Spadną ceny mieszkań? Najbliższe miesiące będą kluczowe

W IV kw. 2022 ceny ofertowe mieszkań były o 0,2 proc. niższe w porównaniu z III kw. - wynika z raportu Otodom i Polityki Insight. Zdaniem autorów raportu, najbliższe miesiące mogą przynieść spadki cen w niektórych segmentach, zwłaszcza w mniejszych miastach i na rynku dużych mieszkań.

Do wyliczeń wzięto pod uwagę ogłoszenia ofertowe dostępne w serwisie Otodom. Wynika z nich, że w IV kw. 2022 ceny ofertowe mieszkań były o 0,2 proc. niższe w porównaniu z III kw., nadal jednak były wyższe o 9,7 proc. w ujęciu rok do roku.

- Oznacza to, że ceny mieszkań się ustabilizowały i zdarzają się okazjonalne obniżki stawek ofertowych. Przecen jest jednak zbyt mało, aby stwierdzić, że ceny weszły w trend spadkowy - stwierdzono. Dodano, że za hamowanie cen odpowiadają przede wszystkim ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych i pogorszenie nastrojów potencjalnych nabywców.

Najwięcej (średnio 1,1 proc.) spadły w ciągu kwartału ceny ofertowe małych lokali, o powierzchni poniżej 40 m kw., co - jak zauważono, może wynikać z nadpodaży w tym segmencie. Ceny średnich mieszkań praktycznie się nie zmieniły, a tych największych, powyżej 90 m kw. wzrosły o 1 proc.

Największe spadki cen ofertowych odnotowano w miejscowościach średniej wielkości (50-100 tys. mieszkańców) - ceny spadły tam o 0,5 proc. kw/kw. Zdaniem autorów raportu, jest to efekt głębszego spadku popytu w tych lokalizacjach, gdyż rynek mieszkaniowy w średnich miastach powiatowych jest najbardziej uzależniony od dostępności kredytów hipotecznych.

W metropoliach ceny spadły o 0,4 proc. licząc kwartał do kwartału, co - według autorów - może wynikać z wyprzedania wcześniejszej oferty i dostępności wyłącznie najdroższych lokali, w związku z czym wszystkie nowo wprowadzane do sprzedaży nieruchomości obniżają średnią rynkową.

W raporcie odnotowano nie tylko spadek popytu, ale też podaży mieszkań. Liczba nowych ofert sprzedaży spadła do najniższego poziomu w historii badania i wyniosła w IV kw. 114 tys. Jednocześnie mediana okresu wyświetlania jednej oferty mieszkaniowej w serwisie Otodom wydłużyła się w ostatnich trzech miesiącach 2022 do 91 dni (wobec 76 dni w III kwartale i średnio 58 dni w latach 2019-2021). W niektórych miastach i w przypadku dużych mieszkań czas wyświetlania ofert przekroczył 100 dni.

Według raportu, tempo wzrostu cen najmu powoli hamuje. W IV kwartale średnia ofertowa cena najmu mieszkania wynosiła 3 461 zł i była o 28,8 proc. wyższa niż przed rokiem, podczas gdy w III kwartale roczna dynamika wynosiła 31,8 proc., a w II kwartale 30,6 proc. "Niewielkie spowolnienie podwyżek to efekt jednoczesnego wygasania szoku popytowego związanego z napływem uchodźców z Ukrainy (od wakacji nastąpił niewielki spadek liczby przebywających w Polsce osób z Ukrainy) oraz spadku realnych dochodów gospodarstw domowych. Najemcy nie są po prostu w stanie uiszczać coraz wyższych czynszów i często decydują się na nieruchomości w tańszych lokalizacjach lub na najem mniejszych lokali" - zauważono w opracowaniu.

"Mimo niewielkiej poprawy sytuacji na rynku, na którą wskazuje zwiększenie średniej liczby dni utrzymywania się oferty najmu w serwisie Otodom z 17 w III kwartale do 21 dni w IV kwartale, najemcy wciąż muszą konkurować między sobą o pojawiające się na rynku korzystne oferty. A tych w ostatnich trzech miesiącach 2022 r. pojawiło się relatywnie mało - w serwisie Otodom ukazało się 42 tys. ofert najmu, czyli o 4,8 proc. więcej niż przed rokiem, ale o 13,6 proc. mniej niż kwartał wcześniej" - zaznaczono.

W ocenie autorów raportu, w 2023 r. kluczowym czynnikiem determinującym sytuację na rynku mieszkaniowym pozostanie niska dostępność kredytów hipotecznych, a głównymi nabywcami będą wciąż klienci kupujący nieruchomości za gotówkę, przede wszystkim w celach inwestycyjnych. Popyt z ich strony będzie jednak niższy niż w ubiegłym roku.

Analitycy spodziewają się, że ceny mieszkań w najbliższych miesiącach będą znajdować się pod dużą presją. - O ile w przypadku rynku pierwotnego dużych miast deweloperem zapewne uda się obronić przed wprowadzaniem przecen, o tyle na rynku wtórnym oraz w mniejszych miastach i na terenach słabiej zurbanizowanych mogą wystąpić spadki. W zależności od segmentu rynku przecena wyniesie w ujęciu nominalnym między 5 a 10 proc. Najsilniejsze spadki będą na rynku domów, zwłaszcza położonych w słabiej skomunikowanych miejscach i w mniejszych miejscowościach. Mocniejsza przecena wystąpi pewnie też na rynku dużych mieszkań, które będą niedostępne cenowo dla większości kredytobiorców, a równocześnie są mniej atrakcyjne dla inwestorów kupujących na wynajem. Przed spadkami ochroni się natomiast rynek działek budowlanych. Sprzedający ziemię mogą bowiem przeczekać kryzys bez ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości - ocenili eksperci.

Według nich również ceny najmu osiągnęły swój maksymalny pułap, a po bardzo szybkim wzroście w 2022 r. w tym roku nastąpi ich stabilizacja na wysokich poziomach. Głównym czynnikiem ograniczającym dalsze wzrosty czynszów będzie ogólny wzrost kosztów życia przy jednoczesnym spowolnieniu tempa wzrostu dochodów ludności - przewidują autorzy raportu.

Zobacz również: