Reklama

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota - różne zasady dla mieszkańców

Choć wybór formy prawno - organizacyjnej zamieszkania w danym miejscu nie jest kluczowy przy kupnie nieruchomości, to jednak warto sobie zdawać sprawę z zalet i wad poszczególnych rozwiązań. Osoby kupujące mieszkanie stają przed podstawowym wyborem: lokal we wspólnocie mieszkaniowej albo w spółdzielni. Różnice między nimi są spore.

Spółdzielczość

Spółdzielnie to bardzo stara, bo sięgająca okresu przedwojennego forma organizacji mieszkaniowej, której rozrost przypadał jednak na czasy PRL. Okres komunistyczny popierał spółdzielczość i to po nim pozostały nam często wielkie "molochy" spółdzielcze, obejmujące nawet kilkadziesiąt tysięcy członków.

Reklama

Takie organizacje - często nie bez racji - oskarżane są o zbytnie zbiurokratyzowanie, niewydolność, brak przejrzystości finansowej i brak wpływu pojedynczych członków spółdzielni na jej działania.Stąd niejednokrotnie osoby dysponujące pełną własnością (nie spółdzielczym własnościowym prawem do nieruchomości) decydują się na odłączenie od spółdzielni i powołanie osobnej wspólnoty mieszkaniowej.

Nie znaczy to oczywiście, że wspólnoty są z zasady lepsze od spółdzielni. Te ostatnie mają nad nimi przewagę w postaci znacznie większych możliwości działania. Spółdzielnie są podmiotami o charakterze gospodarczym, mogą więc inwestować i często to robią - np. budując mieszkania.

W Polsce działa około 3500 spółdzielni.

Mając mieszkanie spółdzielcze nie jest się jeszcze spółdzielcą. Do spółdzielni trzeba się zapisać i wnieść stosowną opłatę (nie ma takiego czegoś we wspólnotach). W spółdzielniach mieszkaniowych każdy z jej członków ma tak samo ważny głos, co różni je od wspólnot, gdzie o wadze głosu decyduje wielkość udziałów. Inaczej jednak niż we wspólnotach, członkowie spółdzielni nie mają bezpośredniego wpływu na wybór zarządu i jego decyzje. Zarząd wybiera - powołana przez spółdzielców - rada nadzorcza.

Uchwały spółdzielni podejmowane są na walnym zgromadzeniu członków, tu też przyjmuje się sprawozdania zarządu i rady nadzorczej. Uchwałę może podjąć nawet znikoma liczba spółdzielców, o ile będą stanowić większość obecnych.

Wspólnoty

Wspólnoty mieszkaniowe w Polsce powstały dopiero na mocy ustawy o własności lokali z 1994 roku. Wspólnota to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku. Nie trzeba się do niej zapisywać i płacić wpisowego, po prostu się do niej należy. Wszystkie decyzje we wspólnotach podejmowane są przez mieszkańców na zebraniach wspólnotowych, ale - inaczej niż w przypadku spółdzielni - nie każdy głos jest równy. O jego sile decyduje wielkość udziału w części wspólnej (co jest uzasadnione tym, że ten kto ma więcej udziałów, ten więcej też płaci).

Wspólnota poprzez decyzje swoich członków bezpośrednio wybiera zarządcę, plan finansowy itp. Tak więc - inaczej niż w przypadku spółdzielni - pojedyncza osoba ma większy wpływ na działanie wspólnoty. Wynika to także z faktu, że są to formy organizacji po prostu mniejsze, zazwyczaj składające się z kilkunastu, kilkudziesięciu mieszkań.

A więc wspólnota?

Z powyższego zestawienia wynika, że lepszą formą organizacji dla posiadaczy mieszkań jest wspólnota. Jest ona mniejsza, a właściciele mają bardziej bezpośredni wpływ na jej decyzje. W spółdzielniach często jest on iluzoryczny. Często nie ma nawet fizycznej możliwości wzięcia udziału w głosowaniu przez kilkanaście tysięcy członków spółdzielni (gdzie takie zebranie zorganizować). Tak więc w molochu decyzje podejmuje się zwykle bez wpływu mieszkańców, a ważne sprawy przegłosowuje grupka ludzi powiązana z zarządem. To oczywiście czarna legenda spółdzielni, która wynika częściowo z faktu, że mają one genezę w PRL.

