Potencjalny zysk z wynajmu coraz wyższy
Ponad 5,5 proc. netto rocznie można zarobić kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku. To z punktu widzenia inwestora najbardziej dochodowe duże miasto w Polsce. Najmniejszy potencjał ma zakup lokalu w Krakowie, gdzie oczekiwana rentowność najmu nie przekracza 4 proc. netto, choć i to jest wartością znacznie wyższą od oprocentowania lokat i obligacji.
Przeciętna oczekiwana rentowność najmu jest aktualnie najwyższa od co najmniej wiosny 2010 r. odkąd Home Broker i Domiporta.pl wspólnie prowadzą obliczenia i wynosi 4,61 proc. netto w skali roku. Z siedmiu badanych miast od wielu miesięcy najlepiej wypada Gdańsk, gdzie oczekiwana stopa zwrotu wynosi aktualnie 5,67 proc. w skali roku. Wartość ta jest zależna głównie od kwoty zapłaconej za mieszkanie oraz stawki najmu uzgodnionej z najemcą. Nie należy jednak zapominać o innych czynnikach, takich jak stawka czynszu, nakłady poniesione na przygotowanie nieruchomości oraz czas potrzebny na znalezienie najemcy. Inwestowanie w mieszkania na wynajem ma daje szanse na spory zysk, ale jednocześnie wymaga sporo zaangażowania i wiąże się z ryzykiem. Jest to koszt wyższego zarobku, bo najbardziej rentowne roczne lokaty bankowe dają nieco ponad 2 proc. rocznie.
Największym rynkiem nieruchomości w Polsce jest oczywiście Warszawa. Aktualna oczekiwana rentowność najmu wynosi tam 4,82 proc., co jest trzecią wartością spośród badanych miast. Warto jednak zwrócić uwagę, że mieszkanie w dobrym punkcie stolicy będzie bardziej płynne niż w innym mieście, co oznacza, że w razie potrzeby szybkiego wyjścia z inwestycji będzie to po prostu łatwiejsze. Wiążą się z tym także znacznie wyższe koszty - metr mieszkania w Warszawie to przeciętnie ponad 7,4 tys. zł, ale atrakcyjne lokale kosztować będą jeszcze więcej, w prestiżowej okolicy nie dziwi nawet stawka przekraczająca 10 tys.
W najlepiej rokującym z punktu widzenia inwestorów Gdańsku przeciętna cena mieszkania to 5195 zł za mkw., a za wynajem można dostać 36,90 zł za mkw. każdego miesiąca. Daje to 5,67 proc. zysku w skali roku po uwzględnieniu czynszu i podatku oraz założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie będzie stało puste (poszukiwanie najemców).
Z dużych miast najtańsze w zakupie i wynajmie są mieszkania w Łodzi. Osoba chcąca nabyć tam nieruchomość zapłaci mniej więcej połowę tego co w Warszawie (3708 zł za mkw.), zaś najemca musi się liczyć z miesięcznym czynszem na poziomie 24,23 zł za mkw. mieszkania. Po uwzględnieniu w/w założeń oznacza to zysk równy 4,66 proc. w skali roku, czyli na poziomie krajowej średniej.
Rentowność najmu równa 4,61 proc. rocznie oznacza, że mieszkanie na wynajem zwróci się przeciętnie po prawie 22 latach. W przypadku najlepiej rokującego Gdańska jest to niespełna 18 lat, w Krakowie z kolei będzie to 25,5 roku. To wyliczenie zakłada jednak niezmienność warunków przez ponad 20 lat, co jest mało realne. W kalkulacji przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na wynajem należy jeszcze uwzględnić potencjał wzrostu wartości samej nieruchomości oraz jej płynność.
- Czas od czerwca do końca października uważany jest za "gorący okres" na rynku najmu. Jest on w tym czasie pobudzany głównie przez studentów, z których jedni zwalniają lokale po zakończeniu studiów, a drudzy szukają lokum na kolejny rok akademicki. - zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. - Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, iż ożywienie popytowe generowane przez studentów jest widoczne, ale głównie w kategorii pokoi i tanich mieszkań do wynajęcia, a nie dotyczy całego rynku - dodaje. Właśnie te dwa segmenty są najbardziej popularne wśród młodzieży studiującej z prostego powodu, są najtańsze - dodaje Górka.
O najtańsze mieszkania walczą zresztą nie tylko studenci (wszak każdy chciałby wynajmować mieszkanie jak najtaniej), więc posiadacze takich lokali wykorzystują sytuację i podnoszą ceny. Według danych Domiporta.pl zwyżki dochodzą nawet do 10 proc. - Niektórzy właściciele potrafią organizować castingi i wybierać do współpracy tych najemców, którzy najbardziej przypadną im do gustu. Zdarzają się nawet aukcje cenowe - zwraca uwagę Maciej Górka.
W danych popytowych z serwisu Domiporta.pl widać, że udział zapytań użytkowników o mieszkania do wynajęcia w "gorącym okresie" zwiększył z 27 do 31 proc względem wszystkich zapytań. Największa dynamika odnotowana została w sześciu największych miastach z Warszawą na czele. Nic dziwnego, bo jest to jednocześnie największy rynek nieruchomości i największy ośrodek akademicki w Polsce. Na rynku najmu stołeczne lokale stanowią ponad jedną trzecią całej podaży. Sytuację tę starają się wykorzystać inwestorzy którzy, mimo wysokich cen zakupu, inwestują w mieszkania pod wynajem kuszeni jedną z najwyższych rentowności.
Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl
