Sytuacja na rynku nieruchomości nadal będzie stabilna. Nie wpłynie na nią też program Mieszkanie Plus

Zrównoważone ceny lokali mają się utrzymywać jako kontynuacja trendu ostatnich lat. Zdaniem niektórych ekspertów, wynika to z tego, że popyt jest dosyć stabilny, a podaż trudna do regulowania na rynku mieszkaniowym, ze względu na trwający z reguły ok. trzy lata proces inwestycyjny. Jest on liczony od momentu zakupu działki, aż po sprzedaż gotowej do użytku nieruchomości. Duzi i średni deweloperzy planują budowę obiektów z co najmniej kilkuletnim wyprzedzeniem. To pozwala przewidywać, że nie będzie nagłych, drastycznych skoków cen.

- Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej, niż 10 czy 12 lat temu. Dla porównania, między rokiem 2005 i 2007 zwiększona dostępność kredytów hipotecznych wywołała olbrzymi popyt na mieszkania. Ten zaś wywindował ceny lokali. Teraz ich sprzedaż następuje przy zbilansowanym zapotrzebowaniu i podaży. To zapewnia stabilny rozwój, dojrzałego już w Polsce, rynku nieruchomości. Osoby planujące inwestycje mogą więc być spokojne. Prognozuję również, że najbliższe 2-3 lata, nie przyniosą większych zmian - wyjaśnia Łukasz Sęktas, ekspert sektora budowlanego z firmy TIARA Development.

Z kolei Jarosław M. Skoczeń, członek zarządu Grupy Emmerson, zauważa, że 2016 rok był bardzo dobry zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. I tak też powinno pozostać w 2017 roku. Dużo nowych inwestycji rozpoczęło się w ostatnim kwartale 2016 r. lub ruszy w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Zatem można przewidywać, że mieszkania utrzymają swoje dotychczasowe ceny. Wahania mogą być niewielkie i bazować jedynie na poziomie 5 proc., w zależności od stadium budowy nieruchomości. Na początku oraz pod koniec realizacji, firmy deweloperskie zwykle oferują dodatkowe rabaty, aby bardziej zachęcić klientów do przyszłej nieruchomości lub w celu szybszego zamknięcia projektu. Ale trzeba być ostrożnym, zarówno kupując przysłowiową dziurę w ziemi, jak i prawie gotową nieruchomość, której dotąd nikt nie nabył.

- Zapewne negatywnym zjawiskiem w 2017 roku będzie wyczerpywanie się środków z programu rządowego Mieszkanie dla Młodych. Biorąc pod uwagę ilość kupowanych lokali w MdM, prognozuję spadek popytu średnio o ok. 5 proc., przy czym, okaże się on większy w przypadku lokali tańszych i prawie nieodczuwalny dla tych droższych. Latem nastąpi wyhamowanie na rynku nieruchomości, ale nie powinno być ono długotrwałe. Głód mieszkań, który odczuwa kilka milionów Polaków, nie zostanie szybko zaspokojony, przy obecnym tempie budowy, tj. ok. 150 tys. mieszkań na rok - przewiduje Sęktas.

Natomiast Jarosław M. Skoczeń ostrożnie wylicza, że w Polsce nadal brakuje ok. 3 milionów mieszkań. Dlatego, nawet, jeżeli po wejściu w życie rządowego programu, będzie budowanych po kilka tysięcy lokali rocznie, to i tak to nie wywrze żadnego wpływu na ceny nowych lokali. Co więcej, firmy deweloperskie nauczyły się już odpowiadać na potrzeby Polaków. Wiedzą, że klientów interesują np. kawalerki ok. 35 mkw. oraz 2-3 pokojowe lokale, wielkości 55-60 mkw. W przypadku domów, najlepiej sprzedają się nieruchomości o powierzchni 120-160 mkw.

- Od wielu już lat największym zainteresowaniem cieszą się lokale do 60 mkw. Związane jest to m.in. ze zmianami demograficznymi, które następują w Polsce, upodabniającymi nas do społeczeństw zachodnich. Mamy coraz więcej tzw. singli, czyli osób żyjących samodzielnie, oraz rodzin z 1 lub 2 dzieci. Dla tych konsumentów 3-pokojowe mieszkania często są wystarczające do podstawowej egzystencji - tłumaczy Łukasz Sęktas.

