Tańsze mieszkanie na przedmieściach
Rozwlekłe, bez planów przestrzennych, z dziurami w zabudowie, terenami niewykorzystanymi, brakami w infrastrukturze oraz słabnącym centrum - takie mają być wady polskich miast, ujęte w pojęciu eksurbanizacja, czyli nadmiernego "rozciągania" przestrzeni miejskiej na przedmieścia. Czy jednak to rzeczywiście wada? Nie dla kupujących mieszkania - oni na przedmieściach mogą znaleźć nieruchomości po prostu znacznie tańsze.
Eksurbanizacja, w odróżnieniu od suburbanizacji, oznacza proces niekontrolowany. Towarzyszy mu dezindustrializacja i zjawiska związane z niszczeniem środowiska. Oczywiście przyczyną "rozciągania" miast jest zapotrzebowanie na mieszkania, ale też polityka deweloperów, którzy szukają tańszej ziemi, a tę znajdują właśnie na rogatkach metropolii.
Za wady takiego zjawiska uznaje się rozwój zabudowy z brakami infrastrukturalnymi, które zmuszają mieszkańców do częstego używania samochodu - choćby, by dojechać do sklepu. To z kolei przekłada się na degradację środowiska naturalnego. Innym efektem "rozłażenia" się miast są dziury w zabudowie bliżej centrum, co wpływa również na degradację tych obszarów.
W polskich warunkach przyczyn eksurbanizacji najczęściej upatruje się w polityce deweloperów, którzy chcąc dostarczyć na rynek tańsze mieszkania, ale nie schodzić z marży, szukają po prostu tańszych gruntów. Te znajdują na przedmieściach. Od trzech lat dodatkowym stymulantem takich działań jest program MdM. Według ekspertów to właśnie on "pcha" firmy do taniego budowania.
Chęć dostosowania się do naprawdę niskich limitów cenowych, zmusza deweloperów do budowania na gruntach rolnych - zwłaszcza, że tych w miastach nie brakuje - do tej pory potężne areały, które idealnie nadają się pod zabudowę. Odsetek ten wynosi od 30 proc. w Warszawie do prawie 50 proc. powierzchni w Krakowie.
Nic dziwnego, że firmy budują na tych terenach, zwłaszcza że limity cenowe są tak niskie, że i tak tylko kilka, kilkanaście procent oferty deweloperskiej spełnia wymogi programu MDM. W Warszawie jest to tylko 15 proc. dla rynku pierwotnego i 5 proc. dla wtórnego, w Krakowie odpowiednio 20 i 8 proc. , we Wrocławiu 26 i 12 proc. W dobrej sytuacji są natomiast kupujący w Poznaniu, Gdańsku i Łodzi. W tych miastach na każdym z rynków rygory programu spełnia kilkadziesiąt procent mieszkań. Dzięki temu firmy mogą realizować inwestycje w MDM znacznie bliżej centrum.
Choć niewątpliwie eksurbanizacja ma swoją negatywną stronę w postaci tworzenia zabudowy z brakami infrastrulturalnymi, co wiąże się z niższą jakością życia, to jednak dla wielu tego typu mieszkania są jedynymi możliwymi do kupienia. Należy się spodziewać, że w związku z rosnącym wkładem własnym kredytów hipotecznych, dodatkowymi obostrzeniami kredytowymi oraz ze zbliżającym się końcem programu MDM, peryferyjne lokalizacje będą zyskiwać na popularności, jako po prostu tańsze.
Ile można zaoszczędzić? Dla przykładu posłużmy się porównaniem ofert z rynku wtórnego w segmencie popularnym we Wrocławiu. Za komfort mieszkania w centrum - czyli na Starym Mieście i w rejonach sąsiadujących - trzeba zapłacić przeciętnie około 6,5 - 7,5 tys. zł. Oznacza to, że 50 - metrowe mieszkanie będzie kosztowało średnio około 325 - 375 tys. zł.
W dzielnicach peryferyjnych - Jagodno/Ołtaszyn, Brochów, Klecina, Muchobór itp. ceny średnie mieszczą się już w przedziale 4800 - 5500 zł. 50 - metrowe mieszkanie będzie kosztować około 250 tys. zł. Będzie więc tańsze aż o 100 tys. od nieruchomości położonej blisko centrum.
Czy lepsza lokalizacja jest warta swojej ceny? Ci, którzy decydują się mieszkać na peryferiach z pewnością odpowiedzą, że nie - choć są raczej do tego zmuszeni, niż to ich wybór. Z drugiej strony kwestia zaoszczędzenia 100 tys. zł to naprawdę niebagatelna alternatywa, także dla tych, którzy mają wystarczającą zdolność kredytową, by kupić lepiej położoną nieruchomość.
Czy warto wybrać tańsze mieszkanie, ale gorzej zlokalizowane, czy też znacznie droższe - ale położone bliżej centrum? Jednoznaczniej odpowiedzi na takie pytanie nie ma. Zaoszczędzone kilkadziesiąt, czy nawet 100 tys. można odpowiednio zainwestować i z czasem kupić lepszą nieruchomość. Z drugiej strony mieszkanie gorzej położone będzie mniej atrakcyjne dla kupującego w celach inwestycyjnych. Peryferyjna lokalizacja ogranicza możliwość wynajmu takiej nieruchomości.
Teresa Michniak
Dział Analiz WGN
