Rok 2013 w mieszkaniówce, czyli "wszystko dobre co się dobrze kończy".
Dobiegający końca 2013 rok miał być piątym, a jednocześnie zdecydowanie najgorszym ze wszystkich lat spowolnienia na rodzimym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Tymczasem zamiast powszechnie oczekiwanej koniunkturalnej zapaści na rynku zagościło poczucie dokonanego przesilenia, po którym ma być już tylko lepiej. Czy tym razem oczekiwania trwałego ożywienia okażą się przysłowiowym "strzałem w dziesiątkę".
Dokładnie rok temu bardzo trudno było doszukać się gdziekolwiek optymistycznych przesłanek rozwoju koniunktury w krajowej mieszkaniówce. Sami deweloperzy, znani dotąd raczej z "dyżurnego" optymizmu, tym razem powszechnie wyrażali swoje poważne obawy o losy pierwotnego rynku mieszkaniowego i kondycję swojej branży w 2013 roku. "Rodzina na Swoim", dziś już niemal kultowy rządowy program hipotecznych kredytów preferencyjnych, właśnie kończył swoją misję podtrzymującą zwłaszcza w ostatnich kwartałach swojego życia rynkowy puls. Z kolei start następcy RnS-u - "Mieszkania dla Młodych" został pechowo przesunięty dopiero na początek 2014 roku.
Tego typu sytuacja miała spowodować swoistą hibernację istotnej części i tak już mocno kulejącego mieszkaniowego popytu, co w połączeniu z niepokojąco wysokim, liczącym w ośmiu największych polskich miastach grubo ponad 60 tys. lokali nawisem podażowym, stanowiło bardziej niż niebezpieczną mieszankę.
Dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące budownictwa mieszkaniowego tylko potwierdzały postępujące spowolnienie, a statystyki sprzedaży większości deweloperów, pomimo wyraźnie rosnącego w pod koniec 2012 roku powodzenia RnS-u, wciąż pozostawały na typowo "kryzysowych" poziomach. Podobnie zresztą jak ceny mieszkań, których powolnej acz systematycznej przeceny nie było widać końca.
Niestety, kolejne obniżki stawek przez deweloperów, a także wszechobecne promocje i zachęty nie przynosiły pożądanego efektu, czyli jakiegokolwiek widocznego pobudzenia strony popytowej krajowej mieszkaniówki. Sytuacji nie ułatwiała spadająca dostępność kredytów hipotecznych i deweloperskich. Taki stan rzeczy był klasycznym potwierdzeniem starannie utrwalonej sytuacji kryzysowej, nie posiadającej perspektyw szybkiego zakończenia.
Jakby tego było mało, jeszcze wiosną wciąż pod dużym znakiem zapytania pozostawały szanse na zażegnanie europejskiego kryzysu zadłużenia, o końcu recesyjnych wskazań PKB gospodarek eurolandu nie wspominając. Kolejne silne turbulencje w eurostrefie, wywołane wczesną wiosną zagrożeniem niewypłacalnością Cypru, ponownie silnie zachwiały notowaniami złotego, na nowo budząc obawy o bezpieczną przyszłość tysięcy polskich gospodarstw domowych, spłacających kredyty hipoteczne denominowane w obcych walutach, głównie franku szwajcarskim.
W sumie cały pierwszy i spora część drugiego kwartału "starego" roku upłynęły pod znakiem braku większych nadziei na poprawę sytuacji zarówno w skali całej gospodarki jak i jednego z głównych jej segmentów - rynku nieruchomości.
Światełko w tunelu pojawiło się w okresie wakacyjnym, kiedy to RPP spiesząc słabnącej polskiej gospodarce z pomocą obniżyła serią kolejnych tegorocznych cięć główną stopę procentową NBP w lipcu do historycznie niskiego poziomu 2,5 proc. Spowodowało to nie tylko obniżkę oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej 4 proc., ale także dotkliwy dla deponentów spadek rentowności bankowych lokat, co skłoniło gros ich posiadaczy do przesuwania posiadanych kapitałów w kierunku akcyjnych funduszy inwestycyjnych oraz rynku nieruchomości.
W efekcie zaczęły wreszcie rosnąć nie tylko indeksy warszawskiej GPW ale też grono klientów deweloperskich biur sprzedaży, w tym niespotykana od co najmniej kilku lat ilość klientów gotówkowych, a więc inwestycyjnych. Ci ostatni najwyraźniej uznali ceny mieszkań na rynku pierwotnym za docelowo atrakcyjne z punktu widzenia strony popytowej, co stanowi bardzo wiarygodny sygnał w metodyce określania punktu cyklu koniunkturalnego dla rynku nieruchomości. Wskutek tego od połowy roku mamy więc tendencję spadkową podaży mieszkań z pierwszej ręki oraz stabilizację cen ze wskazaniem na lekkie odbicie, przy wciąż bardzo ograniczonej aktywności deweloperów na polu nowo uruchamianych inwestycji.
Rosnące słupki sprzedaży deweloperów w połączeniu z zatrzymaniem trwającej już pięć lat korekty cen mieszkań nie są może ostatecznym, ale z pewnością bardzo prawdopodobnym argumentem dokonanego przesilenia koniunktury na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w drugiej połowie 2013 roku. Potwierdzeniem tego rodzaju tezy jest równoległa istotna poprawa podstawowych wskaźników polskiej gospodarki, przede wszystkim PKB, który w trzecim kwartale wzrósł o 1,9 proc. w ujęciu rocznym wobec zaledwie 0,8 proc. wzrostu w poprzednim kwartale. Jeszcze lepiej prezentuje się wskaźnik PMI polskiego sektora przemysłowego, który w listopadzie br. wyniósł 54,4 pkt., najwięcej od kwietnia 2011 roku. Dobre perspektywy sygnalizują też rosnące wskaźniki produkcji przemysłowej. Do pełni szczęścia brakuje jednak najważniejszych z punktu widzenia rynku nieruchomości wyraźnych sygnałów poprawy na rynku pracy, które zazwyczaj pojawiają się z pewnym opóźnieniem.
W przeddzień ostatnich notowań 2013 roku na warszawskiej giełdzie indeks WIG-deweloperzy zyskiwał symboliczne niespełna 2 proc. w skali całego roku. Dla porównania indeks szerokiego rynku WIG wzrósł w tym samym czasie o ok. 8 proc., a wskaźnik polskich blue chips WIG20 zniżkował w podobnym zakresie. Bardzo mizerny średnioroczny zysk akcjonariuszy spółek deweloperskich wynika więc raczej w głównym stopniu z generalnie bardzo przeciętnej, by nie powiedzieć chimerycznej koniunktury na warszawskiej GPW w mijającym roku, aniżeli z kiepskiej oceny perspektyw branży deweloperskiej przez inwestorów giełdowych.
Z drugiej strony po takich wynikach trudno jednak dopatrywać się zdecydowanie pozytywnych przesłanek rozwoju koniunktury na szeroko pojętym krajowym rynku nieruchomości, wynikających z wyprzedzających sygnałów jakie zazwyczaj generuje rynek giełdowy. Ten tymczasem postawił duży znak zapytania nad perspektywami zbliżającej się kolejnej prosperity na polskim rynku nieruchomości nie tylko mieszkaniowych.
Jarosław Jędrzyński
