Raport: Jakie domy budujemy w Polsce?

Najczęściej zlecano budowę domów w tradycyjnej technologii murowanej, pokrytych dachówką ceramiczną - wynika z analizy 5,6 tys. zapytań ofertowych w Oferteo.pl oraz pogłębionych wywiadów ankietowych na grupie 328 respondentów.

Budowa statystycznego domu wiąże się z wydatkiem rzędu 430 000 złotych przy zleceniu jej generalnemu wykonawcy. Większość inwestorów preferuje jednak system gospodarczy, a więc samodzielną koordynację prac różnych ekip budowlanych.

Pierwszym etapem budowy wymarzonego domu jest przemyślenie oczekiwań oraz zaplanowanie całej inwestycji. Na inwestorów czekają liczne decyzje związane z lokalizacją, typem domu, jego powierzchnią, układem pomieszczeń, a także technologią budowy oraz stosowanymi materiałami budowlanymi.

Efektem tych decyzji jest wybór projektu, według którego będzie budowany wymarzony dom. Z analizy zapytań ofertowych złożonych w Oferteo.pl - serwisie łączącym osoby poszukujące produktów i usług wraz z ich dostawcami - wynika, że Polacy najchętniej kupują gotowy projekt domu (63,1 proc. użytkowników serwisu).

- Już po raz trzeci badamy szczegółowo preferencje budowlane Polaków - mówi Karol Grygiel, członek Zarządu Oferteo.pl. - Porównanie do poprzednich dwóch lat pokazuje, że Polacy bardzo racjonalnie podchodzą do najważniejszej inwestycji życia. Nie ponoszą zbędnych kosztów związanych z rozwiązaniami, które nie są im potrzebne. Budują domy o bryle prostej i taniej w wykonaniu, opierając się przede wszystkim na gotowych projektach - dodaje Karol Grygiel.

Wybór projektu budowlanego jest ściśle połączony z działką budowlaną, jaką dysponujemy - jej wielkością i lokalizacją. Jak pokazuje przeprowadzona przez Oferteo.pl ankieta, inwestorzy kupują najczęściej działkę o powierzchni 1001-2000 m2 (39,4 proc.). Niemal co trzeci inwestor deklaruje posiadanie działki o połowę mniejszej, czyli 501-1000-metrowej (30,6 proc. ankietowanych). Stosunkowo rzadko spotyka się działki o powierzchni większej niż 2001 metrów kwadratowych.

Ponad połowa inwestycji ankietowanych realizowana jest na terenach wiejskich (57,3 proc.). W dalszej kolejności inwestorzy decydują się na budowę domu marzeń w małych lub średnich miastach (odpowiednio 13,1 proc. oraz 14,9 proc.). Ankietowani najrzadziej budują w wielkich miastach o liczbie mieszkańców przekraczającej 500 000.

Inwestorzy wybierają różne modele organizacji prac budowlanych. 75 proc. z nich deklaruje budowę domu systemem gospodarczym, a więc samodzielnie koordynuje prace budowlane, zlecając je różnym ekipom. Zapewnia to lepszą bezpośrednią kontrolę nad kosztami oraz jakością prac. Co piąty budujący (22 proc.) zatrudnił generalnego wykonawcę - firmę, która zajmuje się całością budowy do stanu "pod klucz". Rozwiązanie to oszczędza inwestorowi czas poświęcony na poszukiwania podwykonawców do poszczególnych etapów prac.

Jak wynika z analizy zapytań ofertowych w Oferteo.pl, co trzeci zleceniodawca (33,4 proc.) poszukuje ofert firm, które wybudują dom do stanu surowego zamkniętego - a więc z oknami i dachem. Co czwarty inwestor (23,3 proc.) chce zlecić budowę do stanu surowego otwartego (bez drzwi i bez okien). Podobna część inwestorów (21,2 proc.) jest zainteresowana budową do stanu deweloperskiego, a kilka procent mniej (18,1 proc.) do stanu "pod klucz" zakładającego całkowite wykończenie budynku mieszkalnego.

