Baza cen transakcyjnych ma być uruchomiona po 20 miesiącach od wejścia w życie ustawy, ale do uchwalenia koniecznych przepisów jeszcze daleko, a w zasadzie coraz dalej.
Projekt ustawy, który ma być podstawą do uruchomienia bazy, z której w końcu będzie się można dowiedzieć jakie są rzeczywiste ceny mieszkań w Polsce powstanie jeszcze później niż ostatnio zapowiadano, a wcześniej był już przesuwany w czasie.
W połowie września 2024 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt na RCL jako osobny (konkretnie jako nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw) i trafił do konsultacji publicznych oraz uzgodnień.
Projekt ma być gotowy w drugim kwartale 2025
Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który prowadzi już inne narzędzie ochrony nabywców mieszkań - Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jak tłumaczył resort rozwoju, który jest autorem projektu ustawy, UFG ma już wypracowane automatyczne kanały komunikacji z podmiotami profesjonalnymi (deweloperzy, banki) zgłaszającymi dane o transakcjach. Rozszerzenie zakresu danych zbieranych na potrzeby Ewidencji będzie więc szybsze i tańsze w realizacji niż budowa nowego systemu od podstaw. Jednocześnie założono, że wystartuje dopiero po 20 miesiącach od wejścia w życie ustawy.
Na konsultacje projektu wyznaczono 21 dni, a planowany wówczas termin jego przyjęcia przez Radę Ministrów wyznaczono na IV kwartał 2024 r. Rok się zakończył, a projekt wciąż nie jest gotowy. Interia zapytała kiedy zostanie przyjęty i z czego wynikają opóźnienia.
- W ramach procesu konsultacyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw, zgłoszono uwagi, które spowodowały konieczność przeprowadzenia dodatkowych uzgodnień. W szczególności prowadzone są one w ramach resortów odpowiedzialnych za system rejestracji transakcji nieruchomości w Polsce, czyli z Ministerstwem Finansów i Ministerstwem Sprawiedliwości. Opinie zostaną opublikowane po zakończeniu procesu konsultacji. Planowany termin przyjęcia projektu ustawy przez Radę Ministrów to II kwartał 2025 r. Zgodnie z projektem ustawy, portal ma zostać uruchomiony po 20 miesiącach od dnia ogłoszenia ustawy" - odpowiedział resort na pytania Interii.
Kolejne podejście do programu dopłat, ale co z limitami cen?
Jednocześnie nie otrzymaliśmy odpowiedzi na pytanie kto obecnie w resorcie, po dymisji wiceministra Jacka Tomczaka nadzoruje projekt portalu z cenami transakcyjnymi.
Zgodnie z uzasadnieniem, portal z cenami nie tylko wzmocniłby pozycję negocjacyjną osób kupujących mieszkanie, ale byłby pomocny także dla instytucji publicznych odpowiedzialnych za wparcie mieszkalnictwa.
Przypomnijmy, że minister rozwoju Krzysztof Paszyk zapowiedział kolejną odsłonę programu wsparcia i sugerował w wypowiedzi dla PAP, że może nawiązywać do programu MdM, który z kolei zawierał limity cenowe.
Zapytaliśmy w oparciu o jakie parametry cenowe MRiT będzie obecnie analizować i konstruować planowane instrumenty wsparcia polityki mieszkaniowej, w tym zapowiadaną kolejną propozycję dopłat do kredytów mieszkaniowych.
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii korzysta z dostępnych danych statystycznych dotyczących obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi, w szczególności publikowanych przez podmioty publiczne, jak m.in. NBP czy GUS. Natomiast dane źródłowe dotyczące dotychczasowego funkcjonowania instrumentów polityki mieszkaniowej są gromadzone przez Bank Gospodarstwa Krajowego, który jest operatorem tych programów - odpowiedział nam resort.
Ceny mieszkań zaczęły spadać, ale rzeczywistą skalę zobaczymy dopiero za kilka miesięcy
Tymczasem rok 2024 przyniósł totalną zmianę układu sił popytu i podaży na rynku mieszkaniowym.
- Najbardziej spektakularnym wydarzeniem na rynku nieruchomości w 2024 r. był ogromny wzrost podaży mieszkań. Dla 17 analizowanych przez nas miast policzyliśmy liczbę aktywnych ogłoszeń na największych portalach nieruchomości w każdym miesiącu od listopada 2023 r. Okazało się, że w listopadzie 2024 r. było ich niemal 470 tysięcy, czyli aż 40 proc. więcej niż w listopadzie 2023 r. - podsumowują we wspólnym raporcie analitycy Rankomat.pl i Rentier.io.
Jak dodają, widząc duży wzrost liczby ofert sprzedaży można odnieść wrażenie, że ceny mieszkań powinny znacząco spadać. Tak się jednak nie stało. - Ceny mieszkań reagują zazwyczaj z dużym opóźnieniem na negatywne informacje. Na początku roku ceny wciąż znacząco rosły. Później wzrost stawał się coraz wolniejszy, aż w listopadzie odnotowano przewagę spadków. Ceny w listopadzie były niższe niż w październiku w 10 z 17 badanych miast. W rezultacie średni wzrost cen ofertowych w całym 2024 r. wyniesie ok. 8 proc. (nie ma jeszcze danych za grudzień). To ogromna zmiana w porównaniu z 2023 r., gdy wzrost wyniósł niemal 16 proc. rok do roku - oceniają autorzy raportu.
Zaznaczają, że zmiany w cenach ofertowych przekładają się na ceny transakcyjne z kilkumiesięcznym opóźnieniem związanym z czasem potrzebnym na dokończenie budowy czy uzyskanie kredytu hipotecznego. - Spadki cen w ofertach z końca roku wpłyną więc dopiero na ceny transakcyjne za pierwszy kwartał 2025 r. - przewidują analitycy.
Monika Krześniak-Sajewicz
