Prawo własności i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czy różnice są istotne?
Wiele osób kupujących mieszkanie staje przed dylematem, czy warto nabyć lokal, do którego nie przysługuje prawo własności, ale spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jakie są właściwie różnice między tymi prawami? W niniejszym artykule postaramy się rozwiać wszelkie wątpliwości.
Prawo własności zgodnie z Kodeksem cywilnym oznacza możliwość korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. Wykonywanie prawa własności jest jednak ograniczone ustawami oraz zasadami współżycia społecznego. Oznacza to w praktyce, że osoba posiadająca prawo własności do lokalu mieszkalnego może nim rozporządzać w dowolny sposób pod warunkiem, że nie narusza praw innych osób.
Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Oznacza to, że niektóre czynności podejmowane w lokalu wymagają zgody spółdzielni. Może to być np. zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy. Dodatkowo takie mieszkanie może zostać obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Sytuacje ogłoszenia upadłości przez spółdzielnie są jednak niezwykle rzadkie, więc raczej nie ma się czego obawiać.
Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. W tym zakresie żadne z omawianych praw nie jest lepsze od drugiego.
Różnice między prawami są widoczne na etapie zarządu częściami wspólnymi nieruchomości. Posiadając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a co za tym idzie będąc członkiem spółdzielni to jej powierzamy zarządzanie nieruchomością. W przypadku posiadania prawa własności mieszkańcy z reguły tworzą wspólnotę mieszkaniową. Powstaje jednak problem zarządu częściami wspólnymi. Najczęściej jest on zlecany prywatnej firmie zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.
Rozbieżność między zarządzaniem przez spółdzielnię oraz w przypadku wspólnot zazwyczaj przekłada się na opłaty, które ponoszą mieszkańcy. Nierzadko dysproporcja jest bardzo duża na korzyść spółdzielni mieszkaniowych. Powodem jest korzystanie przez nie z efektu skali, ponieważ spółdzielnie bardzo często posiadają w swoim zarządzie nawet kilkadziesiąt budynków. Dzięki temu łatwiej im wynegocjować korzystniejsze ceny od usługodawców. Z kolei wspólnoty mieszkaniowe bardzo często obejmują tylko jeden budynek. Z drugiej jednak strony bolączką spółdzielni mieszkaniowych jest dużo gorsza ściągalność czynszów, wynikająca w dużym stopniu z przepisów chroniących dane osobowe. Tak więc w ostatecznym rozrachunku kluczowa okazuje się efektywność zarządzania w konkretnej spółdzielni bądź wspólnocie.
Przykładowe ceny podobnych mieszkań z różnymi prawami, serwis otoDom.pl, kwiecień 2015
Powyższa tabela pokazuje, że ceny mieszkań są podobne, bez względu na to jakie prawo do nich przysługuje. Dlatego trzeba się zastanowić, czy koniecznie chcemy posiadać prawo własności do mieszkania. Warto przeanalizować, czy budynek, w którym chcemy kupić mieszkanie jest efektywnie zarządzany. Jak podkreśla Agata Polińska z serwisu otoDom.pl spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu również można przekształcić w prawo własności. Wiąże się to z pewnymi kosztami, jednak z reguły nie są one bardzo wysokie.
Aleksandra Kubicka, Otodom
Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.