Stąd też złe skojarzenia. Nie da się jednak ukryć, że spółdzielnie to organizmy duże i mocno zbiurokratyzowane, które przez sam ten fakt będą generować dodatkowe koszty. Prawdą jest też, że wpływ na decyzję, choćby z samego faktu wielkości spółdzielni jest mniejszy, niż we wspólnotach, ale nie oznacza to automatycznie złego zarządzania. Co więcej - spółdzielnie mają również istotne zalety, których wspólnotom brak.

Koszty

Teoretycznie niższe koszty powinna mieć wspólnota mieszkaniowa - choćby ze względu na brak dużej administracji. W praktyce jednak niekoniecznie tak jest, bowiem spółdzielnie jako duże podmioty mogą wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki od dostawców mediów.

Poza tym spółdzielnie są podmiotami gospodarczymi. Dzięki posiadanemu majątkowi mogą przeprowadzać inwestycje i generować przychody (np. poprzez wynajem lokali użytkowych).

Z tego też powodu małe wspólnoty, nie posiadające poduszki finansowej, mogą mieć problemy ze sprawną realizacją zadań. Duże spółdzielnie działają na znacznie większym froncie. Także stawki uzyskiwane w przetargach są często znacznie niższe, niż te które płacą wspólnoty. Ponadto poprzez posiadanie własnej kadry, działu technicznego i wieloletniego doświadczenia w obsłudze budynków - to spółdzielnie mogą działać sprawniej.

Podsumowanie

W praktyce więc nie sposób jednoznacznie określić, która forma organizacji jest lepsza. Wiele zależy po prostu od konkretnego przypadku. Teoretycznie bliżej podejmowania decyzji są członkowie wspólnoty, jednak w praktyce często jest to mit. Zaganiani ludzie nie przychodzą na zebrania, a ich głos sprowadza się do zbierania podpisów. W ostateczności więc wydajność działania wspólnoty zależy od rzetelności i uczciwości zarządcy.

Marcin Moneta

...................................

