Unia pustych domów

Szacuje się, że we wszystkich krajach UE jest ponad 11 mln pustych domów, z czego najwięcej, bo ponad 3,4 mln w Hiszpanii, ponad 2 mln we Francji i tyle samo we Włoszech, 1,8 mln w Niemczech i 700 tysięcy w Wielkiej Brytanii. Kilkaset tysięcy pustych domów i mieszkań jest także w Grecji, Portugalii i Irlandii oraz w innych krajach Unii. Natomiast liczba bezdomnych we wszystkich krajach UE wyniosła w 2013 r. 4,1 mln.

Kliknij i pobierz darmowy program PIT 2013

Spora część pustych domów i mieszkań w Hiszpanii, Portugalii, Grecji i Włoszech znajduje się na osiedlach wybudowanych w ostatnich latach nad morzem. Powstały one jeszcze przed kryzysem finansowym (w latach 2007-2008) i znaczna część z nich jest dotąd niezamieszkała. Wiele z tych apartamentów wybudowali dosyć majętni ludzie, którzy w ogóle nie zamierzali w nich mieszkać ani nawet spędzać letnich wakacji. Zbudowano je, aby - na fali rosnących cen nieruchomości - sprzedać je z zyskiem lub ewentualnie wynająć. Jednak pęknięcie bańki cenowej na rynku nieruchomości pokrzyżowało plany wielu inwestorom, z których znaczna część poniosła spore straty. Niektórzy prywatni deweloperzy zdecydowali się nawet na wyburzenie części postawionych w stanie surowym domów i apartamentowców, licząc na utrzymanie wyższych cen domów wybudowanych "pod klucz". Tak się jednak nie stało. Ceny domów i mieszkań w ogromnej większości krajów Unii Europejskiej spadały aż do drugiej połowy 2013 r.

Zagregowany indeks cen nieruchomości mieszkalnych we wszystkich krajach UE był, według danych Eurostatu, w połowie 2013 r. niższy o prawie 2 proc. w porównaniu z tym samym okresem z roku 2012. Ceny były niższe jednak w takich krajach jak Hiszpania, Włochy, Chorwacja i Portugalia, niż w krajach północy - czyli w Niemczech, Luksemburgu, Holandii i Wielkiej Brytanii. W tym ostatnim kraju przeciętna cena domu wynosiła w grudniu 2013 r. 250 tys. funtów. Ceny domów były nie niższe, lecz wyższe o 7,4 proc. niż w grudniu 2012 r. Wynikało to przede wszystkim ze znacznego wzrostu popytu w Londynie, generowanego przez cudzoziemców (głównie bogatych Rosjan i zamożniejszych obywateli państw znad Zatoki Perskiej). W stosunku do 2012 r. ceny domów w Londynie wzrosły w 2013 r. o ponad 12,3 proc., w porównaniu ze średnim wzrostem cen nieruchomości w Anglii o 5,7 proc., w Walii o 4,8 proc. i tyle samo w Północnej Irlandii oraz o 0,5 proc. w Szkocji. Dla porównania, w tym samym okresie ceny domów i innych nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii spadły o 11 proc.

Hiszpański rynek nieruchomości nadal znajduje się w zapaści i brak jest ogólnokrajowej strategii na rozwiązanie wielu problemów, z jakimi nie potrafią się uporać ani prywatni inwestorzy, banki kredytujące większość nowo wybudowanych domów i mieszkań, ani też lokalne zarządy gmin i miast, które z braku funduszy nie mogą wynająć nawet niewielkiej części niezamieszkałych domów i apartamentów w celu udostępnienia ich bezdomnym.

To dosyć kuriozalna sytuacja w krajach, gdzie w ostatnich latach zbudowano bardzo dużo domów i mieszkań, na które nie ma efektywnego popytu ze strony ludzi posiadających środki finansowe na ich zakup lub wynajem, a jednocześnie rośnie liczba ludzi ubogich, którzy nie mogą zamieszkać na warunkach nierynkowych, czyli "ulgowych", przy wykorzystaniu subsydiów władz lokalnych lub centralnych, w części tych nowych i starych pustostanów. Niektórzy przedstawiciele organizacji charytatywnych określają niewykorzystywanie istniejącej infrastruktury mieszkaniowej "szokującym marnotrawstwem", które trudno zrozumieć nie tylko ludziom bezdomnym.

Coś musi być nie tak z rynkiem nieruchomości w wielu krajach Unii Europejskiej, skoro od lat nie udaje się zrównoważyć podaży domów i mieszkań z efektywnym popytem. Prywatni inwestorzy budują domy zdawałoby się w takich miejscach, w których można je sprzedać bogatym nabywcom, traktującym je jako nie tyle miejsce do zamieszkania, ile wyłącznie jako dobrą lokatę kapitału, która po odsprzedaży ma przynieść odpowiednio wysoki zysk. Coraz częściej są to jednak nietrafione inwestycje, na których niezbyt orientujący się w realiach rynku nieruchomości w danym kraju nabywcy (często zagraniczni) ponoszą spore straty, jeśli możliwie szybko zdecydują się na sprzedaż zakupionego przed kilkoma laty domu. A jeśli nadal upierają się przy "starej" cenie zakupu danej nieruchomości, to mają niewielkie szanse na jej sprzedaż. Czekanie na wzrost cen też nie jest dobrą strategią w sytuacji zastoju na rynku nieruchomości. Wybudowane kilka lat temu i nieogrzewane domy niszczeją z roku na rok. Tracą na wartości. Dotyczy to szczególnie starych kamienic i domów przyjętych za długi przez banki, które nie mogą ich ani sprzedać (nawet po zdawałoby się atrakcyjnej, bo mocno obniżonej cenie), ani też wynająć, bez dokonania często bardzo kosztownego remontu.

Swoista plaga pustych domów i apartamentów występuje od dobrych kilku lat w Hiszpanii, gdzie na początku bieżącego stulecia nasilił się boom budowlany, wynikający głównie z popytu na "wakacyjne domy" ze strony Niemców, Brytyjczyków i Skandynawów. Według najnowszych danych hiszpańskiego urzędu statystycznego, pod koniec 2013 r. było w Hiszpanii 3,4 mln pustych domów - co stanowiło 14 proc. wszystkich domów w tym kraju.

W okresie minionej dekady liczba pustych domów w tym kraju zwiększyła się o 10 proc. Według niektórych szacunków, w ostatnich paru latach około 500 tysięcy domów w stanie surowym i rozpoczętych budów domów i apartamentowców została porzucona przez firmy deweloperskie, które mocno ograniczyły swoją działalność inwestycyjną. Natomiast w okresie boomu budowlanego, tj. w latach 2004-2008, oddawano w Hiszpanii do użytku 800 tysięcy domów i apartamentów rocznie. Ich ceny rosły wtedy średnio o 4,4 proc. w skali roku. Obecnie jednak w wielu miejscowościach nadmorskich ponad jedna trzecia wybudowanych domów i apartamentowców jest nadal pusta. Nie ma na nie chętnych, pomimo faktu, że od szczytu kryzysu finansowego z 2008 r. minęło już ponad pięć lat!

Oczywiście wiele tych pustych domów, które zbudowano na kredyt, zostało przejętych przez hiszpańskie banki, gdyż ich właściciele nie byli w stanie spłacać rat od zaciągniętych pożyczek. Zdaniem przedstawiciela hiszpańskiego stowarzyszenia ludzi bezdomnych Provivienda, Mario Jose Aldanasa, Hiszpania jest obecnie "krajem o rosnącej z roku na roku liczbie przewłaszczeń domów przez banki i wzrastającej liczbie eksmisji, przez co coraz więcej jest ludzi bez domu i coraz więcej jest domów bez ludzi". Władze niektórych autonomicznych prowincji starają się na rożne sposoby zmusić banki do szybkiej (czyli po bardzo niskiej cenie) sprzedaży lub do wynajęcia przejętych od dłużników nieruchomości. Przykładem mogą być władze Katalonii, które na początku tego roku zagroziły bankom, że ukarzą je grzywną w wysokości od 100 000 do 137 000 euro, jeśli przejęte przez nie od dłużników domy będą stały puste dłużej niż dwa lata. Jednak banki, ze zrozumiałych względów, nie chcą sprzedawać ani wynajmować przejętych przez siebie nieruchomości po cenach niegwarantujących im przynajmniej zwrotu udzielonych na ich wybudowanie kredytów. Tylko nieliczne decydują się na sprzedaż poniżej kosztów własnych, dlatego trudno oczekiwać, że groźba kar ze strony władz lokalnych cokolwiek zmieni na lepsze.

W sytuacji stagnacji gospodarczej i wysokiej stopy bezrobocia trudno znaleźć potencjalnych klientów, którzy mogą sobie pozwolić na kupno domu czy wynajęcie mieszkania na warunkach rynkowych. Wysokie ceny najmu i zakupu nieruchomości są poważną barierą, szczególnie dla ludzi młodych, nie tylko dla bezrobotnych, lecz także dla tych, którzy wprawdzie pracują, ale zarabiają stosunkowo niewiele i tym samym nie posiadają tzw. zdolności kredytowej. Brak dostępu lub ograniczenia w dostępie do finansowania bankowego powodują między innymi, że ludzie młodzi w przedziale wiekowym od 24 do 35 lat odkładają na przyszłość usamodzielnienie się i nadal mieszkają ze swoimi rodzicami. W Hiszpanii odsetek młodych ludzi mieszkających z rodzicami wynosi 37,8 proc., a w Polsce 44,4 proc., (czyli to 2,8 mln osób), natomiast w Chorwacji jest najwyższy i wynosi aż 68 proc., w Bułgarii 55,7 proc., na Słowacji 56,7 proc. i we Włoszech 44,7 proc. Z kolei w Szwecji i Finlandii tylko 4,1 proc. młodych ludzi do 35. roku życia mieszka z rodzicami. Średnia dla wszystkich starych krajów Unii Europejskiej wynosi 23,6 proc.

Badania Eurostatu, a także innych instytucji, potwierdzają fakt, że wbrew pozorom, w usamodzielnieniu się, tożsamym z zakupem lub wynajmem własnego mieszkania, nie przeszkadza przede wszystkim brak pracy, lecz niskie dochody młodych ludzi, którzy pracują w pełnym lub niepełnym wymiarze godzin. Okazuje się bowiem, że ponad 67 proc. młodych ludzi mieszkających nadal z rodzicami pracuje (w Polsce odsetek ten wynosi 68,9 proc.), jednak ich zarobki nie wystarczają ani na wynajęcie, ani tym bardziej na kupno własnego domu czy nawet niewielkiego mieszkania.

Od wzrostu siły nabywczej ludzi młodych, bo starsi w większości zdołali zaspokoić w taki czy inny sposób swoje potrzeby mieszkaniowe, zależeć więc będzie w dużym stopniu sposób, w jaki rozwiązany zostanie, lub nie, problem nadpodaży domów i mieszkań w poszczególnych krajach UE. Trudno bowiem oczekiwać, że dojdzie w tych krajach do rekwizycji prywatnej własności i bezpłatnego przekazania pustych domów i mieszkań bezdomnym.

Nakładanie kar i grzywien na banki i inne instytucje utrzymujące pustostany, tak jak to planują lokalne władze Katalonii, nie jest dobrym rozwiązaniem i z pewnością nie doprowadziłoby do rozwiązania problemu mieszkaniowego ani w tej prowincji, ani też w całej Hiszpanii, czy innych krajach Unii Europejskiej. Pozostaje więc ograniczyć budowę nowych domów i zaprzestać wielu nietrafionych inwestycji, ukierunkowanych nie tyle na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najbardziej potrzebujących, ile na szybki zysk, oraz poczekać na poprawę koniunktury gospodarczej i tym samym znaczącą poprawę na rynku pracy.

Wtedy bowiem można liczyć na odczuwalny wzrost płac i siły nabywczej młodych pracowników, których w większym niż obecnie stopniu stać będzie na wynajęcie lub zakup czekających już na nich domów i mieszkań. Obecni posiadacze wielu pustych domów, tj. w dużej części banki, będą się starać je sprzedać ludziom zamożnym, którzy być może zechcą poczekać na lepsze czasy, kiedy będzie można je odsprzedać lub wynająć z godziwym zyskiem. Nikt jednak nie jest w stanie precyzyjnie przewidzieć, kiedy nadejdą te lepsze czasy, chociaż większość z nas chce wierzyć, że kiedyś nadejdą...

prof. Adam Gwiazda

^{Autor jest ekonomistą, politologiem, pracownikiem naukowym Uniwersytetu Kazimierza Wielkiego w Bydgoszczy}

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL