Prawo użytkowania wieczystego nie wygasa przez pożar
Prawo użytkowania wieczystego bywa problematyczną konstrukcją. Właśnie dlatego w tym roku zajął się nim Sąd Najwyższy. Powstał problem, który wymagał podjęcia stosownej uchwały. Czy prawo użytkowania wieczystego wygaśnie, jeżeli dojdzie do całkowitego zniszczenia budynku? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar, koordynator projektów inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Zgodnie z przepisami obowiązującego Kodeksu cywilnego grunty, stanowiące własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste. To prawo może przysługiwać zarówno osobom fizycznym, jak i prawnym. Wymogiem jest jedynie to, aby grunty były położone w granicach administracyjnych miast albo włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. Użytkownik wieczysty posiada bardzo szerokie uprawnienia. Włada nieruchomością niemal tak samo jak właściciel - z wyłączeniem innych osób. W tym samym zakresie może swoim prawem rozporządzać. Z kolei wszystkie budynki, które zostaną posadowione na gruncie, stają się jednocześnie jego własnością. To prawo związane z użytkowaniem wieczystym.
Na tym tle w orzecznictwie rysowało się wiele problemów. Między innymi nie było jasności w tym, jak rozumieć sytuację, w której budynek ulega zniszczeniu. Czy prawo użytkowania wieczystego wówczas wygasa? Na szczęście w tym roku Sąd Najwyższy wreszcie postanowił zająć się tym problemem. 13 marca 2020 r. wydał uchwałę (sygn. akt III CZP 65/19), w której raz na zawsze rozwiał wszelkie wątpliwości. Rozpatrywana sprawa dotyczyła budynku, który doszczętnie spłonął w wyniku dużego pożaru. Oczywiście stał na gruncie, będącym w użytkowaniu wieczystym - stwierdza Bartłomiej Kuźniar. Ostatecznie Sąd Najwyższy przesądził, że zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku.
Rozstrzygnięcie zostało wydane w sprawie o bardzo złożonym stanie faktycznym. Na kilka lat przed niszczycielskim pożarem gmina ustanowiła bowiem odrębną własność lokalu w pewnym budynku. W kolejnym kroku ten lokal nabyła osoba fizyczna, stając się jego właścicielem. Razem z lokalem otrzymała też ułamkowe prawo użytkowania wieczystego gruntu, znajdującego się pod budynkiem. Pech sprawił, że kilka lat później w budynku doszło do tragicznego w skutkach pożaru. Niestety całkowicie zniszczył on budynek. Resztki murów i stropów trzeba było rozebrać, ponieważ nie nadawały się do ponownego zamieszkania. Na działce ostał się jedynie budynek gospodarczy, który nie przynależał do żadnego z lokali mieszkalnych.
Następnie działkę razem z ocalałym budynkiem gospodarczym zajął wnuk nabywcy, jako jego spadkobierca. W krótkim czasie rozpoczął budowę. Chciał przerobić istniejący budynek gospodarczy na mieszkalny. Z takim stanem rzeczy nie zgodziła się jednak gmina i pozwała spadkobiercę. Sąd pierwszej instancji przyznał jej natomiast rację, uznając, że w wyniku pożaru doszło do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a przede wszystkim prawa użytkowania wieczystego gruntu. Spadkobierca pierwotnego nabywcy nie zgodził się jednak z takim rozstrzygnięciem i wniósł apelację. Sąd Okręgowy przekazał natomiast sprawę Sądowi Najwyższemu, przedstawiając mu zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia.
Ostatecznie Sąd Najwyższy wydał uchwałę, zgodnie z którą zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu. W ocenie Sądu spadkobierca nabywcy miał zatem prawo do zajęcia gruntu i jego zagospodarowania. Oczywiście wszystko w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa.
