Raport z rynku nieruchomości - wrzesień 2013

W sierpniu br. ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w 9 spośród 18 analizowanych przez portal Domy.pl miastach nieznacznie wzrosły - średnio o 33 zł na m2, a w 9 pozostałych spadły - średnio o 41 zł na m2. Największy miesięczny wzrost średniej ceny wywoławczej zanotowała Warszawa - w porównaniu z lipcem br. w sierpniu stawka w stolicy wzrosła o 1,7 proc., tj. o 142 zł na m2, osiągając poziom 8267 zł/m2. W pozostałych 8 miastach wzrosty średnich cen nie przekroczyły 40 zł na m2.

Spośród miast, w których doszło do spadków cen wywoławczych, najbardziej staniały lokale w Olsztynie - o 2,2 proc. i Opolu - o 2,3 proc., co przełożyło się odpowiednio na spadek średniej ceny m2 o 95 zł i 98 zł.

Niewspółmierne wysokie w stosunku do uzyskiwanych wynagrodzeń ceny mieszkań nie sprzyjają realizacji marzeń o zamieszkaniu w dużym, przestronnym lokalu. Jeszcze kilka lat temu, w czasie boomu na rynku mieszkaniowym, kupowanie lokali o relatywnie dużych powierzchniach było normą. Powodzeniem cieszyły 40-metrowe kawalerki, 60-metrowe 2 pokoje z kuchnią, jak i ponad 80-metrowe M4. Niestety, kryzys zrewidował podejście Polaków do kupowanych mieszkań.

Z badania przeprowadzonego przez portal Domy.pl wynika, że tylko co 10 klient poszukujący obecnie ofert zainteresowany jest zakupem lokalu o powierzchni przekraczającej 70 m2. Celem poszukiwań ponad połowy poszukujących (54,9 proc.) są mieszkania mierzące do 50 m2. Tylko co piąty klient szuka mieszkania nieco większego - od 51 do 60 m2.

Niewielu klientów zainteresowanych jest lokalami ponad 90-metrowymi, którym z racji powierzchni można by nadać miano przestronnych apartamentów. Ich udział w popycie wynosi 5 proc.

Dużo mniejszym zainteresowaniem niż w minionych latach cieszą się obecnie kawalerki. Chęć zakupu małego, mierzącego do 30 m2 mieszkania, deklaruje 7,6 proc. klientów.

Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce przekładają się na niższe koszty obsługi kredytów i coraz częściej jest to dostrzegane i doceniane przez klientów. Jak wynika ze statystyk NBP w lipcu i sierpniu wartość zadłużenia gospodarstw domowych wzrosła o niespotykane we wcześniejszych miesiącach tego roku kwoty 2,8 mld zł. Z opublikowanych już szczegółowych danych za lipiec widać, że blisko 2,3 mld zł tej sumy przypadło właśnie na kredyty na nieruchomości. Kwota niebagatelna, bo o niemal jedną czwartą wyższa niż w czerwcu i o ponad 40 proc. wyższa niż w maju. Nic dziwnego, łatwiej przełamać obawy do kredytu spoglądając na ratę niższą o kilkaset złotych od tej analizowanej w zeszłym roku, czy też wziąć kredyt, którego rata równa się opłacie za wynajem. Wzmożony ruch na rynku kredytów mieszkaniowych i na rynku nieruchomości nie niesie jednak żadnych korzyści dla klientów, wręcz przeciwnie.

Przeciętna marża - dla 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości - od początku roku utrzymuje się w granicach 1,6 proc. Podobnie jest z kosztami prowizji lub ubezpieczenia wynoszącymi średnio 2,5 proc. kwoty kredytu (parametry dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł dochodu netto). Taniej niestety nie będzie, bo jeśli już banki decydują się na jakieś ruchy, to głównie po to, aby wprowadzić niewielkie podwyżki. O powakacyjnych promocjach, które miałyby przyciągnąć do banków tradycyjnie większy jesienią popyt na kredyty mieszkaniowe, w ogóle nie ma mowy. Na dodatek większa fala kupujących nieruchomości niejednokrotnie odbiera chęć do negocjacji deweloperom. Niejednokrotnie proponowane przez deweloperów wiosną rabaty dziś są już nieaktualne.

Rada Polityki Pieniężnej utrzymała we wrześniu stopy procentowe na poziomie ustalonym na początku lipca (podstawowa stopa procentowa 2,5 proc.). W efekcie stawka trzymiesięcznego WIBOR-u nadal wynosi 2,70 proc. i, jak można wnioskować z zachowania inwestorów kupujących kontrakty FRA, prognozujące wysokość WIBOR-u, utrzyma on obecny poziom do połowy przyszłego roku. Ale już w wakacje inwestorzy przewidują WIBOR 3M w okolicach 3 proc., a na koniec 2014 r. ok. 3,5 proc.

Trwa również stabilizacja oprocentowania kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się od miesięcy. Szef Europejskiego Banku Centralnego potwierdził we wrześniu, że w najbliższym czasie podtrzymana zostanie łagodna polityka monetarna w strefie euro. Podstawowa stopa procentowa w strefie euro wynosi 0,5 pkt. proc., a EURIBOR 3M ok. 0,22 proc. Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii wynosi 0-0,25 proc.). Oznacza to, że wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim zależy od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu również zachowują się w miarę stabilnie.

Choć w niepewnych finansowo czasach transakcje na rynku nieruchomościowym stają się domeną osób najzamożniejszych, to jednak nic nie wskazuje na to, by ci byli skłonni kupować lokale z najwyższej półki cenowej. Wg wyników badania portalu Domy.pl ponad połowa klientów na zakup mieszkań w Polsce zainteresowana jest ofertami w cenie do 200 000 zł. W niektórych miastach wojewódzkich (Gorzów Wlkp., Katowice, Łódź) za taką kwotę bez problemu można znaleźć 3-pokojowy lokal w dobrym standardzie. Jednak w Warszawie, Sopocie czy Zakopanem oferty w tej cenie, głównie kawalerki, wciąż mają bardzo niewielki udział w podaży.

Co 4 klient poszukujący mieszkania zamierza przeznaczyć na jego zakup kwotę w przedziale od 201 000 do 300 000 zł, a co 9 maksymalnie o 100 000 zł więcej (do 400 000 zł).

Dużą kwotę na zakup mieszkania - tj. ponad pół miliona złotych - zamierza wydać niespełna 4 proc. poszukujących. Co drugi przedstawiciel tej grupy (1,8 proc. całkowitego popytu) szuka ofert, których cena przekracza magiczną barierę miliona złotych. Warto zaznaczyć, że w samej Warszawie na takich klientów czekają kilka tysięcy ofert, których ceny wywoławcze zaczynają się od miliona złotych.

Marcin Drogomirecki, Domy.pl - część nieruchomościowa

Halina Kochalska, Open Finance - część kredytowa

Źródło: "Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance"

^{Raport został przygotowany na podstawie danych z 20250 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w sierpniu 2013 roku oraz danych Open Finance}