Samowola budowlana. Czym jest, kiedy się przedawnia i jakie są kary?
Samowola budowlana przez długie lata była sporym problemem dla polskiego krajobrazu. Pozostaje nadal problemem dla ustawodawców, jeśli chodzi o sprecyzowanie swojej definicji. Kiedy stwierdzana jest "samowolka" w budownictwie i w jaki sposób można za nią odpowiedzieć?
Próżno szukać w polskim prawodawstwie jasnej definicji tego, czym jest samowola budowlana. Jednak w pewien sposób o tym terminie mówi art. 48 znowelizowanego w 2023 roku Prawa budowlanego.
Zgodnie z tym artykułem, samowolą budowlaną może być budynek albo obiekt, który jest w budowie lub został wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez zgłoszenia. Samowolą budowlaną jest również budynek lub obiekt, który został postawiony wbrew wniesionemu sprzeciwowi do zgłoszenia.
Można zatem przyjąć, że samowola budowlana to każdy budynek, który został wzniesiony z naruszeniem lub wbrew obowiązującym przepisom, szczególnie tym z dziedziny Prawa budowlanego.
Decyzja dotycząca tego, czy coś jest samowolą budowlaną czy nie, należy do inspektora nadzoru budowlanego. W jego kompetencjach leży sprawdzenie, czy dany budynek lub obiekt jest postawiony lub jest stawiany zgodnie z przepisami. Do najważniejszych przepisów w tym zakresie należą artykuły 48-53 Prawa budowlanego.
W przypadku inwestycji, dla których pozwolenie na budowę powinno wydać starostwo albo urząd miasta, uznanie za samowolę budowlaną danego obiektu zapada w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.
Jeśli chodzi o inwestycje, dla których pozwolenie na budowę wydaje urząd wojewódzki, to samowola budowlana może być stwierdzona w wojewódzkim inspektoracie.
Samowola budowlana jest poważnym naruszeniem przepisów, dlatego wiążą się z nią odpowiednio dotkliwe konsekwencje. Pierwszą i podstawową jest nakaz wstrzymania budowy danego obiektu, jeśli nadal jest on w budowie.
Inwestor jest zobowiązany do natychmiastowego zaprzestania dalszego stawiania budynku, a także złożenia wniosku o legalizację budowy. Może to wymagać usunięcia wszelkich nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych, a także uiszczenia stosownych opłat.
Jeśli inwestor postanowi nie zastosować się do tych wymogów, kolejnym krokiem nadzoru budowlanego jest wydanie nakazu do rozbiórki obiektu. Jeżeli i ten nakaz nie wywrze odpowiedniego skutku, zostaje nałożona na inwestora kara grzywny. Co ważne, ta kara może być nakładana wielokrotnie, dopóki nie zostanie osiągnięty efekt, jakim jest rozebranie samowoli.
W grę wchodzą poważne pieniądze. Pierwsza kara nałożona przez organ nadzoru budowlanego może wynosić od kilkudziesięciu tysięcy do miliona złotych. Kolejna kara zgodnie z przepisami, powinna być dziesięciokrotnie wyższa. Kolejne naliczenie kary jest pięciokrotnie wyższe.
Chociaż jak widać, kara za samowolę budowlaną jest naprawdę dotkliwa, inwestorom nie grozi pozbawienie wolności. Tymczasem w pierwotnie planowanych na 2023 rok zmianach brano pod uwagę możliwość pozbawienia wolności do dwóch lat za niezastosowanie się do nakazu rozbiórki.
Jeśli chcemy zalegalizować budynek lub obiekt wybudowany w ostatnich latach, należy skompletować i donieść do nadzoru budowlanego wszystkie wymagane dokumenty.
Zazwyczaj jest to zaświadczenie od odpowiedniego organu samorządu terytorialnego dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego, projekt budowlany obiektu, projekt techniczny, oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości.
Opłata za legalizację takiego obiektu oscyluje między 2500 a 5000 złotych w przypadku obiektów, co do których wymagane jest zgłoszenie. Jeśli jednak samowola dotyczyła budynku, który powinien być stawiany po otrzymaniu pozwolenia na budowę, stawka 500 złotych jest mnożona przez 50 i współczynniki sprecyzowane przez ustawę.
Warto również wiedzieć o tzw. abolicji budowlanej. Dotyczy ona budynków powstałych co najmniej 20 lat temu. Takie budynki i obiekty również wymagają zalegalizowania, jednak jest to działanie zwolnione z opłaty, wymaga jedynie dostarczenia stosownych dokumentów odpowiadających charakterowi budynku i jego przeznaczeniu.
Należy mieć świadomość, że uzyskanie wielu wymienionych dokumentów związane jest z kosztami. Przykładowo, sporządzenie projektu na podstawie istniejącego już budynku rodzinnego to koszt co najmniej 2-3 tysięcy złotych.
Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Wszystkie obiekty, które zostały wybudowane z obejściem standardowej procedury i mają mniej niż 20 lat, bezwzględnie muszą przejść procedurę legalizacji.
Tak wygląda perspektywa samowoli budowlanej od strony prawnej. W praktyce jednak nie każda samowola zostaje przez nadzór budowlany wykryta. Zazwyczaj do wykrycia dochodzi, gdy budynek lub obiekt zostanie zgłoszony przez np. sąsiada.
Należy mieć jednak na uwadze, że nawet jeśli istnieje szansa, że samowola budowlana umknie uwadze inspektora budowlanego, stawianie budowli bez odpowiedniego przygotowania merytorycznego potwierdzanego stosownymi dokumentami może stanowić zagrożenie dla mieszkańców i ich sąsiadów.
Z tego względu, jak również z powodu wysokich kar grożących za samowolne działanie, najlepiej jest dokładnie sprawdzić, jakich pozwoleń i dokumentów wymaga planowana inwestycja.
KO