Teraz, z powodu niewielkiej ilości danych, ekspertom trudno jest długofalowo oceniać wpływ kolejnego rządowego projektu, Mieszkanie Plus, na rynek. Ale można spodziewać się, że przyciągnie on osoby, które raczej nie kupiłyby lokalu u dewelopera. Dlatego, program nie będzie kształtował cen nowych mieszkań. Ponadto Łukasz Sęktas zaznacza, że nieruchomości mają być wybudowane na tańszych gruntach. Powstaną w takich miastach, jak Pelplin i Starogard Gdański na północy Polski, Biała Podlaska na wschodzie, a także Wałbrzych i Nowa Dęba na południu. W dużych aglomeracjach, Katowicach czy Poznaniu, Mieszkanie Plus obejmie tereny poza śródmieściem. Jedyna potwierdzona lokalizacja w pobliżu Warszawy, Kobyłka, jest poza jej granicami, tj. ok. 17 km od centrum stolicy.

- W 2017 roku będzie podniesiony wkład własny z 15 do 20 proc. Ale to nie powinno stanowić większego problemu dla kredytobiorców. Polacy nauczyli się już, że przy zakupie nowej nieruchomości muszą dysponować wkładem własnym. Spodziewam się też dalszego, dużego zainteresowania nieruchomościami ze strony inwestorów gotówkowych, zarówno kupujących kilka mieszkań w tzw. pakiecie jak i nabywców lokali na użytek własny. W 2016 roku banki udzieliły mniej kredytów mieszkaniowych, ponieważ klienci nie byli nimi dość zainteresowani. Jednak mieszkań sprzedaliśmy więcej, niż w 2015 roku, bowiem znacznie wzrosła liczba zakupów za gotówkę - stwierdza Skoczeń.

Zdaniem Jarosława M. Skocznia, na rynku nieruchomości stopa zwrotu obecnie wynosi nawet 7-8 proc. brutto w skali roku. Dlatego, ta inwestycja bardziej opłaca się, niż lokata bankowa (1,5-2 proc. brutto w skali roku) czy fundusz inwestycyjny. Polacy nadal wolą nabywać rzeczy, które są "namacalne" i gotowe do ewentualnej odsprzedaży, niż produkty finansowe, o których z reguły mało widzą. Ponadto ekspert przypomina, że znaczenie dla inwestorów ma niestabilna obecnie złotówka. Jeżeli wciąż będzie słabła, a nowy lokal zdrożeje tylko nieznacznie, to na pewno zwiększy się sprzedaż mieszkań. Ludzie chcą bowiem poszerzać swoje zasoby jak najtańszym kosztem, mając świadomość, że ich wartość ma potencjał do szybkiego i stabilnego wzrostu.

- Klienci decydują się na zakupy inwestycyjne również, ze względu na słabe wyniki na GPW, co z kolei jest związane z likwidacją OFE. Ponadto, w pierwszej połowie 2016 roku weszła w życie tzw. ustawa rolna, która praktycznie uniemożliwiła kupowanie gruntów rolnych. W związku z tym, ci, którzy wcześniej skupowali ziemię z myślą o przyszłym zarobku, teraz rozważają inwestowanie w mieszkania. Ponadto obserwuję zwiększone zainteresowanie nabywaniem lokali za gotówkę przez cudzoziemców, szczególnie zza wschodniej granicy - dodaje ekspert z TIARA Development.

Tymczasem Jarosław M. Skoczeń dopowiada, że wcześniej, nie będąc rolnikiem, można było nabyć ziemię, licząc, że ona zdrożeje lub zostanie przekształcona na działkę budowlaną. Teraz inwestorzy są ograniczeni w swoich wyborach. Co więcej, rynek nieruchomości napędzają zakupy gotówkowe m.in. studentów z Ukrainy, którzy osiedlają się np. w Rzeszowie lub Warszawie. Mają karty stałego pobytu i zamierzają pozostać w Polsce po skończeniu edukacji. Z kolei, polscy inwestorzy, widząc napływ ludności, kupują więcej mieszkań pod wynajem.