Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami

Obecnie licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobom, które posiadają wyższe wykształcenie, ukończyły studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz odbyły praktykę zawodową. Wymóg ukończenia studiów podyplomowych nie dotyczy jednak osób, które ukończyły studia wyższe obejmujące wymogi programowe dla studiów podyplomowych pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ponieważ dochodzi do tego obowiązek posiadania przez pośredników ubezpieczenia OC oraz przechodzenia szkoleń, klienci mogą liczyć na pewne minimum bezpieczeństwa, gdy chodzi o transakcje mające za przedmiot nieruchomość czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W praktyce bywa z tym różnie. Niemniej po ewentualnym zniesieniu licencji pośrednika na pewno lepiej nie będzie. Już teraz bowiem gros agencji nieruchomości działa pod fałszywym szyldem, bez stosownych uprawnień czy ubezpieczenia.

Dlatego zarówno dzisiaj, a jeszcze bardziej w przyszłości (jeżeli pośrednikiem będzie mógł być każdy, byle legitymował się obowiązkową polisą) klienci winni zwracać baczną uwagę na to, co podpisują.

Umowa pośrednictwa musi być zawarta (pod rygorem nieważności) w formie pisemnej i powinna zawierać:

• dane pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
  
• numer licencji zawodowej pośrednika,
  
• oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa,
  
• zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (np. precyzować do zawarcia jakiej umowy ma zmierzać pośrednik),
  
• ustalać sposób oraz wysokość wynagrodzenia pośrednika.

Klient, jako strona umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, ma wpływ na jej treść. Nie należy przyjmować do wiadomości stwierdzeń pośrednika czy pracownika biura, że dane zapisy są standardowe i nie podlegają zmianom. Niemniej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami należy zaliczyć do wzorców umownych. Klientom tej samej agencji nieruchomości przedkładane są zbliżone, jeśli nie identyczne umowy. Większość klientów nie czyta ich dokładnie, nie mówiąc już o negocjowaniu poszczególnych postanowień, nawet jeżeli dotyczą tak ważnych kwestii jak wysokość prowizji czy termin obowiązywania umowy.

Tymczasem w przypadku np. pośrednictwa przy zakupie nieruchomości prowizja uzależniona od wartości transakcji (np. 2,5% ceny) może nie być wystarczającą zachętą dla pośrednika do negocjowania ze sprzedawcą korzystnych dla kupującego warunków cenowych. Lepiej na tym polu sprawdzi się ryczałtowo określone wynagrodzenie (np. 3.000 zł niezależnie od ceny na umowie) lub względnie dodatkowo prowizja od kwoty wynegocjowanej obniżki.

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ma charakter umowy starannego działania. Pośrednik nie odpowiada zatem za brak rezultatu w postaci np. znalezienia nabywcy mieszkania. W umowie zobowiązuje się bowiem do poszukiwania klienta dla zleceniodawcy.

Niestety, w praktyce dość rzadko precyzuje się w umowach, na czym to poszukiwanie ma polegać. W konsekwencji trudno jest wówczas pociągnąć pośrednika do odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Jeżeli w umowie nie określi się wyraźnie poszczególnych obowiązków pośrednika, może to doprowadzić do sytuacji, że jego działania ograniczą się do przekazywania adresów osób zainteresowanych daną transakcją. Aby tego uniknąć, w umowie warto zobowiązać pośrednika np. do:

• dokonania wizytacji nieruchomości,
  
• skompletowania dokumentacji dotyczącej przedmiotu sprzedaży,
  
• wykonania zdjęć,
  
• ogłoszenia oferty w Internecie, prasie,
  
• przekazania oferty innym pośrednikom,
  
• przedstawiania oferty klientom biura,
  
• pomocy w negocjowaniu warunków umowy, w tym przygotowania projektu umowy przedwstępnej,
  
• pomocy przy wydaniu nieruchomości, w tym przygotowania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Każdy, kto zawiera umowę z pośrednikiem, powinien zwrócić uwagę nie tylko na wysokość prowizji, lecz także na to, w jakim momencie staje się ona wymagalna. Najlepiej, by prowizja była płatna dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Często jednak pośrednicy zastrzegają obowiązek zapłaty połowy prowizji w dniu lub w określonym terminie po podpisaniu umowy przedwstępnej. Natomiast druga połowa płatna jest przy lub po akcie notarialnym (umowie przyrzeczonej). Taki wariant nie jest wcale korzystny dla zleceniodawcy, bowiem umowa przedwstępna nie daje jeszcze gwarancji dojścia transakcji do skutku.

W żadnym wypadku nie można natomiast godzić się na pobranie przez pośrednika zaliczki na poczet przyszłej prowizji.

Umowa pośrednictwa może być również zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Wówczas należy powstrzymać się od zlecania tych samych czynności w innych biurach pośrednictwa.

W wielu umowach pośrednictwa klauzuli wyłączności nadaje się jednak szerszy zakres, ograniczając również samego zleceniodawcę w zakresie poszukiwania na własną rękę osoby zainteresowanej nabyciem, zbyciem czy najmem nieruchomości. W przypadku obrotu z konsumentami budzą one pytania o zgodność z przepisami o niedozwolonych postanowieniach umownych.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).

autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 643 z dnia 2010-03-08

GOFIN podpowiada