To będzie czarny rok dla deweloperów. Najnowsza prognoza nie pozostawia złudzeń

W 2025 r. rynek deweloperski będzie rynkiem kupującego. Popyt na mieszkania będzie słaby, a wysoka oferta lokali na rynku pierwotnym i wtórnym będzie maleć powoli - prognozuje PKO Bank Polski. Konsekwencją tej sytuacji będzie stabilizacja cen mieszkań z możliwymi obniżkami w przypadku tych mniej atrakcyjnych, długo pozostających na rynku czy znajdujących się w peryferyjnych lokalizacjach. Dla deweloperów oznacza to pogorszenie rentowności i mniejsze marże.

Jak wskazano w analizie, duzi deweloperzy (zatrudniający powyżej 49 osób) notowali po trzech kwartałach 2024 roku słabsze wyniki finansowe, szczególnie w porównaniu z poprzednimi dwoma latami. Przeciętna rentowność sprzedaży netto wyniosła 12,8 proc., co oznacza spadek o 1,6 p.p. rdr. "Firmy deweloperskie cechuje duże zróżnicowanie: 20 proc. firm poniosła straty, 20 proc. najlepszych firm notowało rentowność netto powyżej 17 proc. Na zróżnicowanie i niższy poziom wskaźników finansowych opartych na zysku wpływ ma spadek sprzedaży mieszkań, a także rosnące, szczególnie w pierwszej połowie ub.r., zaangażowanie w nowe projekty, co generowało większe koszty" - zauważyła autorka analizy Agnieszka Grabowiecka-Łaszek.

Czytaj także: Nowa strategia mieszkaniowa. Minister przedstawił "klucze"

Dodała, że dynamika przychodów i kosztów w branży deweloperskiej po silnych wzrostach w poprzednich trzech latach wyhamowała. "Zwraca uwagę wydłużenie okresu rotacji zapasów, co wskazuje na zwiększoną liczbę gotowych mieszkań" - zaznaczyła. Był on wysoki na tle ostatnich dwóch lat, niemniej krótszy niż w 2020 r., kiedy pandemia covid-19 spowodowała zahamowanie sprzedaży mieszkań - wskazała Grabowiecka-Łaszek. W jej ocenie płynność finansowa firm deweloperskich pozostała mimo to "satysfakcjonująca".

Czynnikiem hamującym popyt są - w ocenie analityczki - wciąż wysokie stopy procentowe NBP, z perspektywą ich obniżenia najwcześniej w drugiej połowie 2025 r. (które może się przełożyć na zachowania konsumentów z ok. 6-miesięcznym opóźnieniem, czyli najwcześniej w pierwszej połowie 2026 r.), a także malejąca opłacalność kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych, z powodu wysokich kosztów finansowania i spadającej rentowności najmu. Czynniki te wraz z niepewnością dotyczącą przyszłych regulacji powstrzymują inwestorów przed podjęciem decyzji zakupowych.
Na niższy popyt wpływa też, jak oceniła Grabowiecka-Łaszek, brak rządowego programu mieszkaniowego wspierającego zakup mieszkania. 

Czytaj także: Wynajmuje od miasta mieszkanie, które kupiła. Od lat walczy o sprawiedliwość

"W 2025 roku podstawowym klientem deweloperów będą zamożni nabywcy z dużymi oszczędnościami lub zdolnością kredytową (wspartą oczekiwanym umiarkowanym wzrostem wynagrodzeń ludności i niewielkim obniżeniem marż kredytów wynikającym z konkurencji między bankami). Na słabszą koniunkturę zwykle odporny jest też nabywca mieszkań z segmentu luksusowego" - przekazała przedstawicielka PKO BP.

Zaznaczyła, że na zwiększoną podaż wpływa z kolei duży wolumen mieszkań, których budowa rozpoczęła się w 2024 roku. PKO BP przewiduje jednak, że aktywność w budownictwie mieszkaniowym będzie się zmniejszać. "Przy szacowanym dwuletnim okresie budowy obecnie w toku jest ok. 267 tys. mieszkań deweloperskich, jest to ok. 2-letnia roczna produkcja deweloperska" - poinformowała analityczka, wskazując, że w ostatnich miesiącach obserwuje się jednak mniejszą liczbę wystąpień deweloperów o zgodę na rozpoczęcie budowy, co świadczy o planowanym przez nich obniżeniu liczby budowanych mieszkań.

Bank przewiduje też, że w 2025 r. utrzyma się umiarkowany trend wzrostu kosztów robocizny wynikający z niedoboru specjalistów budowlanych i wzrostu płacy minimalnej. "Trend ten może się wzmocnić wraz z bliską poprawą koniunktury w budownictwie w 2026 roku (dzięki uruchomieniu inwestycji finansowanych z KPO, budowy infrastruktury obronnej, usuwaniu skutków wrześniowej powodzi)" - przewidziano w analizie. Bank nie spodziewa się również znaczących zmian w cenach materiałów budowlanych, których spadki są ograniczane przez wysokie ceny energii (istotne przy energochłonnej technologii produkcji wielu materiałów). Czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen jest też bliska perspektywa poprawy koniunktury w budownictwie, zapowiadająca zwiększenie popytu na materiały.

PKO BP prognozuje, że ceny gruntów budowlanych pozostaną wysokie. W publikacji zauważono, że projekt "propodażowej" ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest jeszcze na etapie prac legislacyjnych w rządzie, więc na ewentualne korzystne efekty jej wdrożenia trzeba będzie poczekać. W analizie przypomniano, że jego założenia przewidują zniesienie ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast i rezygnację z prawa ich odkupu przez KOWR, wykorzystanie potencjału mieszkaniowego gruntów spółek Skarbu Państwa poprzez "odblokowanie" ich na potrzeby inwestycji mieszkaniowych, a także ułatwienia w procedurze zmiany parametrów zabudowy przez wprowadzenie możliwości dobudowania dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m. Zapowiedziano także zmiany usprawniające procedurę sporządzania zintegrowanych planów inwestycyjnych.