Rekordowe ceny mieszkań. To nie koniec wzrostów

Firma HRE Investments podsumowała 2021 rok na rynku mieszkaniowym. W Polsce w tym czasie powstało około 230 tysięcy nowych domów i mieszkań, najwięcej od ponad czterech dekad. To głównie zasługa deweloperów, którzy odpowiadają za prawie dwie z trzech nowych nieruchomości. Reszta to głównie domy budowane na własne potrzeby, a w przypadku 2 procent - mieszkania stawiane przez spółdzielnie, gminy czy firmy inwestujące z myślą o swoich pracownikach.

Według firmy JLL, w ofercie deweloperów w największych miastach są lokale odpowiadające łącznie zaledwie półrocznej sprzedaży. To za mało, by presja na wzrost cen lokali zelżała. Żeby tak się stało, oferta musiałaby odpowiadać rocznej sprzedaży.

Jak zauważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, istotna jest w tym kontekście działalność funduszy inwestycyjnych, przeważnie zagranicznych, które skupują czasem całe bloki a nawet osiedla z myślą o wynajmie lokali. To potęguje problem niewystarczającej podaży.

Gorąco było w tym roku na rynku kredytów mieszkaniowych. Banki udzieliły kredytów o wartości 85-90 mld zł. To kwota o połowę wyższa niż w 2020 roku. Trzeba jednak pamiętać, że rok temu instytucje finansowe zakręciły kurek z kredytami ze względu na pandemię i niepewność z nią związaną. Część tego niezrealizowanego popytu przesunęła się na 2021 rok.

Wyższa była też wartość pożyczek. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w listopadzie przeciętnie wyniosła ona 338 tys. zł. To najwyższy poziom w historii.

Wraz z podwyżkami stóp procentowych sytuacja na rynku kredytowym ulega zmianie. Ostatni kwartał przynosi lekkie schłodzenie, także w 2022 roku oczekiwany jest spadek popytu ze strony potencjalnych kredytobiorców.

Z drugiej jednak strony w następnym roku utrzymywać się powinna dobra sytuacja na rynku pracy, pojawi się też rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Część osób będzie chciała ulokować swoje środki na rynku mieszkaniowym w obawie przed inflacją. Presję na zakup może wywierać też dalszy, choć wolniejszy niż w 2021 r., wzrost cen mieszkań.

Ceny lokali mieszkaniowych już dziś są rekordowe. Nie ma jeszcze pełnych danych, ale z informacji płynących z NBP wynika, że we wszystkich miastach wojewódzkich stawki poszły w górę i w prawie wszystkich ceny są najwyższe w historii (przynajmniej w ujęciu nominalnym, bez korygowania o inflację).

Najmocniej w ciągu roku mieszkania zdrożały w Krakowie i Wrocławiu. Tu stawki poszły w górę o 1,2-1,3 tys. zł w przeliczeniu na metr. Bardzo mocno ceny wzrosły też w Zielonej Górze, o prawie 1 tys. zł na metr. Są to jednak przypadki skrajne. Jak wynika z podsumowania HRE Investments, mieszkania w miastach wojewódzkich drożały zazwyczaj w horyzoncie rocznym o około 400-600 zł w przeliczeniu na metr. Dotyczyło to Białegostoku, Gdańska, Katowic, Kielc, Łodzi, Olsztyna, Rzeszowa, czy Warszawy.

Najmniejsze podwyżki widoczne były z kolei w Opolu, wyniosły one ok. 350 zł za metr oraz w Poznaniu, gdzie stawki niemal nie wzrosły. Rok przyniósł bowiem tu podwyżkę o symboliczne 22 zł w przeliczeniu na metr.

Obecna sytuacja jest korzystna dla deweloperów, którzy osiągają rekordowe przychody. W 2021 roku deweloperzy z siedmiu największych miast powinni sprzedać około 65-67 tysięcy mieszkań. Byłby to wynik o jedną czwartą lepszy niż przed rokiem. Mało tego, sprzedawali przeciętne mieszkanie po cenie o około 10-15 proc. wyższej niż przed rokiem.

- W sumie więc tegoroczna sprzedaż firm działających w największych miastach może być nawet aż o 35-40 proc. wyższa niż przed rokiem. Byłby to też bez wątpienia najlepszy wynik w historii firm budujących mieszkania w Polsce - podsumowuje Bartosz Turek.

morb