- Rok 2023 będzie czasem nadal wysokich stóp procentowych, co w dalszym ciągu będzie utrudniało Polakom dostęp do kredytów hipotecznych.
- Alternatywą dla zakupu mieszkania może być jego wynajem, jednak tu problemem są wysokie koszty opłat.
- Zdaniem ekspertów popyt na mieszkania będzie niższy; lokale będą kupować głównie inwestorzy, w tym fundusze inwestycyjne.
Wysokie stopy procentowe ograniczają popyt
Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics zwrócił uwagę, że w ostatnich miesiącach akcja kredytowa mocno spadła, a wpływ miały na to zarówno wysokie stopy procentowe, jak i zmiany w Rekomendacji S. Chodzi tu o podniesienie z 2,5 do 5 pkt. proc. poziomu minimalnej zmiany stopy procentowej przy obliczaniu zdolności kredytowej klienta. Jak wyjaśnia ekspert, w efekcie Polacy mają utrudniony dostęp do mieszkań.
- Dziś mieszkania kupują głównie inwestorzy, u niektórych deweloperów spadek sprzedaży lokali na własne potrzeby wyniósł nawet 90 proc. Spadek liczby transakcji nie oznacza jednak, że potencjalni kupujący zrezygnowali z zakupu na zawsze. Od pół roku ceny są stabilne, ale dalsze problemy z kredytami mogą je w niektórych przypadkach obniżyć - dotyczyć to będzie mniej atrakcyjnych lokali oraz miast lub dzielnic - wyjaśnia Krasoń i prognozuje, że ceny nominalne w skali kraju nie spadną więcej niż o kilka procent, ale, jak dodaje, "równie dobrze o tyle samo mieszkania mogą podrożeć".
Ostatnie lata dla polskiego rynku nieruchomości upłynęły w cieniu niskich stóp procentowych, a to przyczyniło się z kolei do szoku, jaki wywołała inflacja i podwyżki stóp podkreślił Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Zwrócił uwagę, że sytuacja ta przyczyniła się do załamania rynku kredytów hipotecznych, a tym samym spadku sprzedanych mieszkań.
- Długoterminowe utrzymanie takiego stanu byłoby dla mieszkaniowego rynku pierwotnego zdecydowanie destrukcyjną opcją, prowadzącą do utrwalenia zapaści rynkowej, możliwych upadłości firm deweloperskich oraz eliminacji z rynku kolejnych setek tysięcy młodych rodaków, z których wielu prawdopodobnie wybrałoby emigrację. Sam rynek mieszkań deweloperskich skurczyłby się w sposób dość ewidentny, pozostając na lata w stanie marazmu - wyjaśnił ekspert.
Nadchodzi rok wyborczy
Aneta Nagler, redaktor naczelna Strefy Nieruchomości mówiła z kolei, że popyt na mieszkania ma szansę na wzrost, gdy zostanie spełnionych kilka warunków. Jej zdaniem, oprócz zakończenia cyklu podwyżek stóp procentowych potrzeba jeszcze wzrostu wynagrodzeń oraz zabiegania o klientów przez same banki.
- Jeżeli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie co aktualnie, do gry będą wchodzić tylko klienci gotówkowi oraz inwestorzy lokujący kapitał w nieruchomościach, które będą miały chronić ich przed inflacją. W grze mogą się znaleźć duże podmioty zagraniczne, wykupujące lokale pod najem instytucjonalny. Sytuacja z pewnością w 2023 r. będzie wracała do normy, celem przywrócenia dostępności do rynku mieszkaniowego, dziś tak ograniczonego dla klienta kredytowego. Ponadto najbliższy rok jest czasem wyborczym, zatem siłą rzeczy stopy procentowe będą obniżane, żeby pobudzić ruch kredytowy i satysfakcję miliona Polek i Polaków - wyjaśniała ekspertka.
"Młodej rodziny nie będzie stać na kredyt"
Odnosząc się do rynku mieszkań na wynajem Jędrzyński przyznał, że podstawową bariera dla jego rozwoju jest "konflikt interesów wynajmujących i najemców", wskazując warunek, jaki należałoby spełnić, aby wynajem był opcją stałą, a nie przejściową:
- Czynsz najmu musi być dostosowany do kieszeni Kowalskiego i odczuwalnie niższy od raty kredytu na analogiczne lokum. Z kolei wynajmujący muszą mieć interes w prowadzeniu takiej działalności, czyli mieć gwarancję zysków z wynajmu wyraźnie wyższych niż z innych relatywnie bezpiecznych instrumentów, np. z obligacji Skarbu Państwa - oceniał ekspert.
Katarzyna Kuniewicz, Head of Research Otodom Analytics w OLX Group zwracała jednocześnie uwagę na fakt, że młodsze pokolenia mają inne preferencje niż ich rodzice czy dziadkowie i nie chcą zaciągać kredytu na wiele lat, stąd decydują się na wynajem mieszkań.
- Dla decyzji o zakupie mieszkania decydujący pozostaje w Polsce nie wiek nabywcy, ale moment usamodzielnienia i stabilizacji, który następuje najczęściej w następstwie narodzin dziecka. Wiele wskazuje jednak na to, że w 2023 roku młodej rodziny nie będzie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, dlatego ich potrzeba mieszkaniowa będzie musiała być zaspokajana na rynku najmu - tłumaczyła ekspertka.
Napływ emigrantów napędzi rynek
Sytuacja, w której młodych ludzi nie stać na własne mieszkanie jest zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu GetHome.pl, korzystne dla funduszy i inwestorów instytucjonalnych. Zwrócił uwagę, że na rozwój rynku może mieć wpływ także napływ emigrantów, jednak podkreślił:
- Nie wszyscy i nie od razu będą sobie mogli pozwolić na zakup mieszkania. W tej sytuacji część firm deweloperskich przestawi się na współpracę z funduszami, budując dla nich lokale. Tym bardziej, że wbrew pesymistycznym dla naszego kraju prognozom demograficznym, największym miastom i ich aglomeracjom depopulacja raczej nie grozi. Polska staje się bowiem coraz bardziej atrakcyjnym miejscem do życia dla osób z innych krajów - mówi ekspert.
Oprac. PB
Zobacz również:
