Rynek mieszkaniowy. Deweloperzy w 2023 r. będą bardzo ostrożni

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

- Sytuacja na rynku będzie wymagająca, ale czy czwarty kwartał będzie dla deweloperów słabszy wolumenowo od trzeciego? W ujęciu kdk nie powinniśmy już widzieć dużych spadków. W czwartym kwartale 2022 r. i pierwszym kwartale 2023 r., przy założeniu, że stopy procentowe nie pójdą w górę, powinniśmy widzieć pewne wypłaszczenie - powiedział PAP Biznes analityk Ipopema Securities Adrian Górniak.

- Wydaje się, że przy stopach procentowych, jakie mamy obecnie, także w czwartym kwartale - podobnie jak w trzecim - czynnikiem decydującym w wynikach sprzedażowych będzie zdolność kredytowa - dodał.

Analityk ocenił, że - dopóki nie poprawi się zdolność kredytowa - nie ma za bardzo przesłanek, by kontraktacja odbijała. Przypomniał, że według danych BIK, w ujęciu rdr nadal notowane są spadki liczby zapytań o kredyty hipoteczne.

Jednak we wrześniu, w porównaniu do sierpnia, liczba wnioskujących wzrosła o 9,6 proc. Wzrost mdm był pierwszym od sześciu miesięcy.

- Czwarty kwartał zapowiada się nieznacznie lepiej od trzeciego kwartału. Dane BIK, dotyczące liczby złożonych wniosków o kredyt hipotecznych, również pokazały odbicie w ujęciu mdm, co powinno być szczególnie istotne dla segmentu popularnego, na którym to transakcje gotówkowe historycznie stanowiły mniejszość - uważa analityk Trigon DM David Sharma.

W trzecim kwartale 2022 r., według danych zebranych przez PAP Biznes na podstawie raportów trzynastu spółek, sprzedaż lokali przez deweloperów spadła rdr o 36,6 proc. do ok. 4 tys., a narastająco po trzech kwartałach 2022 r. o 39,4 proc. rdr do ok. 13,1 tys.

Zdaniem analityka Ipopema Securities trzeci kwartał - patrząc na cały rynek - był słaby, ale w dużej mierze było to oczekiwane.

- Spadła kontraktacja lokali i widać było, że na deweloperach odbiła się mniejsza zdolność kredytowa u klientów, a w strukturze sprzedaży dominują klienci gotówkowi, odpowiadający za 70-80 proc. kontraktacji. Jednocześnie, wydaje się, że deweloperom nie zależało aż tak bardzo, by mocniej rozbudowywać ofertę i dążyć do większej kontraktacji. Z jednej strony, istotna jest płynność i dbanie o pozycję gotówkową, a z drugiej - duża podaż mogłaby się odbić na tym, jak kształtowałyby się ceny przy bieżącym popycie. Wydaje się więc, że deweloperzy sami z siebie ostrożnie podchodzili do tempa poszukiwania klientów - powiedział Górniak.

- Dodał, że deweloperzy odczuwają presję kosztową - ze strony materiałów budowlanych czy gruntów, co może być widoczne w wynikach w dłuższej perspektywie, dlatego też pilnują cen - by nie tracić marży przy rosnących kosztach.

W ocenie analityka Trigon DM, z notowanych na GPW spółek w trzecim kwartale pozytywnie zaskoczył Dom Development.

- Grupa sprzedała w trzecim kwartale 2022 r. ponad 700 mieszkań, co oznacza spadek wolumenu w ujęciu rdr o 18 proc. Dla porównania, według danych JLL, sprzedaż deweloperów w sześciu największych aglomeracjach w Polsce spadła, w ujęciu wolumenowym, w analogicznym okresie o ponad 50 proc. rdr.

Analitycy są zgodni, że w kolejnych miesiącach wprowadzenia do oferty nowych lokali będą "symboliczne".

- Obecne koszty finansowania, czy to pozyskiwanego od banków czy bezpośrednio z rynku (w formie obligacji), w połączeniu ze słabością popytu na rynku pierwotnym nie wspierają podwyższonej aktywności deweloperów w zakresie uruchamiania nowych projektów. Część większych graczy uruchamia kolejne etapy obecnych już projektów, natomiast zakładam, że wprowadzenia do oferty w najbliższych miesiącach wciąż pozostaną symboliczne - ocenił analityk Trigon DM.

Adrian Górniak dodał, że zapewne do czasu powrotu klientów kredytowych nadal będzie można obserwować przesuwanie w czasie startów budów, dzielenie inwestycji na mniejsze etapy, czy oczekiwanie z wprowadzaniem nowych inwestycji.

- Teoretycznie większość dużych deweloperów giełdowych ma mocne bilanse, ale mimo wszystko muszą patrzeć na pozycję gotówkową i priorytetem jest zachowanie płynności, więc są ostrożni. Wprowadzenie do budowy projektu, który nie będzie się sprzedawał i nie będzie finansowany poprzez zaliczki tylko przez samego dewelopera, przy małym popycie - byłoby +przepaleniem+ gotówki, przynajmniej w perspektywie najbliższych kwartałów. Wydaje się, że w czwartym kwartale 2022 r. i pierwszym 2023 r. nie będzie dużego wysypu wprowadzeń - powiedział analityk Ipopema Securities.

Górniak zwrócił uwagę, że w przypadku rozbudowy oferty drugi kwartał 2022 r. był wyjątkowy i trochę zniekształcił obraz sytuacji rynkowej w tym roku, bo deweloperzy starali się wprowadzić nowe projekty, by uniknąć zmian legislacyjnych, czyli m.in. składki na Fundusz Gwarancyjny.

(śródtytuły pochodzą od redakcji)