Pułapki przy umowach najmu
Umowa najmu powinna zabezpieczać interesy zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu. Pierwszy ryzykuje utratą kaucji lub dachu nad głową. Drugi może trafić na klienta, który zdewastuje lokal, czy po prostu nie będzie opłacał czynszu.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest znacznie mniej skomplikowana niż umowa kupna/sprzedaży. Warto jednak poświęcić chwilę na jej przygotowanie, bądź znalezienie odpowiedniego wzorca, aby mieć pewność, że dobrze ochroni nasze interesy. Ryzyko podejmuje zarówno najemca, jak i właściciel mieszkania. Poniżej kilka wskazówek, jak przygotować umowę.
W umowie najmu powinny znaleźć się następujące elementy:
- Dane osób zawierających umowę,
- Opis przedmiotu umowy,
- Wysokość opłat i terminy ich uiszczania,
- Czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia,
- Prawa i obowiązki stron,
- Wysokość i sposób rozliczania kaucji.
Przede wszystkim trzeba sprawdzić czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest faktycznie właścicielem mieszkania. Dokumentami potwierdzającymi własność nieruchomości są księga wieczysta i tytuł prawny nabycia - np. akt notarialny. Oczywiście najlepiej sprawdzić oba te dokumenty.
Wynajmę mieszkanie w zamian za... Dyskutuj na forum
Właściciel powinien także zadbać o to, aby stronami umowy były wszystkie osoby, które będą korzystać z lokalu. Gdyby bowiem doszło do zniszczenia mieszkania lub najemcy przestaliby płacić czynsz, możliwe będzie pociągnięcie do odpowiedzialności solidarnie wszystkich najemców.
W kwestii określenia wysokości opłat za najem, właściciel powinien zwrócić uwagę na ciążący na nim obowiązek podatkowy. Podpisując umowę trzeba bowiem pamiętać, aby jasno odróżnić, co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów), będzie ona stanowić podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu od przychodu (stawka 8,5 proc.).
Co drażni w wynajmowanym mieszkaniu? Dyskutuj na forum
Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.
Strony umowy mogą zawrzeć umowę na czas nieokreślony bądź określony. Nawet w przypadku tego drugiego wariantu warto określić w umowie termin wypowiedzenia. Biorąc pod uwagę to, że rynek najmu jest stosunkowo płynny, może to być miesiąc kalendarzowy, choć oczywiście można zabezpieczyć się dłuższym terminem.
Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca:
- Zakłóca porządek domowy,
- Dewastuje lokal,
- Podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela,
- Zalega z czynszem.
To prawo wynika wprawdzie z Kodeksu Cywilnego, więc nie ma obowiązku wpisywania go do umowy, ale warto to zrobić w charakterze ostrzeżenia dla najemcy. Warto tu zwrócić uwagę na ostatni z przytoczonych warunków. Trzeba bowiem mieć na względzie, że gdyby czynsz był płacony co miesiąc i umowa nie regulowałaby tego zagadnienia jeszcze bardziej liberalnie, to właściciel może wypowiedzieć ją dopiero, gdy najemca zalega w opłatach w sumie za dwa miesiące.
Na tym jednak nie koniec, ponieważ właściciel, aby skutecznie wypowiedzieć umowę, musi dodatkowo wyznaczyć kolejny miesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu. Dopiero po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu można rozpocząć formalności eksmisyjne wobec lokatorów, którzy nie chcą opuścić lokalu.
Jeśli najemca chce podnająć część lokalu innym osobom, musi zadbać o takie prawo w umowie. Jeśli tego nie zrobi, musi liczyć się z możliwością natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez właściciela.
Nieodzownym elementem umowy najmu jest kaucja wpłacana przez najemcę. Standardowo jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to kwota wyższa. Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu lub jego wyposażenia.
W umowie warto jednak także poruszyć kwestię rozliczeń w przypadku, gdy najemca odda lokal w stanie niepogorszonym, ale opuści go wcześniej niż wynikałoby to z umowy - na przykład po 6 miesiącach mimo, że umowa została podpisana na rok. Często dochodzi bowiem w takiej sytuacji do sporu między właścicielem i najemcą, który pozostawiając nieruchomość w niepogorszonym stanie żąda zwrotu kaucji. Właściciel natomiast ze względu na to, że czuje się poszkodowany, w związku z krótszym niż zakładał okresem najmu, chce zachować kaucję. Aby zabezpieczyć interes właściciela warto, określić w umowie wysokość kary z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (nie służy do tego kaucja).
Załącznikiem do umowy najmu powinien być protokół zdawczo-odbiorczy. Musi się w nim znaleźć opis stanu i wyposażenia mieszkania oraz stanu liczników w dniu przekazania lokalu najemcy.
Na podstawie tego dokumentu będzie potem dokonywane rozliczenie kaucji pod koniec trwania umowy. Poprawne jego sporządzenie leży więc w interesie obu stron. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia nieruchomości.
Bartosz Turek
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Zajrzyj tutaj
