Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawnionej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości, w przypadku gdyby strona zobligowana tym prawem zobowiązałaby się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego. Oznacza to, że uprawniony może lecz nie musi z niego korzystać (zarówno w przypadku prawa pierwokupu umownego jak i ustawowego). Jeżeli uprawniony chciałby ze swojego prawa skorzystać, wówczas pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią.
Umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między stronami np. w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego (wówczas może być ono ujawnione w księdze wieczystej). "Ustanowienie prawa pierwokupu w drodze umowy jest zobowiązaniem właściciela nieruchomości do przeniesienia własności nieruchomości, które stosownie do art. 158 [K.c.] swej ważności wymaga formy aktu notarialnego" (A. Stelmachowski (w:) System prawa prywatnego, t. III). Podobnie w formie aktu notarialnego powinno być udzielone ewentualne pełnomocnictwo do ustanowienia prawa pierwokupu dotyczącego nieruchomości (wyrok SN z 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00). Ustawowe prawo pierwokupu uregulowane jest natomiast w różnych aktach prawnych, a przepisy Kodeksu cywilnego mają zastosowanie w takim zakresie, w jakim prawo pierwokupu nie jest uregulowane przepisami konkretnej ustawy.
Ustawowe prawo pierwokupu jest normowane miedzy innymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651). Zgodnie z powyższą ustawą (art. 109 ust. 1), gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
W przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, a także w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę) ? prawo pierwokupu zastrzeżone dla gminy, zgodnie z ustawą, nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Art. 109 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia przypadki, w których ustawowe prawo pierwokupu zastrzeżone dla gminy nie przysługuje. Warto wspomnieć o jednym przykładzie, a mianowicie prawo pierwokupu nie przysługuje w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.
Na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami organem uprawnionym do wykonania prawa pierwokupu jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści takowej umowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu w wyniku złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który zawiadomił go o umowie sprzedaży nieruchomości. Złożenie oświadczenia przez organ uprawniony może nastąpić w terminie miesiąca od zawiadomienia o treści umowy, a prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Jeżeli w ciągu miesiąca wójt, burmistrz albo prezydent miasta ze swojego prawa nie skorzysta, wówczas może nastąpić sprzedaż nieruchomości między dotychczasowymi stronami umowy sprzedaży.
Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki
