W Warszawie najbardziej opłaca się kupić zamiast wynajmować
Zakup mieszkania na kredyt może, ale nie musi być tańszym rozwiązaniem od najmu. Ostateczny bilans zależy od miasta, a także od atrakcyjności oferty kredytowej. Zakup jest najbardziej opłacalny w Warszawie, szczególnie w przypadku osób, które mogą skorzystać z programu "Rodzina na Swoim".
Opłacalność zakupu własnego M w relacji do najmu sprawdziliśmy w kilku największych miastach Polski. Pod uwagę wzięliśmy mieszkania 2-pokojowe o powierzchni 44-55 m kw. W przypadku zakupu mieszkania kosztem jest rata kredytowa oraz czynsz, z kolei w przypadku najmu - opłata wnoszona na rzecz właściciela.
W obliczeniach pominęliśmy opłaty licznikowe, gdyż pojawiają się one zarówno przy zakupie, jak i przy najmie. Do określenia poziomu czynszów przyjęliśmy średnie stawki dla poszczególnych miast.
Opłacalność zakupu i najmu sprawdziliśmy dla trzech wariantów finansowania: kredyt w złotych, kredyt w euro i kredyt z dopłatą (w przypadku tego ostatniego, przyjęliśmy, że kupowane jest mieszkanie 50-metrowe). Założyliśmy, że kupujący dysponuje wkładem własnym na poziomie 25 proc.
Z zestawienia wynika, że zakup mieszkania zdecydowanie nie opłaca się w przypadku korzystania z kredytu w złotych. Chociaż koszty takiego kredytu cały czas spadają, to raty wciąż są wysokie. Do obliczeń przyjęliśmy oprocentowanie na poziomie 5,7 proc. (w tym 2 proc. marży). Dla takich warunków w każdym z miast ujętych w zestawieniu zakup jest droższym rozwiązaniem niż najem. Najwięcej, aż 392 zł trzeba dopłacić co miesiąc w Poznaniu, ze względu na stosunkowo niskie ceny najmu.
Na drugim biegunie mamy Warszawę, gdzie opcja z zakupem wychodzi drożej tylko o 38 zł miesięcznie. Ceny mieszkań w stolicy są co prawda najwyższe w zestawieniu, ale koszty najmu są proporcjonalnie jeszcze wyższe.
Znacznie korzystniej opcja z zakupem wypada w przypadku korzystania z kredytu w euro. Ponieważ rata kredytowa jest średnio o ponad 260 zł niższa niż w przypadku finansowania w złotych, w trzech lokalizacjach - Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu - suma, jaka zostaje w kieszeni jest znacząca. W Krakowie koszty najmu i zakupu są podobne, aczkolwiek w Poznaniu wybierając opcję "własne" trzeba dopłacić 139 zł.
Nie ma natomiast żadnej wątpliwości, że zakup jest korzystniejszy, jeśli kredytobiorca ma szansę na skorzystanie z programu "Rodzina na swoim", czyli z preferencyjnych warunków kredytowania w złotych. W takim wypadku kupując własne M można zaoszczędzić co miesiąc od 182 zł w Poznaniu do 810 zł w Warszawie. Oczywiście trzeba pamiętać, że niskie raty z dopłatą obowiązują tylko przez osiem lat. Potem bilans strat i korzyści może się istotnie zmienić.
Przedstawione obliczenia mają oczywiście charakter orientacyjny i wynikają z przyjętych założeń. Przede wszystkim odnoszą się do przeciętnych cen, zarówno zakupu, jak i najmu. W konkretnych przypadkach wynik porównania może być zupełnie inny.
Sytuacja zmieni się też, jeśli weźmiemy pod uwagę inne metraże mieszkań czy też koszty kredytu, które w konkretnym przypadku mogą być bardziej lub mniej atrakcyjne od przyjętych warunków przeciętnych. Zakup będzie też mniej opłacalny, jeśli porównanie zrobimy dla osoby, która nie dysponuje wkładem własnym.
W Polsce powszechna jest opinia, że jeśli koszt zakupu jest nawet nieco większy od kosztu najmu, to warto zdecydować się na zakup, gdyż wówczas "płaci się za swoje", nie mówiąc już o sytuacji, gdy zakup jest tańszym rozwiązaniem. Wynika to po pierwsze z wysokich opłat za najem od prywatnych właścicieli mieszkań, a po drugie z potrzeby posiadania własnego mieszkania, która nie w każdym kraju jest tak powszechna, jak u nas (np. Niemcy).
Katarzyna Siwek
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
