Rynek nieruchomości: Wzrost cen hamuje

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Pierwsze jaskółki zmiany trendu na rynku mieszkaniowym pokazuje ostatni raport Otodom i Adama Czerniaka, dyrektora ds. badań, głównego ekonomisty Polityka Insight i eksperta rynku nieruchomości.

W trzecim kwartale średnie ceny ofertowe spadły kwartalnie o 1 proc. Była to pierwsza przecena od rozpoczęcia wzrostowej fazy cyklu na polskim rynku mieszkaniowym. Nie musi to zwiastować spadku cen, ale na pewno pokazuje wyraźne zahamowanie ich wzrostu.

- Korekta ta nie musi zatem oznaczać odwrócenia trendu i rozpoczęcia cyklu spadkowego - roczna dynamika cen pozostała dodatnia i wyniosła 5,4 proc. Spowolnienie rocznego tempa wzrostu cen jest natomiast sygnałem, że boom na rynku ma się ku końcowi i dalsze dwucyfrowe wzrosty są mało prawdopodobne. Dodatkowo przemawia za tym podwyższenie stóp procentowych NBP, które obniżyło zdolności kredytowe Polaków - tłumaczą autorzy raportu.

Generalnie im mniejsze mieszkanie, tym szybsze wzrosty cen. Wciąż najszybciej drożeją kawalerki - ceny mieszkań do 40 m2 wzrosły o 6,1 proc. w ujęciu rocznym. Zatrzymały się natomiast wzrosty cen największych mieszkań. Te o powierzchni powyżej 90 m2 kosztowały praktycznie tyle samo co przed rokiem. Wynika to zapewne z wyraźnego spadku dostępności finansowej tych nieruchomości - osoby chcące kupić większe mieszkania decydują się na zakup mniejszego w dobrej lokalizacji i w lepszym standardzie lub domu, bo na duże o podobnych parametrach ich często nie stać.

Jednocześnie autorzy raportu wskazują na kilka ciekawych zjawisk, które pokazują zmiany w kilku segmentach rynku mieszkaniowego. Spadek cen widać w najmniejszych miejscowościach o liczbie mieszkańców poniżej 50 tys. Z przeprowadzonej analizy wynika, że są to głównie miasteczka położone w pobliżu metropolii (np. Piaseczno, Rumia, Marki czy Swarzędz) oraz miejscowości turystyczne (np. Zakopane, Giżycko, Łeba). W pozostałych badanych typach miast spadki nie wystąpiły, ale widoczne było wyraźne wyhamowanie wzrostów - w ujęciu kwartalnym ceny nie wzrosły o więcej niż 0,5 proc., podczas gdy jeszcze w pierwszej połowie roku rosły w tempie kilku procent kwartalnie. Taka struktura zmian cen potwierdza, że główną przyczyną była zmiana preferencji Polaków po zniesieniu obostrzeń pandemicznych i mniejsza liczba osób, które zdecydowały się na wyprowadzkę z miasta.

Badanie pokazuje, że mieszkania z rynku pierwotnego podobają się dużo mniej niż te starsze i w ich przypadku dalsze śrubowanie cen wydaje się mniej prawdopodobne niż było to do niedawna.

- Spadki cen było widać praktycznie we wszystkich segmentach rynku, przy czym silniejsze były w nowym budownictwie - wyraźnie potaniały mieszkania po raz pierwszy oddawane do użytku oraz mieszkania z rynku wtórnego, które wybudowano w ostatnich pięciu latach. Sygnalizuje to, że ceny mieszkań w tym segmencie rynku są już wyśrubowane i ewentualne dalsze szybkie ich wzrosty są coraz mniej prawdopodobne. Okazało się bowiem, że najlepiej sprzedają się mieszkania wybudowane po transformacji. Przyspieszenie tempa wzrostu odnotowano w przypadku mieszkań w budynkach z lat 1991-2015. Tu ponownie (po spowolnieniu w okresie pandemii) dynamika wzrostu cen osiągnęła poziomy dwucyfrowe, bo około 10 proc. w ujęciu rocznym. To obecnie najdroższy segment rynku wtórnego - ceny są tu wyższe nawet niż w przypadku mieszkań oddanych do użytku w ostatnich pięciu latach - wyjaśniają autorzy raportu, którzy dodają, że może to wynikać z dużo lepszej lokalizacji tych nieruchomości. Najnowsze mieszkania budowane są na obrzeżach dużych miast albo w nowo powstających dzielnicach o bardzo dużym zagęszczeniu bloków, co czyni wiele z nich nieatrakcyjnymi

Zaskakujące może być natomiast to, że kolejny kwartał z rzędu taniały kamienice, w poprzednich latach coraz modniejsze i coraz droższe. Boom na mieszkania wybudowane przed 1945 rokiem zakończył się wraz z wybuchem pandemii.

- Przed 2020 rokiem ich duża popularność i wzrosty cen wynikały z aktywności flipperów, którzy remontowali i przywracali do użytku tego typu nieruchomości. Część z nich trafiała - po podzieleniu na mniejsze mieszkania - na rynek najmu, zwłaszcza kierowanego do studentów. W ostatnich kwartałach zaczęło jednak brakować atrakcyjnych nieruchomości w tym segmencie rynku, a z drugiej strony pandemia osłabiła popyt na kamienice, które często mają niewielkie okna, nieużytkowe balkony i niewielki dostęp do zieleni. W rezultacie ceny ofertowe tych nieruchomości spadły o 4,5 proc. w ujęciu rocznym - do poziomu porównywalnego z drugim kwartałem 2019 roku.

Natomiast boom w średnich miastach trwa dalej. Najszybciej rosną ceny w miejscowościach, które zamieszkuje między 50 a 100 tys. Polaków - tam w trzecim kwartale ceny rosły i nie widać spowolnienia.

Jak niedawno w rozmowie z Interią mówił Adam Czerniak, wpływ na dalszy rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym będzie miała podwyżka stóp procentowych, która miała miejsce szybciej niż się spodziewano i zwiększyła prawdopodobieństwo wyhamowania cen zamiast korekty, ponieważ wcześniej nastąpi wystudzenie popytu. Była to pierwsza od dziewięciu lat podwyżka stóp. Dlatego tak ważny jest już efekt psychologiczny jaki wywołała. Inwestorzy, którzy kupowali mieszkania w celach spekulacyjnych lub na wynajem, zwłaszcza ci którzy posiłkowali się kredytem, mogą zdecydować się na wyjście z inwestycji i sprzedaż mieszkania, co z kolei wpłynie na większą podaż. 

Monika Krześniak-Sajewicz