Jak pokazuje badanie Oferteo.pl, Polacy chcieliby mieszkać w domu o powierzchni użytkowej 126-150 metrów kwadratowych (28,7 proc.) lub nieco mniejszym 101-125 metrów kwadratowych (22 proc.). Stosunkowo rzadko buduje się domy większe niż 200-metrowe.

Wyniki ankiety przeprowadzonej na próbie ponad 300 osób realizujących budowę domu pokazują, że wśród inwestycji zdecydowanie przeważają budowy domów wolno stojących (87,2 proc.).

Zazwyczaj są to domy parterowe z poddaszem użytkowym - taki typ wymarzyło sobie 69,8 proc. ankietowanych. Niecałe 20 proc. inwestorów (18,6 proc.) również planuje wznosić dom parterowy, ale już bez poddasza.

Z roku na rok nie zmieniają się preferencje Polaków w zakresie podpiwniczania domów. Na budowę piwnicy w roku 2014 decydował się zaledwie co 9. inwestor (11 proc.). "Ta grupa budujących jest gotowa ponieść większe koszty związane z budową piwnicy, zyskując w ten sposób dodatkowe pomieszczenia" - komentuje Karol Grygiel, członek Zarządu Oferteo.pl.

"Od lat niezmiennie badania Oferteo.pl potwierdzają przywiązanie do tradycyjnych technologii i materiałów" - stwierdza członek Zarządu serwisu, Karol Grygiel. W 2014 roku blisko połowa respondentów (40,9 proc.) zamierzała zlecić budowę domu w technologii murowanej z cegły ceramicznej. Co trzeci respondent preferował wykorzystanie betonu komórkowego (33,2 proc.).

W porównaniu do lat 2012 i 2013 widoczny jest stopniowy wzrost zainteresowania inwestorów technologią szkieletową i kanadyjską (odpowiednio 8,5 proc., 9,3 proc. oraz 12,4 proc. w latach 2012-2014).

Najchętniej wybieranym pokryciem dachu jest od lat dachówka ceramiczna, która kojarzy się z trwałością. W 2014 roku zdecydowało się na nią 44,8 proc. osób zlecających budowę domu. Zaledwie o kilka procent mniej inwestorów (39,1 proc.) zamierza położyć na dachu blachę bądź blachodachówkę.

Budowa do stanu "pod klucz" statystycznego domu (wolno stojący parterowy z poddaszem użytkowym i bez piwnicy, z garażem, o łącznej powierzchni użytkowej około 150 metrów kwadratowych, wzniesiony w technologii murowanej z cegły ceramicznej, z dwuspadowym dachem pokrytym dachówką ceramiczną) to koszt około 430 000 zł - wynika z wyceny wydawnictwa SEKOCENBUD. Zakłada się tutaj, że dom wybuduje jeden generalny inwestor.

Otrzymany w ten sposób średni koszt budowy 1m2 powierzchni użytkowej równy 2 767 zł różni się w poszczególnych województwach. Najtaniej, bo już za ok. 2 556 zł/m2, można budować w województwie świętokrzyskim. Szacunkowo najdrożej (2 986 zł) trzeba zapłacić za budowę metra kwadratowego domu w województwie wielkopolskim.

Lwią część kosztów budowy stanowią materiały budowlane - zgodnie z wyceną firmy SEKOCENBUD stanowią one 59,7 proc.. Robocizna stanowi niemal 1/5 kosztów (19,9 proc.), a koszty pośrednie, np. transportu to 14,4 proc.. Stosunkowo małym kosztem jest wynajem i eksploatacja sprzętu (2,1 proc.). Deklarowany zysk inwestora wykonującego całość prac to 3,9 proc. całej inwestycji.

Planując rozkład kosztów budowy, warto zwrócić uwagę na to, jaki kapitał należy zgromadzić na sfinansowanie poszczególnych etapów budowy. Według ankiet przeprowadzonych wśród firm budowlanych, budowa fundamentów stanowi 7,4 proc. wartości całego domu. Inwestorzy zamierzający zlecić budowę do stanu surowego otwartego, poniosą 29,2 proc. kosztów budowy "pod klucz", w przypadku zaś stanu surowego zamkniętego będzie to już niemal połowa finalnych kosztów (45,3 proc.). Aby wykończyć dom do stanu deweloperskiego, należy dysponować 71,5 proc. całej kwoty, na jaką wyceniono dom "pod klucz".

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej wśród budujących domy na terenach wiejskich, średnia cena 1 metra kwadratowego działki budowlanej to 80 złotych. W małych i średnich miastach cena jednostkowa takiej samej powierzchni jest zbliżona i wynosi odpowiednio 116 zł i 119 zł/m2. 1 metr kwadratowy w dużym mieście kosztuje 131 złotych, a w wielkim mieście 310 zł, co stanowi niemal czterokrotnie większą kwotę niż w przypadku terenów wiejskich.

Działka, projekt, materiały budowlane czy robocizna to główne pozycje do ujęcia w budżecie inwestycji. Jak doradzają budujący, należy bardzo dobrze przemyśleć wszystkie możliwe wydatki. "Prawidłowe obliczenie wartości inwestycji i zaplanowanie w tej wysokości budżetu pozwoli na uniknięcie przykrych niespodzianek związanych z niedoszacowaniem kosztów"- radzi Mariola Gala-de Vacqueret, redaktor naczelna wydawnictw SEKOCENBUD.

Jak wynika z ankiety Oferteo.pl, co trzeci Polak, który zakończył już budowę domu, wydał o 11-20 proc. więcej niż przewidywał na początku. Wśród nieujętych w wycenie kosztów, które trzeba było ponieść w trakcie procesu budowlanego, znalazły się m.in. dodatkowe prace związane z adaptacją terenu, wykonaniem drogi dojazdowej czy użyciem sprzętu budowlanego. Do wzrostu planowanych wydatków przyczyniły się również zmiany cen materiałów budowlanych czy decyzje inwestorów o użyciu materiałów bądź instalacji lepszej jakości.

Co ciekawe, co czwarty inwestor (23,9 proc.) spodziewał się wyższych kosztów niż poniósł w rzeczywistości, oszczędzając w ten sposób środki.

Blisko połowa respondentów ankiety deklaruje, że budowa ich domu zajęła do 12 miesięcy (44,7 proc.). Podobna część inwestorów czekała na zakończenie budowy 1,5 roku (19,6 proc.) oraz 2 lata (20,8 proc.). Niekiedy jednak budowa przedłużyła się na tyle, że zajęła ponad 3 lata (5,9 proc. respondentów).

Pobierz: program PIT 2014

Doświadczenie Oferteo.pl pokazuje, że firma budowlana poszukiwana jest najczęściej z półrocznym wyprzedzeniem (34,7 proc.). Nieco mniejsza liczba zainteresowanych budową składa zapytanie ofertowe zaledwie 3 miesiące przed planowanym terminem jej rozpoczęcia (31,6 proc.).

Jak przyznał inwestor z woj. śląskiego, "podstawa to sprawdzona ekipa wykonawcza, z doświadczeniem i fachową radą". Warto więc odpowiednio wcześnie rozpocząć poszukiwania takiej firmy budowlanej, która solidnie wybuduje dom marzeń.

Metodologia badań

Przedstawione dane pochodzą z analizy 5 632 zapytań ofertowych zamieszczonych w serwisie Oferteo.pl w 2014 roku przez osoby zamierzające zlecić budowę domu oraz z analizy pogłębionych wywiadów ankietowych przeprowadzonych na grupie 328 respondentów budujących dom.