TK: Przełomowe orzeczenie ws. zadłużonych lokatorów

Żądanie przez spółdzielnię mieszkaniową przymusowej sprzedaży lokalu, w związku z długotrwałym zaleganiem z opłatami przez lokatora, jest zgodne z konstytucją - orzekł w czwartek Trybunał Konstytucyjny. Sprawa dotyczyła mężczyzny, którego lokal został przymusowo zlicytowany.

Skarżący był członkiem spółdzielni od 1994 r. i od tego czasu przysługiwało mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Spółdzielnia wykluczyła go jednak z grona członków ze względu na uporczywe uchylanie się od uiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu.

W listopadzie 2009 r. rada nadzorcza spółdzielni podjęła uchwałę, w której upoważniła zarząd, by wystąpił do sądu o nakaz sprzedaży lokalu. W lutym 2010 r. orzeczenie sądu rejonowego w tej sprawie było pozytywne. Wniesiona przez skarżącego apelacja została oddalona.

Zdaniem mężczyzny zgodnie z art. 64 konstytucji prawa majątkowe, w tym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, podlegają ochronie na równi z własnością. Dlatego chciał on uznania za niezgodny z konstytucją art. 17 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który umożliwia spółdzielni żądania przymusowej sprzedaży lokalu.

Przyznał w swojej skardze, że art. 31 konstytucji dopuszcza możliwość wprowadzenia przez ustawodawcę ograniczeń konstytucyjnych praw i wolności, ale tylko wtedy, gdy jest to konieczne dla ochrony wolności i praw innych osób. Ograniczenia te - w jego ocenie - powinny być stosowane w sytuacji, gdy nie ma innego rozwiązania, albo nie można chronić praw osób trzecich w inny sposób.

Sędzia sprawozdawca Teresa Liszcz wskazała w uzasadnieniu wyroku, że zwykła egzekucja, która ma doprowadzić do zaspokojenia roszczeń spółdzielni z tytułu niezapłaconych opłat przez długi czas jest dosyć "uciążliwą i kosztowną procedurą".

- Poza tym nie pozwala spółdzielni osiągać celu, jakim jest pozbycie się z grona spółdzielni osoby nierespektującej reguł funkcjonowania spółdzielni (...), co może się odbić także niekorzystnie na funkcjonowaniu pozostałych członków spółdzielni, część tych opłat może być przerzucona na innych członków. Spółdzielnia może w skrajnym przypadku, gdyby było więcej takich osób niepłacących, utracić płynność finansową - powiedziała Liszcz.

Sędzia zwróciła także uwagę, że spółdzielnie nie korzystają pochopnie z tej krótszej drogi dochodzenia swoich należności. "W przypadku skarżącego spółdzielnia czekała więcej niż 10 lat zanim skorzystała z tej drogi. Jest także niewiele orzeczeń sądów, co wskazuje na to, iż sądy powściągliwie orzekają tą przymusową sprzedaż na podstawie zaskarżonych przepisów" - mówiła sędzia.

Reprezentująca skarżącego radca prawny Kamila Agnieszka Morawiec mówiła, że przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który umożliwia zarządowi spółdzielni przymusową sprzedaż lokalu w drodze licytacji, jeśli lokator długotrwale nie uiszcza opłat, preferuje spółdzielnie mieszkaniowe. Według niej, ten tryb dochodzenia roszczeń spółdzielni jest szybszy niż egzekucja sądowa. Tymczasem jak wskazywała, sytuacja majątkowa i możliwości zarobkowe dłużnika, mogą się zmienić.

- Mój klient pragnie zwrócić uwagę, że z art.64 ust. 1 i 2 konstytucji wynika, że każdy ma prawo do własności. Własność oraz inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Równej dla wszystkich tzn. zarówno dla tych, którzy posiadają dług wobec spółdzielni jak i dla tych, którzy nie posiadają takiego długu. Prawo powinno być równe dla wszystkich - powiedziała Morawiec.

Przedstawiciel Sejmu poseł Stanisław Chmielewski (PO) podkreślił, że kwestionowany przepis jest w ocenie Sejmu zgodny z Konstytucją. - I jest on przepisem przydatnym w naszym systemie prawnym, przepisem, który jest jednocześnie konieczny dla ochrony interesów samej spółdzielni i też interesu poszczególnych właścicieli lokali w danej spółdzielni. Utrzymywanie długotrwałego sporu związanego z ponoszeniem kosztów związanych z utrzymanie lokalu nie jest w interesie także społeczności spółdzielni - wskazał Chmielewski.