Przez rządowy pakiet o kredyt może być trudniej. Wakacje kredytowe kosztują

• Dla banków darmowe wakacje kredytowe oznaczają koszt na poziomie co najmniej kilkunastu, a może nawet ponad 20 mld złotych
• Pewne jest, że przynajmniej część kosztów tzw. wakacji kredytowych banki będą chciały przerzucić na klientów
• Gwałtowny wzrost stóp procentowych spowodował, że łączne oprocentowanie "hipotek" (marża plus WIBOR) wzrosło w ostatnich kwartałach mniej więcej trzykrotnie

Podwyżki stóp procentowych powodują, że coraz więcej osób może mieć problem ze spłatą kredytów mieszkaniowych. Z pomocną dłonią w formie pakietu dla kredytobiorców przychodzi rząd. Jednym z rozwiązań są darmowe wakacje kredytowe.

W skrócie ma to działać tak, że osoby posiadające złotowy kredyt zaciągnięty, aby realizować własne cele mieszkaniowe, będą mogły do końca 2023 roku odłożyć w czasie spłatę 8 rat. W praktyce oznacza to, że w trakcie darmowych wakacji kredytowych średniomiesięczna rata długu będzie niższa niż przeciętna jej wartość z ostatnich 5 czy 10 lat.

Przeciętny posiadacz 25-letniego, złotowego kredytu mieszkaniowego z marżą 2,6 proc. zaciągniętego na kwotę 300 tys. złotych przez ostatnią dekadę płacił bowiem ratę na poziomie niemal 1,7 tys. złotych. W ciągu ostatnich 5 lat było to 1,6 tys. zł. Gdyby bazując na dostępnych dziś prognozach wybiec w przyszłość i założyć, że skorzystamy z zapowiadanej przez rząd możliwości odroczenia płatności 8 rat to nasza przeciętna rata do końca 2023 roku wynieść  może trochę ponad 1,5 tys. złotych.

To co cieszy jednych, dla innych może być zmartwieniem. Innymi są w tej sytuacji banki, dla których darmowe wakacje kredytowe oznaczają koszt na poziomie co najmniej kilkunastu, a może nawet ponad 20 mld złotych.

O ile mało kto współczuje bankom, to pewne jest, że przynajmniej część tych kosztów banki będą chciały przerzucić na klientów. I nie chodzi tu tylko o mniej atrakcyjne oprocentowanie depozytów czy wyższe opłaty za usługi bankowe, ale też potencjalnie wyższe oprocentowanie kredytów. Jeśli ziści się ten scenariusz, to będzie to kolejny cios (po podwyżkach stóp procentowych i zalecenia UKNF) w osoby chcące zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Jeśli w górę pójdą marże kredytowe, to o nowe hipoteki będzie jeszcze trudniej niż dziś.

Warto przypomnieć, że przy okazji rosnących stóp procentowych normą jest to, że banki obniżają marże by zachęcić klientów do skorzystania z ofert kredytowych. Tak więc cykl podwyżek to często niezły moment na zaciągnięcie kredytu z korzystniejszą marżą. Jest to o tyle ważne, że marża to stały element oprocentowania kredytu i zostaje z nami na cały czas kredytowania.

Nie jest więc zaskoczeniem, że od kilku miesięcy banki obniżały marże konkurując w ten sposób o kurczące się grono nowych klientów. Doszło nawet do tego, że w marcu br. przeciętna marża nowych kredytów wynosiła zaledwie 1,68 proc. Dla porównania średnia marża z ostatnich 10 lat to 2,58 proc. Jeśli jednak na banki zostaną nałożone wielomiliardowe koszty, to istnieje bardzo poważne ryzyko, że marże kredytowe pójdą w górę.

I choć marże kredytowe są dziś dość atrakcyjne, to nikłe to pocieszenie czy zachęta jeśli o kredyt jest po prostu trudno. Gwałtowny wzrost stóp procentowych spowodował, że łączne oprocentowanie "hipotek" (marża plus WIBOR) wzrosło w ostatnich kwartałach mniej więcej trzykrotnie. Gdy kredyty są droższe, to przy określonych zarobkach, możemy pożyczyć wyraźnie mniej.

Przykład? Jeszcze przed cyklem podwyżek stóp procentowych trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem w wysokości dwóch średnich krajowych mogła pożyczyć od banku kwotę 700 tys. złotych na zakup mieszkania. Obecnie ta sama rodzina może liczyć na około 408 tys. złotych.

W ciągu ostatnich miesięcy zdolność kredytowa spadała bardzo dynamicznie z miesiąca na miesiąc. Najwyższy spadek odnotowaliśmy w kwietniu, w którym przykładowa rodzina mogła pożyczyć 23 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. W czerwcu bieżącego roku, choć przeciętna zdolność kredytowa znowu spadła, to chociaż namiastką pocieszenia może być fakt, że w porównaniu do maja kwota ta została zredukowana już tylko o 2 proc.

Jeśli przyjrzymy się ofertom poszczególnych banków to okazuje się, że nasza przykładowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi najwięcej (463 tys. zł) może pożyczyć obecnie w banku BNP Paribas - tak wynika z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments w czerwcu 2022 roku. Najskromniejszą propozycję nasza przykładowa rodzina otrzymałaby w bankach ING, BOŚ Bank oraz mBank. W tych instytucjach mogliby oni maksymalnie pożyczyć mniej niż 400 tys. złotych.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 8775 zł netto

Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 8775 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów - rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe.

Oskar Sękowski, analityk HRE Investments

***