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota co taniej? Wspólnota mieszkaniowa wg GUS - pojęcie to odnosi się do budynku (lub kilku budynków) wielomieszkaniowego, w którym część lub wszystkie lokale stanowią wyodrębnione własności osób fizycznych, potwierdzone wpisem do księgi wieczystej. Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali (mieszkalnych i użytkowych). W 2014 r. badaniem kosztów utrzymania zasobów lokalowych zostało objętych ok. 7 mln lokali, w tym 6,8 mln lokali mieszkalnych, które stanowiły 97,6% badanych zasobów. Wśród całkowitych kosztów utrzymania zasobów lokalowych koszty eksploatacji stanowiły 48% i roczna ich wartość wyniosła 15,6 mld zł. Wysokość kosztów była znacznie zróżnicowana ze względu na formę własności zasobów lokalowych. Najniższymi kosztami eksploatacji w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej obciążone były lokale we wspólnotach mieszkaniowych 33,8 zł i innych podmiotów 39,5 zł , najwyższymi natomiast lokale znajdujące się w zasobach jednostek komunalnych 78,3zł Skarbu Państwa - 66,6 zł i towarzystw budownictwa społecznego -61,2 zł. Około 43% kosztów eksploatacyjnych stanowiły wydatki związane z technicznym utrzymaniem budynków i lokali (konserwacja i remonty), 28,2% - wydatki związane z funkcjonowaniem administracji 25,1% -pozostałe koszty (tj.utrzymania czystości, opłaty za anteny zbiorcze, koszty zawiązane z eksploatacją pomieszczeń wspólnych, itd.) i 3,8% - podatki dla gminy i inne opłaty publiczno -prawne. Średnia stawka za centralne ogrzewanie: w lokalach mieszkalnych wyposażonych w indywidualne urządzenia pomiarowe tzw. podzielniki -2,45zł za 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania, przy czym najwyższa była w mieszkaniach zakładów pracy 3,57zł/m2 p.u. i komunalnych -3,16 zł/m2 p.u. (przy znikomych spadkach w stosunku do 2012r. -odpowiednio o 1,4% i 0,6%).-w lokalach mieszkalnych bez indywidualnych urządzeń pomiarowych -podzielników wynosiła 3,36 zł za 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Najwyższa była w jednostkach komunalnych -4,6 zł/m2 p.u. (wzrost w stosunku do 2012 r. o 3,8 %), Skarbu Państwa -4,24 zł za 1m 2 p.u. (wzrost o 14%) i zakładów pracy -4,17zł za 1m2 p.u. (wzrost o 9,2 %). Średnia stawka za ciepłą wodę: w lokalach mieszkalnych z założonymi indywidualnymi licznikami na wodę wynosiła 21,56 zł za m 3 . Najwyższe stawki występowały w mieszkaniach zakładowych -25,9zł/m3, innych podmiotów -23,27 zł/m 3 i spółdzielni mieszkaniowych -21,67zł/m3, przy czym największy wzrost -o 44,3 % nastąpił w mieszkaniach będących własnością innych podmiotów oraz jednostek komunalnych- o 15,7%. - w lokalach mieszkalnych nie wyposażonych w indywidualne liczniki na wodę wynosiła 56 zł na osobę. Najwyższa stawka występowała w mieszkaniach Skarbu Państwa -90,39 zł/osobę (wzrost o 56,9%) spółdzielni mieszkaniowych-69zł/osobę (wzrost o 16,2%). Średnia stawka za zimną wodę, odprowadzanie ścieków: -w lokalach mieszkalnych z założonymi indywidualnymi licznikami na wodę wynosiła 9,7zł za m3. We wszystkich formach własności mieszkań stawka ta kształtowała się na podobnym poziomie, przy czym najwyższa była w towarzystwach budownictwa społecznego -9,8zł za m3 (wzrost o 8,3%), najniższa w jednostkach komunalnych-8,9zł za m3 (wzrost o 9,5%). -w lokalach mieszkalnych nie wyposażonych w indywidualne liczniki na wodę wynosiła 65,65 zł na osobę, przy czym w mieszkaniach spółdzielni mieszkaniowych stawka ta wynosiła 71,34 zł na osobę (wzrost o 8,7 %), zakładowych - 55,8 zł na osobę ( wzrost o 3,5%), innych podmiotów-52,66 zł/osobę (wzrost o 54,8 %), wspólnot mieszkaniowych-50,53zł/os. ( wzrost 11,2%), Skarbu Państwa-50,43 zł/os. (wzrost o 123,2 %), a w mieszkaniach towarzystw budownictwa społecznego - 33,24 zł/os. (wzrost o 5,6 %). KOSZTY UTRZYMANIA ZASOBÓW LOKALOWYCH W 2014 r. badaniem kosztów utrzymania zasobów lokalowych zostało objętych ok. 7 mln lokali, w tym 6,8 mln lokali mieszkalnych, które stanowiły 97,6% badanych zasobów. Roczne koszty utrzymania zasobów lokalowych badanych jednostek 2 wyniosły 3 2,4 mld zł i były wyższe niż w 2012 r.3 o 2,9%. Zwiększenie kosztów było głównie wynikiem wzrostu kosztów usług komunalnych świadczonych na rzecz lokali -o 3,5% oraz kosztów związanych z eksploatacją zasobów lokalowych, które w analizowanym okresie wzrosły o 2,3% ........... Ważne: 1/ W niniejszej publikacji (w części tabelarycznej) prezentowane są dane dotyczące podstawowych form własności, tj.mieszkań będących własnością gmin (mieszkania komunalne), spółdzielni mieszkaniowych, Skarbu Państwa, zakładów pracy, towarzystw budownictwa społecznego (TBS) oraz mieszkań w budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową. 2 / Badanie cykliczne przeprowadzane co 2 lata Informacje o zasobach mieszkaniowych zamieszczone w niniejszej publikacji obejmują mieszkania znajdujące się w budynkach mieszkalnych oraz niemieszkalnych i dotyczą mieszkań zamieszkanych (stale i czasowo) i niezamieszkanych, które w każdej chwili mogą stać się mieszkaniami zamieszkanymi. Dane o zasobach nie obejmują lokali zbiorowego zakwaterowania (internatów, domów studenckich, hoteli pracowniczych, domów pomocy społecznej, domów małego dziecka, klasztorów itp.) źródło: Główny Urząd Statystyczny Departament Handlu i Usług Gospodarka Mieszkaniowa w 2014 http://www.stat.gov.pl

Dowiedz się więcej na temat: wspólnota mieszkaniowa | spółdzielnia mieszkaniowa

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Dziś w Interii

Raporty specjalne

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »