Raport: Polski rynek nieruchomości wtórnych

Nie mamy dobrych informacji dla osób planujących w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Po raz kolejny banki podwyższyły marże kredytowe. Tym razem taką decyzje podjęło aż sześć z nich. Na szczęście podwyżki były stosunkowo niewielkie, w żadnym banku nie przekraczały bowiem 0,1 pkt. proc. Spowodowały jednak, że średnia marża kredytów z wkładem własnym wzrosła do poziomu 1,67 proc. (z 1,65 proc. przed miesiącem).

Wzrosła również średnia marża kredytów bez wkładu własnego. Obecnie wynosi ona 1,90 proc., podczas gdy jeszcze w kwietniu było to 1,68 proc. To zła informacja dla wielu osób, które chcą wykorzystać ostatni moment na uzyskanie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Zgodnie z nową Rekomendacją S od przyszłego roku banki będą mogły udzielać kredytów tylko jeśli wnioskodawca posiada przynajmniej 5 proc. wkładu własnego.

Banki podwyższają marże, ponieważ poszukują dodatkowych przychodów. Rekompensują w ten sposób np. zmniejszenie wpływów z tzw. opłaty interchange, która w przyszłym roku zostanie istotnie obniżona. Poza tym mogą wprowadzać podwyżki nie obawiając się istotnego spadku popytu na kredyty. Sytuacja gospodarcza będzie się w najbliższym czasie poprawiała, zachęcając do zakupu nieruchomości. Poza tym kredytobiorcy zwykle kierują się poziomem raty a nie marży. Rata jest natomiast niska dzięki rekordowo niskim stopom procentowym.

Średnie oprocentowanie wynosi obecnie 4,34 proc. To mniej więcej tyle samo, ile wynosiło oprocentowanie kredytów we frankach w 2008 r. Wtedy uznawaliśmy ten poziom za niewiarygodnie niski, gdyż oprocentowanie kredytów w złotych wynosiło ponad 7 proc. Obecnie również mamy powód do zadowolenia z oprocentowania nieznacznie przekraczającego 4 proc., zwłaszcza jeśli porównamy obecne koszty kredytu z warunkami sprzed kilkunastu miesięcy. Zaciągając kredyty na kwotę 300 000 zł na 30 lat zapłacimy ratę wynoszącą ok. 1490 zł. Dla porównania jeszcze we wrześniu 2012 r. oprocentowanie wynosiło 6,66 proc., a miesięcznie płaciliśmy ok. 1930 zł. Rata spadła więc aż o 23 proc. (o 438 zł).

Jarosław Sadowski, główny analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

W październiku ceny są średnio o 1,1 proc. wyższe niż we wrześniu. Do końca 2013, w żadnym z polskich miast, mieszkania nie powinny stracić na wartości.

Kliknij poniższą grafikę i przeczytaj cały raport

Zdecydowane ożywienie widać na rynku mieszkaniowym w Łodzi, gdzie w ciągu trzech miesięcy ceny wzrosły o 5 proc., a w porównaniu z wrześniem o 110 zł. Zmiana średniego poziomu cen w Łodzi to poza zwiększonym popytem, również efekt zmiany struktury podaży. W ofercie pojawiło się więcej ofert nieruchomości wybudowanych po 2002 roku, których ceny są wyższe niż bloków z płyty, a w przypadku Łodzi również wyższe niż ceny kamienic. Zauważalny wzrost średniej ceny w ostatnim miesiącu nastąpił również we Wrocławiu (+1,8 proc.), Sopocie (+2,2 proc.) i Poznaniu (+1,4 proc.).

W 6 spośród 15 polskich miast ceny mieszkań są już nieznacznie wyższe niż przed rokiem. Z rynku nadal najszybciej znikają oferty z najniższymi cenami za metr kwadratowy, co widać w analizie zmian struktury cenowej podaży w poszczególnych lokalizacjach.

Analiza struktury podaży październik 2013

Niedrogie mieszkanie zdecydowanie najłatwiej jest kupić w Katowicach i Łodzi, gdzie ponad 13 proc. lokali zostało wystawionych na sprzedaż za mniej niż 3 tys. zł za metr. Oferty takie można również znaleźć w Szczecinie (7,4 proc.), Opolu (5,1 proc.), Toruniu (3,6 proc.).

