcami muszą wpłacić do 30 proc. kosztów budowy nieruchomości.
Problem w tym, że stosowna ustawa została już uchwalona przez parlament i czeka na podpis prezydenta. Skoro ustawa została już uchwalona, a BGK zapowiada, że pierwsze bloki korzystające z nowych zasad dofinansowania powstaną w 2017 roku, zaskakiwać może wpisywanie tego pomysłu do programu wyborczego, który realizowany ma być w kolejnej kadencji.
Katastru szybko nie będzie
Zebrane odpowiedzi niemal gwarantują, że w kolejnej kadencji parlamentu nie trzeba obawiać się wprowadzenia podatku katastralnego. Przypomnijmy, że jest to danina płacona od wartości nieruchomości. Na świecie stawka takiego podatku wynosi od kilku promili do około 2 proc. Przyjmijmy więc na chwilę, że ktoś ma mieszkanie warte 1 mln zł, a stawka podatku byłaby ustalona na dość wysokim poziomie 1 proc. Oznaczałoby to, że właściciel co roku płaciłby z tytułu posiadania nieruchomości 10 tys. zł. Efekt? Podatek przy stawce 1 proc. podnosi dochody publiczne o minimum 30-50 miliardów złotych - lekko licząc tyle ile dziś trafia na konto fiskusa z tytułu podatku PIT.
Rozwiązanie to jest popularne na Zachodzie i ma zarówno plusy jak i minusy. Dodatkowy podatek stymulowałby rozwój centrów miast, w których część parceli pomimo sporej wartości jest wykorzystywana nieefektywnie.
Z drugiej jednak strony dla osób starszych lub gorzej zarabiających podatek katastralny może być synonimem wywłaszczenia. W efekcie stworzenie sensownego systemu, który godziłby racje obu stron wydaje się zadaniem niemal niemożliwym. Co więcej wprowadzenie dodatkowego podatku oznaczałoby spore niezadowolenie społeczne, a to skutecznie odstrasza polityków od wprowadzenia zmian.
O tym, że wprowadzenie podatku katastralnego jest jednak rozważane od lat może świadczyć fakt, że w obowiązujących ustawach pojawia się odniesienie do katastru (np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku). Kataster to zbiór informacji o nieruchomościach, w których ma znaleźć się też informacja o ich wartości. Co więcej od lat rzeczoznawcy majątkowi wyceniając nieruchomości mają obowiązek przesyłać wyniki swojej kalkulacji, aby w ten sposób budować bazę danych informacji o wartości nieruchomości.
Od wprowadzenia daniny zależnej od wartości posiadanego majątku powszechnie odżegnują się jednak najważniejsze partie od lewej do prawej strony sceny politycznej. Jedynie przedstawiciele Nowoczesnej mają odwagę przyznać, że podatek katastralny jest dobrym, prorozwojowym rozwiązaniem, ale jego wprowadzenie to długi proces. Powinien być rozłożony w czasie i brać pod uwagę specyfikę polskiego rynku nieruchomości i poziom zamożności Polaków, aby nie stać się mechanizmem prowadzącym do wywłaszczeń gorzej zarabiających.
Zmiana kierunku na non-profit
Zjednoczona Lewica podchodzi do tematu mieszkaniowego inaczej. Po pierwsze oba programy, wprowadzone za rządów Platformy Obywatelskiej - "Mieszkanie dla młodych" oraz "Fundusz mieszkań na wynajem" - mają nie być kontynuowane w obecnej formie. Przypomnijmy, że program "MdM" to mechanizm pozwalający osobom młodym uzyskać dopłatę do zakupu mieszkania lub domu. Nieruchomość musi być nabywana na kredyt i może pochodzić od dewelopera, spółdzielni lub z drugiej ręki. Beneficjentami co do zasady mogą być jedynie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości mieszkalnej. To ograniczenie także nie dotyczy jednak rodzin wielodzietnych.
Fundusz powołany przy BGK ma natomiast za zadanie zaoferować najemcom 20 tys. mieszkań w największych miastach. Dotychczas - pomimo upływu około dwóch lat od ogłoszenia tej koncepcji -(2013 r.)- oferta funduszu pozostaje skromna. Na koniec 2015 roku fundusz ma w planach zaoferowanie około 600 mieszkań. Do końca 2017 roku ma to być 3 tys. lokali. Liczba ta nie powala w obliczu planów funduszu zakładających docelowo zarządzanie portfelem 20 tysięcy lokali, a tym bardziej w obliczu danych Eurostatu, z których wynika, że w Polsce wynajmowanych jest około 500-600 tys. mieszkań.
Warto też dodać, że oferta funduszu była o tyle oczekiwana, że miała ona być bardzo przystępna cenowo. Szacunki oparte na danych upublicznianych przez fundusz pozwalały nawet szacować, że za mieszkanie z BGK zapłaci się o około 20 proc. mniej niż na rynku. Praktyka pokazała coś innego. Co prawda mieszkania oferowane przez BGK są nowe i wykończone w przyzwoitym standardzie, ale oferowane stawki są zbliżone do średniej.
W jaki sposób Zjednoczona Lewica planuje poprawić sytuację mieszkaniową w Polsce? Zadanie to ma pomóc zrealizować NBP. Plany Lewicy zakładają, że bank centralny pożyczałby bankom komercyjnym pieniądze, które później miałyby zostać wykorzystane na wsparcie budownictwa mieszkaniowego. Mogłyby z nich korzystać samorządy w celu budowy mieszkań na wynajem. Szacunki ZL sugerują, że na ten cel można obecnie przeznaczyć nawet 50 mld zł.
Z dzisiejszej perspektywy trudno wyobrazić sobie realizację takiego programu, ponieważ oznaczałby on skorzystanie z mechanizmu luzowania ilościowego, zwanego bardziej dobitnie drukowaniem pieniędzy przez bank centralny. W efekcie podaż pieniądza mogłaby wzrosnąć o około 4-5 proc., a takie działanie wciąż ma wielu przeciwników. Trudno też o ocenę wpływu samego programu na rynek mieszkaniowy, ponieważ brakuje szczegółów odnośnie tego ile mieszkań miałoby powstać, a poza tym kto, za ile i na jakich zasadach mógłby stać się ich najemcą.
Kolejne pomysły tej formacji są już mniej spektakularne. Po pierwsze pada tu propozycja wprowadzenia ulgi podatkowej dla właścicieli mieszkań wynajmowanych. Tak jak w przypadku propozycji PO pojawia się wątpliwość czy niższe koszty właścicieli przełożą się na niższe stawi czynszów, czy po prostu zaoszczędzone na podatku pieniądze zostaną w kieszeniach właścicieli wynajmowanych lokali. Lewica rozważa też wprowadzenie ulg podatkowych dla deweloperów, którzy budowaliby bloki, aby później je wynajmować.
Kolejną koncepcją jest różnicowanie wysokości czynszów płaconych w mieszkaniach komunalnych stosownie do dochodów najemców. Dzięki temu najniższe czynsze płaciliby faktycznie najsłabiej zarabiający.
Jest to koncepcja zbliżona do obowiązującej we Francji. Tam najemcą lokalu socjalnego może być każdy spełniający wymagania dochodowe. Co ciekawe te są ustalone na tyle wysoko, aby z dobrodziejstw taniego najmu korzystali nie tylko najbiedniejsi. Dzięki temu Francuzi starają się uniknąć pauperyzacji osiedli. Dane sugerują, że udaje się to w ograniczonym zakresie: 35 proc. osób korzystających z preferencyjnego najmu osiąga dochody poniżej progu ubóstwa.
Na tym pomysły ZL się nie kończą. Plany tej formacji zakładają bowiem przywrócenie ulgi budowlanej. W proponowanej wersji podatnicy mogliby odliczyć od podatku 19 proc. wydatków na remont - stąd bliżej tej uldze do ulgi remontowej, a nie budowlanej. Wartość odliczenia nie mogłaby jednak przekroczyć w ciągu kolejnych trzech lat 2,5 proc. (mieszkania) lub 3 proc. (domy) wartości określonej przy użyciu specjalnego wzoru. Szacunki autorów mówią o przeciętnym odliczeniu w kwocie do 6-8 tys. zł w ciągu 3 lat. Odliczeniu miałyby podlegać tylko wydatki udokumentowane fakturami VAT, dzięki czemu możliwe byłoby ograniczenie szarej strefy.
Szczególnie ten ostatni argument wydaje się racjonalny, w obliczu badań przeprowadzonych przez firmę Sedlak & Sedlak pod koniec 2014 roku, zgodnie z którymi spora część osób świadczących usługi remontowe woli unikać opodatkowania.
Więcej najmu, to tańszy najem
Pomysł na zmiany na rynku mieszkaniowym prezentuje też nowa inicjatywa skupiona wokół Ryszarda Petru - Nowoczesna. W tym wypadku postulaty mają dotyczyć rynku najmu. Po pierwsze analogicznie jak w propozycjach PO ma dojść do zrównania praw najemców i właścicieli lokali - tak, aby niepłacący lokator nie mógł latami zajmować nieruchomości. Ponadto, aby mieszkań na wynajem było na rynku coraz więcej, powstać ma zachęta podatkowa dla tych, którzy takie mieszkania zbudują. Dzięki przyspieszonej amortyzacji właściciele budynków mają mieć możliwość uniknięcia podatku od zysków z wynajmu. Efektem ma być niższy poziom czynszów w związku ze wzrostem podaży lokali z przeznaczeniem na wynajem.
Formacja ta nie proponuje więc tworzenia nowych mniej lub bardziej skomplikowanych mechanizmów, tylko zakłada korzystanie z narzędzi które już istnieją. Niedobór mieszkań ma zostać zniwelowany przez rynek. Trudno ocenić czy w praktyce mechanizm ten faktycznie by zadziałał. Powód? Na przykład dziś deweloperzy, pomimo możliwości podpisywania umów w bezpiecznej dla nich formule najmu okazjonalnego, nie kwapią się do budowy mieszkań na wynajem.
Bartosz Turek
