Rynek mieszkaniowy: Nastały gorsze czasy

W maju udzielono bowiem o blisko 1/3 mniej kredytów mieszkaniowych niż przed rokiem, a ich łączna kwota spadła o 22 proc.

- Wyniki majowej sprzedaży kredytów mieszkaniowych są już w pełni odzwierciedleniem pandemii i lockdownu. Słaby maj sygnalizował już odczyt indeksu popytu na kredyty mieszkaniowe (-24 proc.). Trzeba pamiętać, że sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest determinowana zachowaniem trzech stron - podkreśla prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.

Po pierwsze chodzi o deweloperów i podaż nowych nieruchomości do sprzedaży, czyli ich liczbę i cenę przy uwzględnieniu, że deweloperzy koncentrują się na utrzymaniu marży. Po drugie istotna jest postawa potencjalnych kredytobiorców, chcących nabyć nieruchomość, a na to wpływa z jednej strony strach przed bezrobociem i spadkiem dochodów, ale z drugiej chęć skorzystania z okazji oraz dodatkowo popyt inwestycyjny jako alternatywa dla depozytów o ujemnej realnej stopie procentowej.

No i oczywiście wpływ ma polityka kredytowa banków, które w ostatnich tygodniach mocno zakręciły śrubę, jak już pisała Interia,  przede wszystkim poprzez drastyczne podniesienie wymaganego wkładu własnego (do 20-30 proc.) i przestały honorować dochody z działalności gospodarczej, czy pochodzące z branż obarczonych wyższym ryzykiem.

- Te czynniki oraz wyższe wymagania odnośnie wysokości wkładu własnego mogą stanowić istotną barierę uzyskania kredytu, szczególnie w grupie wiekowej 22 - 35 lat. Ponadto, preferowanie kredytobiorców z niskim wskaźnikiem DtI (relacja zadłużenia do dochodu) i z wysoką wiarygodnością kredytową, nieakceptowanie kredytobiorców zatrudnionych w określonych branżach z uwagi na niepewną sytuację - wszystkie te uwarunkowania będą decydowały o obliczu rynku kredytów mieszkaniowych w kolejnych miesiącach i całej drugiej połowie 2020 r. - prognozuje prof. Rogowski.

Radykalne podniesienie wymaganego wkładu własnego przez banki wiąże się z prognozami spadku cen nieruchomości, które są zabezpieczeniem kredytu.

Analitycy PKO Banku Polskiego przewidują, że w 2020 roku można się spodziewać spadku cen nieruchomości o 15 proc. Będzie to efekt wzrostu bezrobocia, spadku popytu, pogorszenia sytuacji na rynku wynajmu i ograniczenia dostępności kredytu mieszkaniowego.

Drugi powód przykręcenia śruby kredytowej to obawy o sytuację na rynku pracy (ostatnie dane za maj okazały się gorsze od prognoz). To naturalna reakcja banków na zwiększone ryzyko , które może się wkrótce zmaterializować. Na razie oczywiście dane dla wcześniej udzielonych kredytów jeszcze tego nie pokazują, bo to będzie widoczne najwcześniej za kilka miesięcy.

- Obecnie istotnym zagrożeniem dla jakości portfela kredytów mieszkaniowych, które na pewno wpłynie, choć trudno jeszcze prognozować jak bardzo, na wzrost poziomu szkodowości kredytów mieszkaniowych, a tym samym na wzrost poziomu ryzyka kredytowego, jest obecna sytuacja wynikająca z pandemii koronawirusa, lockdownu oraz odmrażania gospodarki. Przy czym należy pamiętać, że mówimy o opóźnieniach 90-dniowych, czyli możliwych do wystąpienia w czerwcu - lipcu bieżącego roku - zaznacza prof. Rogowski.  Dodaje jednocześnie, że część kredytobiorców korzysta z bankowych "wakacji kredytowych", a część skorzysta z regulacyjnych "wakacji kredytowych" i w ich przypadku ewentualne przeterminowanie może najwcześniej wystąpić w  czwartym kwartale 2020 r. Wyższą szkodowością będą się odznaczać prawdopodobnie kredyty mieszkaniowe udzielone na stosunkowo wysokie kwoty, powyżej 1 mln złotych oraz kredyty mieszkaniowe zaciągnięte przez pojedynczych kredytobiorców, a także na zakup inwestycji mieszkaniowych pod wynajem.

Komitet Stabilności Finansowej w ostatnim raporcie opublikowanym w środę podkreślał, że siła i charakter szoku związanego z pandemią sprawiają, że znacząco wzrosło ryzyko kredytowe i pojawiło się ryzyko nadmiernego ograniczenia dostępności kredytu w gospodarce. Według KSF banki powinny utrzymać indywidualną ocenę ryzyka i m.in. unikać automatyzmu w przekładaniu oceny sytuacji poszczególnych branż na ocenę sytuacji kredytowej osób w nich zatrudnionych i firm w nich działających. Pozwoli to zmniejszyć ryzyko nadmiernego ograniczenia podaży kredytu. W warunkach podwyższonej niepewności ograniczenie podaży kredytu może wydawać się racjonalne z punktu widzenia pojedynczej instytucji, jednak powszechność i nadmiarowość takiego działania miałaby negatywne skutki dla sfery realnej, a w konsekwencji dla sytuacji sektora finansowego.

Jednocześnie w odniesieniu do kredytów mieszkaniowych, zauważa, że wartość tego portfela sprawia, że nawet ograniczony wzrost problemów ze spłacalnością kredytów może mieć istotne skutki dla banków i w konsekwencji dla gospodarki. Kredyty mieszkaniowe historycznie charakteryzowały się bardzo niskimi wskaźnikami NPL (niespłacane terminowo kredyty), a obniżki stóp NBP ograniczają wzrost ryzyka w tym obszarze. Obecny szok gospodarczy jest jednak bardzo silny i z uwagi na jego konsekwencje dla rynku pracy może stanowić wyzwanie nawet w sytuacji, gdy wcześniejsza polityka kredytowa była ostrożna - ocenił KSF.

Monika Krześniak-Sajewicz