To nie koniec wzrostu cen mieszkań
W 2022 r. ceny mieszkań mogą wzrosnąć o 5-8 proc., podczas gdy w bieżącym roku podrożały średnio o ponad 10 proc. - szacuje Heritage Real Estate. Ten rok może zamknąć się liczbą około 230 tys. mieszkań oddanych do użytkowania. Byłby to najlepszy wynik od ponad czterech dekad. Fakt, że dziś buduje się rekordowo dużo nowych mieszkań, powoduje wzrosty cen ziemi budowlanej i kosztów budowy.
- Otoczenie rynku mieszkaniowego sprzyja stopniowemu uspokojeniu sytuacji. Wiele wskazuje na to, że w trakcie 2022 roku mieszkania będą drożeć w znacznie wolniejszym tempie niż to obserwowano w roku 2021 - poinformował podczas konferencji prasowej prezes HRE Michał Cebula. Choć dodał, że nie można wykluczyć przejściowo jeszcze wyższej dynamiki wzrostów cen niż dziś.
Bartosz Turek, główny analityk w HRE Investments, zaznaczał, że wynagrodzenia od lat rosną w Polsce w podobnym tempie jak ceny nieruchomości.
W tym roku na rynku nastąpiła normalizacja jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe. W 2020 roku w związku z załamaniem gospodarek związanym z pandemią banki, chroniąc się przed ryzykiem, zakręciły kurek z pieniędzmi. Podwyższały jednocześnie poziom wkładu własnego. Wiele osób, zwłaszcza młodych, zostało wówczas pozbawionych możliwości zakupu własnego mieszkania.
- W 2021 r. sytuacja wyglądała już inaczej. Akceptowano wnioski o kredyt z niższym wkładem własnym, co spowodowało, że pojawił się popyt odroczony. Szacujemy, że przesuniętych z zeszłego roku było około kilkadziesiąt tysięcy wniosków - mówił Bartosz Turek.
Rozwój rynku mieszkaniowego przekłada się na boom w budownictwie. To, że buduje się dziś rekordowo dużo nowych mieszkań, powoduje wzrosty cen ziemi budowlanej oraz kosztów budowy. Dla przykładu, w ciągu roku wynagrodzenia cieśli, hydraulików czy elektryków poszły w górę o 10-12 proc. Jeszcze wyższe wzrosty notują wynagrodzenia malarzy, którzy w październiku 2021 r. mieli stawki o 16,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Ceny finalne mieszkań podbija wzrost cen materiałów budowlanych - przeciętnie o około 20 proc.
- Mamy nadzieję na normalizację kosztów budowy. Notowania stali czy drewna na świecie już spadają. Utrzymują się co prawda problemy z łańcuchem dostaw, ale jest nadzieja, że materiały w przyszłym roku przestaną drożeć w takim tempie - ocenia Turek.
Mimo wysokich cen popyt na mieszkania jest bardzo wysoki. Liczba sprzedanych mieszkań jest dwa razy większa niż oferta w dużych miastach. HRE uważa, że popyt będzie się utrzymywał ze względu na wzrost PKB, coraz większe wynagrodzenia i rządowy program umożliwiający zakup mieszkania bez wkładu własnego.
Ten ostatni czynnik, jak szacuje HRE, przełoży się na dodatkowych kilkadziesiąt tysięcy wniosków w ramach popytu odroczonego. Do tego trzeba uwzględnić program dopłat dla osób, którym rodzić się będą kolejne dzieci. Przy urodzeniu drugiego będzie można wnioskować o nadpłacenie kredytu środkami z budżetu. Przy drugim dziecku będzie to kwota 20 tys. zł, a przy każdym kolejnym stawka wzrośnie do 60 tys. Ministerstwo prowadzi też pracę nad tzw. bonem mieszkaniowym, który ma przyjąć formę dofinansowania dla osób chcących zamieszkać np. w SIM-ie (nowa nazwa TBS-ów), ale też dla rodzin, które chciałyby kupić sobie własne "cztery kąty" lub zbudować dom.
Obecnie mamy do czynienia z podwyżkami stóp procentowych, co przekłada się na wysokość rat spłacanego kredytu. HRE ocenia, że na skutek dotychczasowych podwyżek raty wzrosły już o 20-25 proc. - Na podstawie dostępnych prognoz można zakładać, że raty mogą jeszcze wzrosnąć o 5-10 proc. - zauważa Turek.
Wyhamował nieco w ostatnim czasie wzrost wynagrodzeń. Nie zwiększają się one już o 10-11 proc., ale utrzymuje się zwyżka na poziomie 8-9 proc. Ceny mieszkań trzeci kwartał z rzędu rosną szybciej niż pensje. W trzecim kwartale tego roku nastąpiła duża poprawa oceny sytuacji gospodarczej wśród Polaków. Nie powinniśmy się jednak do tego przyzwyczajać - odczyt za czwarty kwartał będzie już znacznie gorszy ze względu na słabszą niż kwartał wcześniej kondycję gospodarstw domowych.
W tej sytuacji widoczny jest trend wychodzenia z inwestycjami na obrzeża miast. Decydując się na życie w bezpośrednim sąsiedztwie miasta można nabyć mieszkanie czy dom w lepszej cenie, w wielu przypadkach oznacza to możliwość zakupu większego metrażu niż w mieście.
HRE ocenia, że pewnym zagrożeniem dla stabilności rynku są fundusze, które kupują duże pakiety mieszkań pod wynajem. - Napływ kapitału spekulacyjnego na rynek nieruchomości spowodowany jest tym, że rentowności są w Polsce dwu- trzykrotnie wyższe niż za granicą, a ryzyko jest na porównywalnym poziomie. To przekłada się na aktywność funduszy inwestycyjnych. Może się z tym wiązać w przyszłości duże ryzyko na przyszłość, jeśli dziś nie zarządzimy odpowiednio tą sytuacją - mówił Turek.
Z oficjalnych danych, które napływają na rynki, wynika, że co piąte mieszkanie na siedmiu najważniejszych rynkach mieszkaniowych w Polsce zostało sprzedane funduszom. Przedstawiciele HRE zaznaczają jednak, że nie jest to kompletny obraz sytuacji - nie wszystkie fundusze ujawniają swoje inwestycje na rynku mieszkaniowym. Są do tego zobligowane jedynie spółki publiczne.
Turek szacuje, że kilka procent z kilkunastuprocentowego wzrostu cen zawdzięczamy właśnie polityce funduszy inwestujących w mieszkania pod wynajem. - Z rynku znika za sprawą tego typu inwestorów instytucjonalnych duża liczba mieszkań, a to powoduje wzrost cen - podkreśla.
Analityk przytoczył przykład Berlina. W stolicy Niemiec przez wiele lat udział zakupów portfelowych na rynku nowych mieszkań wynosił ponad 50 proc. Ponad połowa nowych mieszkań trafiała w ręce funduszy. - W efekcie w ciągu dekady ceny mieszkań na tamtejszym rynku się potroiły. Coraz mniej mieszkańców stolicy było stać na zakup własnego lokum - informował. W efekcie pojawiał się coraz większy popyt na najem, a wraz z nim rosły stawki najmu. - W ostatnich latach w Berlinie dynamika wzrostu stawek za wynajem jest kilka razy wyższa niż dynamika wzrostu wynagrodzeń - dodał.
Zdaniem HRE należy opracować politykę, która pozwoliłaby Polsce uniknąć takiego scenariusza.
Monika Borkowska
