Rządowe pomysły mieszkaniowe to ryzyko dla sprzedających. "Pomysł jest sam w sobie zły"
Pomysł na ograniczenie możliwości kupna większej liczby mieszkań wzbudza kontrowersje, nie tylko dlatego, że ma być wprowadzony gdy rynek jest w dołku i mieszkań nie ma kto kupować. Sam mechanizm bazujący na oświadczeniach może doprowadzić do tego, że ludzie będą się bali kupić od kogoś mieszkanie, bo nie będzie pewne czy zostało nabyte zgodnie z prawem. Polska jako jedyny kraj w UE nie ma odpowiedniego rejestru, który takie ryzyko by ograniczał.
Rząd zabrał się w przyspieszonym tempie za porządki na rynku mieszkaniowym, bo wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej odciął większość Polaków od możliwości kupna mieszkania na kredyt, co z kolei wywindowało czynsze na rynku najmu.
Sytuację młodych osób ma poprawić tzw. Kredyt na 2 proc. - o ile nadzór finansowy poluzuje bankom kryteria badania zdolności kredytowej przy tym programie. Drugi pomysł rządu, to ograniczenie możliwości zakupu większej liczby mieszkań i zwiększony podatek transakcyjny PCC.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało, by takie restrykcje dotyczyły każdego kolejnego mieszkania powyżej pięciu lokali. Dlaczego poprzeczka jako średnia dla przeciętnego Kowalskiego została ustawiona dopiero od piątego posiadanego mieszkania - tłumaczył w wywiadzie minister Waldemar Buda, ale jak pisaliśmy w piątek, w rządzie są naciski, by tę poprzeczkę przesunąć w górę i by ograniczenia dotyczyły większych posiadaczy nieruchomości, albo w ogóle tylko funduszy, które kupują mieszkania by oferować je na wynajem. Takie ruchy w obecnym momencie są dla wielu zaskakujące, bo tego typu ograniczenia wprowadza się gdy rynek jest rozgrzany, popyt bardzo wysoki i rosną ceny - a taką sytuację mieliśmy przez kilka lat - gdy stopy procentowe były niskie. Teraz obraz rynku jest radykalnie inny. Na razie nie ma projektu, ale kolejne zapowiedzi i przecieki zwiększają grupę krytyków tak skrojonych pomysłów.
- Pomysł ograniczeń w zakupie mieszkań jest sam w sobie zły, a argumentacja niezrozumiała i nieuwzględniająca bieżącej sytuacji. Dla mnie wręcz irytujące jest to, że w obecnej sytuacji, gdy popyt na rynku mieszkaniowym się załamuje, akcja kredytowa z powodu wysokich stóp procentowych niemal zamiera, rząd zastanawia się nad ograniczeniami dla tych, którzy mogą w obecnych warunkach kupić mieszkanie, zamiast wspierać zarówno popyt jak i podaż - mówi Interii Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich, prezentując najnowszy raport AMRON.
Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca uwagę, że zapowiadana konstrukcja planowanych ograniczeń może zachwiać bezpieczeństwem obrotu na rynku mieszkaniowym. Weryfikacja liczby posiadanych mieszkań miałaby się odbywać poprzez składanie oświadczenia u notariusza.
- Poważny niepokój budzi zapowiadana przez ministerstwo sankcja nieważności w sytuacji, gdy osoba kupi mieszkanie wbrew wprowadzonemu ograniczeniu. W takim wypadku, zgodnie z doniesieniami, ma dojść do zwrotnego przeniesienia własności i odzyskania wpłaconych środków. Ale co w sytuacji, gdy osoba, która sprzedała mieszkanie, nie będzie już dysponowała środkami za sprzedany lokal, a będzie zobowiązana te pieniądze zwrócić? Taka nieważność może wyjść na jaw nawet po latach. Co więcej, osoba, która kupiła mieszkanie wbrew ograniczeniu może to mieszkanie sprzedać kolejnej osobie. Czy ta kolejna osoba będzie zobowiązana do zwrotu mieszkania na rzecz pierwszego sprzedawcy? W jaki sposób taka osoba trzecia będzie chroniona, skoro działała w zaufaniu do rękojmi ksiąg wieczystych? - pyta Sebastian Juszczak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Takie ryzyko dostrzega też Jacek Furga i zwraca uwagę, że do tej pory nie stworzono rejestru, w którym można byłoby to szybko zweryfikować.
- Zgadzam się też, że konstrukcja tych obostrzeń będzie też niosła kolejne ryzyka i niepewność w obrocie gospodarczym na rynku nieruchomości. Zwłaszcza w kontekście bazowania na składanych oświadczeniach dotyczących liczby posiadanych nieruchomości - mówi przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych ZBP.
- Abstrahując od braku zasadności takich ograniczeń, to powinny weryfikować to organy państwowe, ale w Polsce nie mamy bazy ani rejestru nieruchomości, który by to umożliwiał i sprawdzał ile dana osoba czy podmiot ma lokali mieszkalnych i który z kolei kupuje. Mogłoby to zrobić jedynie Ministerstwo Sprawiedliwości, które ma dostęp do wszystkich ksiąg wieczystych i sprawdzać czy dana osoba jest właścicielem czy współwłaścicielem mieszkania, a najlepiej na koniec każdego roku wysyłać każdemu obywatelowi informacje o stanie jego nieruchomości. Jesteśmy jedynym krajem w UE, który nie ma takiego systemu czyli katastru - podkreśla Jacek Furga i zastrzega, żeby nie mylić tego określenia z podatkiem katastralnym. Jak wyjaśnia, niektórzy katastrem nazywają mylnie rejestr ewidencji gruntów i budynków, ale to nie jest to samo. - Kataster to baza danych o nieruchomościach do celów podatkowych, która zawiera również wartość nieruchomości stosowaną do opodatkowania. Tego nie mamy i to efekt wieloletnich zaniedbań - mówi Interii Jacek Furga.
Przypomina jednocześnie, że przystępując do UE zobowiązaliśmy się, że taki system wprowadzimy. - Żaden rząd do tego się jednak nie kwapił, bo u nas określenie kataster kojarzy się wyłącznie z wyższym podatkiem od nieruchomości. Próbowano to ominąć poprzez stworzenie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach ZSIN , który miał ruszyć pierwotnie w 2008 roku, potem w 2016 roku, a niedawno przeniesiono termin wprowadzenia tego systemu na 2036! To pokazuje działania rządu w tak istotnej sprawie jak rejestr nieruchomości - podkreśla przedstawiciel ZBP w rozmowie z Interią.
Monika Krześniak-Sajewicz
