W 2017 roku ma ruszyć Narodowy Program Budowy Mieszkań

W 2017 roku ma wejść w życie Narodowy Program Budowy Mieszkań. Będzie się on składał z dwóch komponentów - taniego budownictwa na wynajem oraz programu kas oszczędnościowo-budowlanych.

Główny nacisk programu ma być położony na tanie czynszówki. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa podkreśla, że w Polsce rozwinięty rynek najmu (zwłaszcza instytucjonalnego) w praktyce nie istnieje. Dominuje własność mieszkań. Polska ma jeden z najwyższych w Europie wskaźników mieszkań własnościowych i wynosi on 83 proc. Z różnych form najmu społecznego (TBS, budownictwo socjalne, komunalne) korzysta nie więcej niż 10 proc. mieszkańców.

Państwo ma to zmienić i załatać niedobory mieszkaniowe oraz udostępnić lokale osobom z problemami z dostępem do kredytowania. Brzmi znajomo, prawda?

Podobne, jeśli nie takie same zapowiedzi słyszeliśmy już podczas rządów poprzedniej ekipy, a panaceum na niedobory mieszkaniowe i słabo rozwinięty rynek najmu miał być Fundusz Mieszkań na Wynajem. Fundusz co prawda działa i realizuje kolejne inwestycje, ale z zapowiedzi, że czynsze będą niskie niewiele zostało. Jeszcze przed startem programu pojawiły się informacje, że czynsze takich lokali będą niższe o 20-30 proc. od rynkowych. Rzeczywistość okazała się inna. Według analityków WGN obecne stawki nie są niższe, a często przekraczają lokalne średnie cenowe.

Rząd zapowiada, że tym razem będzie inaczej - głównie poprzez radykalne zmniejszenie kosztów postawienia nieruchomości. Tanie mieszkania na wynajem ma dać się wybudować po kosztach wynoszących 2500-3000 zł za metr kwadratowy. Opozycja sejmowa już grzmi, że takie założenia są nierealne.

Czy rzeczywiście? Na pierwszy rzut oka założenia wydają się faktycznie nierealne. Z raportu NBP za IV kwartał 2015 wynika, że przeciętny koszt budowy metra kwadratowego budynku mieszkalnego wynosi w Warszawie około 2500 zł. A więc deweloperzy musieliby budować " po kosztach".

Rząd odpowiada, że budować tanio się da. Sekretem będzie "odpadnięcie" nakładów na zakup gruntów, bowiem nowe mieszkania na wynajem wyrosną na terenach Skarbu Państwa. A tych jest pod dostatkiem. Takie instytucje jak PKP, Poczta Polska czy też Agencja Mienia Wojskowego to jedni z najbardziej liczących się "posiadaczy ziemskich" w kraju.

Obecnie praktyka Funduszu Mieszkań na Wynajem jest nieco inna. Kupuje on w całości postawione już przez deweloperów budynki, bądź zleca budowę. Czy więc teraz jest szansa, że rzeczywiście będzie taniej? Eksperci przyznają, że bez kosztów gruntów tanie budowanie jest możliwe, jednak jego skala będzie zróżnicowana.

Sprawdź: PROGRAM PIT 2015

Przedstawiciele Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości nie spodziewają się, żeby takich mieszkań w krótkim czasie powstało wyraźnie więcej, niż tych, którymi obecnie dysponuje Fundusz Mieszkań na Wynajem (na razie do najemców skierowano kilkaset lokali, zakontraktowanych jest 2400). Skala taniego budownictwa będzie różna chociażby w zależności od dostępności gruntów. Nie w każdym mieście terenów skarbu państwa jest dużo. Część lokalizacji z kolei nie nadaje się pod mieszkaniówkę.

Deweloperom tanie budowanie na wynajem się nie podoba. Pomysłowi zarzucają, że zepsuje rynek. Zaznaczmy tutaj, że najemca taniego lokalu od państwa miałby po 20 latach najmu możliwość wykupu na bardzo preferencyjnych warunkach.

- Jesteśmy zgodni z ideą, by pomagać rodzinom, które są w trudnej sytuacji, zabezpieczać im warunki lokalowe. Jeżeli jednak grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, tym bardziej w centrach miast, będą przeznaczane de facto za darmo dla wybranej grupy społecznej, to jest to zła koncepcja. Grunty takie można równie dobrze sprzedać komercyjnie, zasilić budżet państwa, a następnie wspierać programy mieszkaniowe - komentuje Iwona Załuska, ekspert rynku, prezes Upper Finance Consulting, członek Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodaje, że "o ile w przypadku skrajnie prostych budynków bez windy i parkingów możliwe jest osiągniecie ceny samych kosztów konstrukcji na poziomie 2,5 tys. netto za m kw., to zapominamy o reszcie wydatków. (...) Realnie państwo budowałoby te mieszkania w łącznych kosztach osiąganych przez wolny rynek, czyli w ok. 4-6 tys. zł m kw. (...) Obiecywanie cen nierynkowych, a do tego ujętych wybiórczo, nie ma żadnego pokrycia. Za każdym razem trzeba pamiętać, że grunty, na których budowane będzie budownictwo czynszowe, należą do państwa, a państwo to wszyscy jego obywatele, nie są więc za darmo. Ktoś musi za nie zapłacić".

Czy o rządowe rozdawnictwo chodzi, czy o obawy deweloperów, że tanie budowanie w dobrych lokalizacjach przełoży się na spadek popytu na ich inwestycje i presję na obniżkę cen? Przedstawiciele branży, by nie skupiać się wyłącznie na cenach, podkreślają również, że umiejscawianie ludzi o gorszej kondycji finansowej w tanich czynszówkach może prowadzić do zjawiska gettoizacji, niekorzystnego społecznie.

Wskazują, że lepszym rozwiązaniem byłby system niemiecki, gdzie obywatel sam w zależności od własnych potrzeb wybiera sobie mieszkanie na wynajem na wolnym rynku, a państwo mu tylko do niego dopłaca.

Czy uda się zrealizować tanie budowanie po polsku przekonamy się już w 2017 roku, kiedy program ma wystartować. Natomiast jego szczegóły mają być szerzej zaprezentowane już w kwietniu tego roku.

Marcin Moneta