Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości przysługujące gminie
Prawo pierwokupu to instytucja uregulowana w Kodeksie cywilnym (dalej K.c.) oraz w innych aktach prawnych. Prawo pierwokupu nieruchomości może wynikać bezpośrednio z przepisu prawa (ustawowe prawo pierwokupu) albo z czynności prawnej (umowne prawo pierwokupu), co wynika bezpośrednio z art. 596 K.c. - "jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (...)".
Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawnionej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości, w przypadku gdyby strona zobligowana tym prawem zobowiązałaby się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego. Oznacza to, że uprawniony może lecz nie musi z niego korzystać (zarówno w przypadku prawa pierwokupu umownego jak i ustawowego). Jeżeli uprawniony chciałby ze swojego prawa skorzystać, wówczas pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią.
Umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między stronami np. w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego (wówczas może być ono ujawnione w księdze wieczystej). "Ustanowienie prawa pierwokupu w drodze umowy jest zobowiązaniem właściciela nieruchomości do przeniesienia własności nieruchomości, które stosownie do art. 158 [K.c.] swej ważności wymaga formy aktu notarialnego" (A. Stelmachowski (w:) System prawa prywatnego, t. III). Podobnie w formie aktu notarialnego powinno być udzielone ewentualne pełnomocnictwo do ustanowienia prawa pierwokupu dotyczącego nieruchomości (wyrok SN z 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00). Ustawowe prawo pierwokupu uregulowane jest natomiast w różnych aktach prawnych, a przepisy Kodeksu cywilnego mają zastosowanie w takim zakresie, w jakim prawo pierwokupu nie jest uregulowane przepisami konkretnej ustawy.
Ustawowe prawo pierwokupu jest normowane miedzy innymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651). Zgodnie z powyższą ustawą (art. 109 ust. 1), gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
W przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, a także w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę) ? prawo pierwokupu zastrzeżone dla gminy, zgodnie z ustawą, nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Art. 109 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia przypadki, w których ustawowe prawo pierwokupu zastrzeżone dla gminy nie przysługuje. Warto wspomnieć o jednym przykładzie, a mianowicie prawo pierwokupu nie przysługuje w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.
Na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami organem uprawnionym do wykonania prawa pierwokupu jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści takowej umowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu w wyniku złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który zawiadomił go o umowie sprzedaży nieruchomości. Złożenie oświadczenia przez organ uprawniony może nastąpić w terminie miesiąca od zawiadomienia o treści umowy, a prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Jeżeli w ciągu miesiąca wójt, burmistrz albo prezydent miasta ze swojego prawa nie skorzysta, wówczas może nastąpić sprzedaż nieruchomości między dotychczasowymi stronami umowy sprzedaży.
Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki
