Choć wybór formy prawno - organizacyjnej zamieszkania w danym miejscu nie jest kluczowy przy kupnie nieruchomości, to jednak warto sobie zdawać sprawę z zalet i wad poszczególnych rozwiązań. Osoby kupujące mieszkanie stają przed podstawowym wyborem: lokal we wspólnocie mieszkaniowej albo w spółdzielni. Różnice między nimi są spore.
Spółdzielczość
Spółdzielnie to bardzo stara, bo sięgająca okresu przedwojennego forma organizacji mieszkaniowej, której rozrost przypadał jednak na czasy PRL. Okres komunistyczny popierał spółdzielczość i to po nim pozostały nam często wielkie "molochy" spółdzielcze, obejmujące nawet kilkadziesiąt tysięcy członków.
Takie organizacje - często nie bez racji - oskarżane są o zbytnie zbiurokratyzowanie, niewydolność, brak przejrzystości finansowej i brak wpływu pojedynczych członków spółdzielni na jej działania.Stąd niejednokrotnie osoby dysponujące pełną własnością (nie spółdzielczym własnościowym prawem do nieruchomości) decydują się na odłączenie od spółdzielni i powołanie osobnej wspólnoty mieszkaniowej.
Nie znaczy to oczywiście, że wspólnoty są z zasady lepsze od spółdzielni. Te ostatnie mają nad nimi przewagę w postaci znacznie większych możliwości działania. Spółdzielnie są podmiotami o charakterze gospodarczym, mogą więc inwestować i często to robią - np. budując mieszkania.
Reklama
W Polsce działa około 3500 spółdzielni.
Mając mieszkanie spółdzielcze nie jest się jeszcze spółdzielcą. Do spółdzielni trzeba się zapisać i wnieść stosowną opłatę (nie ma takiego czegoś we wspólnotach). W spółdzielniach mieszkaniowych każdy z jej członków ma tak samo ważny głos, co różni je od wspólnot, gdzie o wadze głosu decyduje wielkość udziałów. Inaczej jednak niż we wspólnotach, członkowie spółdzielni nie mają bezpośredniego wpływu na wybór zarządu i jego decyzje. Zarząd wybiera - powołana przez spółdzielców - rada nadzorcza.
Uchwały spółdzielni podejmowane są na walnym zgromadzeniu członków, tu też przyjmuje się sprawozdania zarządu i rady nadzorczej. Uchwałę może podjąć nawet znikoma liczba spółdzielców, o ile będą stanowić większość obecnych.
Wspólnoty
Wspólnoty mieszkaniowe w Polsce powstały dopiero na mocy ustawy o własności lokali z 1994 roku. Wspólnota to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku. Nie trzeba się do niej zapisywać i płacić wpisowego, po prostu się do niej należy. Wszystkie decyzje we wspólnotach podejmowane są przez mieszkańców na zebraniach wspólnotowych, ale - inaczej niż w przypadku spółdzielni - nie każdy głos jest równy. O jego sile decyduje wielkość udziału w części wspólnej (co jest uzasadnione tym, że ten kto ma więcej udziałów, ten więcej też płaci).
Wspólnota poprzez decyzje swoich członków bezpośrednio wybiera zarządcę, plan finansowy itp. Tak więc - inaczej niż w przypadku spółdzielni - pojedyncza osoba ma większy wpływ na działanie wspólnoty. Wynika to także z faktu, że są to formy organizacji po prostu mniejsze, zazwyczaj składające się z kilkunastu, kilkudziesięciu mieszkań.
A więc wspólnota?
Z powyższego zestawienia wynika, że lepszą formą organizacji dla posiadaczy mieszkań jest wspólnota. Jest ona mniejsza, a właściciele mają bardziej bezpośredni wpływ na jej decyzje. W spółdzielniach często jest on iluzoryczny. Często nie ma nawet fizycznej możliwości wzięcia udziału w głosowaniu przez kilkanaście tysięcy członków spółdzielni (gdzie takie zebranie zorganizować). Tak więc w molochu decyzje podejmuje się zwykle bez wpływu mieszkańców, a ważne sprawy przegłosowuje grupka ludzi powiązana z zarządem. To oczywiście czarna legenda spółdzielni, która wynika częściowo z faktu, że mają one genezę w PRL.
Stąd też złe skojarzenia. Nie da się jednak ukryć, że spółdzielnie to organizmy duże i mocno zbiurokratyzowane, które przez sam ten fakt będą generować dodatkowe koszty. Prawdą jest też, że wpływ na decyzję, choćby z samego faktu wielkości spółdzielni jest mniejszy, niż we wspólnotach, ale nie oznacza to automatycznie złego zarządzania. Co więcej - spółdzielnie mają również istotne zalety, których wspólnotom brak.
Koszty
Teoretycznie niższe koszty powinna mieć wspólnota mieszkaniowa - choćby ze względu na brak dużej administracji. W praktyce jednak niekoniecznie tak jest, bowiem spółdzielnie jako duże podmioty mogą wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki od dostawców mediów.
Poza tym spółdzielnie są podmiotami gospodarczymi. Dzięki posiadanemu majątkowi mogą przeprowadzać inwestycje i generować przychody (np. poprzez wynajem lokali użytkowych).
Z tego też powodu małe wspólnoty, nie posiadające poduszki finansowej, mogą mieć problemy ze sprawną realizacją zadań. Duże spółdzielnie działają na znacznie większym froncie. Także stawki uzyskiwane w przetargach są często znacznie niższe, niż te które płacą wspólnoty. Ponadto poprzez posiadanie własnej kadry, działu technicznego i wieloletniego doświadczenia w obsłudze budynków - to spółdzielnie mogą działać sprawniej.
Podsumowanie
W praktyce więc nie sposób jednoznacznie określić, która forma organizacji jest lepsza. Wiele zależy po prostu od konkretnego przypadku. Teoretycznie bliżej podejmowania decyzji są członkowie wspólnoty, jednak w praktyce często jest to mit. Zaganiani ludzie nie przychodzą na zebrania, a ich głos sprowadza się do zbierania podpisów. W ostateczności więc wydajność działania wspólnoty zależy od rzetelności i uczciwości zarządcy.
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy
spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