Wszędzie poza Warszawą i Krakowem stosunkowo duży wybór mają również osoby dysponujące budżetem od 3 do 4 tysięcy zł na metr kwadratowy mieszkania. W Katowicach i Łodzi niemal połowa mieszkań spełnia to kryterium cenowe. W Białymstoku, Toruniu, Szczecinie, Olsztynie i Opolu jest to około 30 proc. Mieszkania w cenie od 3 do 4 tys. są dostępne również na najdroższych rynkach lokalnych, w Poznaniu stanowią ponad 10 proc. podaży, w Gdańsku 8,6 proc. We Wrocławiu 4,3 proc. W porównaniu z okresem wakacyjnym w większości lokalizacji zmniejszyła się jednak dostępność mieszkań najtańszych.

Marta Kosińska, Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

Nadal na rynku wtórnym trwa sezon transakcyjny. Dla wielu oddziałów Metrohouse październik był rekordowym pod względem obrotów. Wzmożonemu ruchowi na rynku wtórnym towarzyszy dość stabilna sytuacja cenowa.

Miastem, w którym w ostatnich tygodniach znacznie spadła średnia cena nabywanego mieszkania jest Kraków. Mimo sukcesywnych wzrostów cen od początku tego roku, krakowianie powrócili do zakupu tańszych mieszkań. Warto zwrócić uwagę na Gdańsk, gdzie cena mkw. odnotowała najniższy poziom od czasu publikacji cen transakcyjnych w niniejszym raporcie (I, 2011).

Początek IV kwartału br. to kontynuacja wzmożonej aktywności kupujących. W największych polskich miastach obserwujemy większe niż zazwyczaj zainteresowanie zakupem mieszkania. Często przedmiotem transakcji są mieszkania, które z różnych względów były długo i bezskutecznie eksponowane na rynku. Są to zazwyczaj lokale o dużych powierzchniach, w lokalizacjach na obrzeżach miast. Lokale te po kolejnej obniżce ceny wróciły na rynek spotykając się z zainteresowaniem potencjalnych nabywców, dla których pierwotne warunki cenowe były nie do zaakceptowania.

Największe spadki cen transakcyjnych widoczne są w Krakowie (- 7,1 proc.). W ostatnich trzech miesiącach za mkw. na rynku wtórnym płaciliśmy 5542 zł. Po serii wzrostów średnich cen nabywanych mieszkań kupujący powrócili do zakupów w segmencie tańszych mieszkań. Co trzecie mieszkanie sprzedawane w ostatnich trzech miesiącach miało cenę niższą niż 4500 zł za mkw. Zwykle są to mieszkania na Starym Mieście w stanie do większego remontu lub lokale w budownictwie z wielkiej płyty. Po spadkach cen w Krakowie istotnie zwiększyła się dysproporcja pomiędzy cenami oferowanymi przez właścicieli mieszkań do sprzedaży a realnie sprzedawanymi lokalami. Wynosi już 14,2 proc.

Znów spadły średnie ceny w Gdańsku (-3,4 proc.). Cena mkw. wynosi 4848 zł. Tak niskiej wartości nie odnotowaliśmy jeszcze w prowadzonym od trzech lat zestawieniu. Wprawdzie w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku nie zmienił się udział transakcji w przedziale cenowym do 4000 zł za mkw., jednak o 5 pkt. proc. zmniejszył się udział sprzedaży mieszkań, których ceny mkw. były wyższe niż 6000 zł za mkw. Tym razem niższe ceny pojawiły się także w transakcjach dokonywanych w Poznaniu (średnia 5230 zł za mkw.). W tym mieście średnie ceny ofertowe mieszkań są o 81 zł wyższe od wartości odnotowywanych w transakcjach. Ostatnim "spadkowym" miastem jest Warszawa, tu jednak cena mkw. obniżyła się o zaledwie o 45 zł.

W grupie miast ze wzrostami cen przewodzi Gdynia, gdzie kupujemy mieszkania droższe o 2,9 proc. niż w notowaniu sprzed miesiąca. Dziś średnia cena mkw. wynosi 4920 zł , czyli jest wyższa o 72 zł od transakcji zawieranych w Gdańsku. We Wrocławiu widoczna jest huśtawka cen. Po niewielkich spadkach z zeszłego miesiąca obecnie kupujemy mieszkania w cenie 5093 zł, czyli 1,6 proc. drożej niż w poprzednim raporcie. Niewielkie wzrosty cen nabywanych mieszkań znów widoczne są w Łodzi. Od wiosny średnie ceny wzrosły tu o 244 zł. Podobnie jak przed miesiącem transakcje pokazują, że łodzianie kupują mieszkania po wyższych średnich cenach niż wystawione do sprzedaży oferty.

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.

Załączniki