Wakacyjny letarg na rynku nieruchomości

Miniony miesiąc przyniósł kilka istotnych zmian w zakresie ofert kredytów hipotecznych. Niestety aż 5 banków zdecydowało w tym czasie o podwyższeniu marży kredytów w złotych z wkładem własnym. Największą zmianę wprowadził Alior Bank. W wyniku zakończenia promocji marża wzrosła tam z 1,25 proc. aż do 2,2 proc.

W innym banku zaobserwowaliśmy jednak istotną obniżkę marży. Bank Pocztowy przed miesiącem nie mieścił się nawet w pierwszej dziesiątce ofert z wkładem własnym. Obecnie zajmuje pierwsze miejsce, gdyż oferuje marżę na poziomie 1,2 proc. Co ciekawe taką marże przyznaje nawet w przypadku kredytów bez wkładu własnego. Dla przypomnienia w czerwcu najniższa marża na jaką można było liczyć finansując zakup nieruchomości w 100 proc. za kredyt wynosiła 1,5 proc.

Ciekawa zmiana dokonała się w zakresie zdolności kredytowej. W ostatnich miesiącach przyzwyczailiśmy się do poprawy dostępności kredytów ze względu na spadek oprocentowania i rat kredytowych. W czerwcu zaobserwowaliśmy co prawda kolejne wzrosty dostępnej kwoty kredytu, ale tylko w przypadku kredytobiorców z stosunkowo wysokim dochodem (5 000 zł netto i 8000 zł netto). W przypadku 4-osobowej rodziny z dochodem wynoszącym 3 500 zł zdolność kredytowa natomiast spadła aż o 10 000 zł.

Ta dziwna sytuacja wynika z tego, że kilka banków zmodyfikowało swoją politykę kredytową w taki sposób, aby spadające oprocentowanie nie pozwalało uzyskać kredytu osobom o zbyt niskich dochodach. Tą tezę potwierdzają dane na temat minimalnego wymaganego dochodu do uzyskania 300 000 zł kredytu. Gdy w kwietniu i w czerwcu ten wymagany dochód (średnio we wszystkich bankach) spadł poniżej 4 600 zł, to w kolejnym miesiącu następował wzrost. Tymczasem oprocentowanie w tym czasie spadało. Taka zmiana musiała więc wynikać ze zmian w sposobie obliczania zdolności kredytowej.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors Sp. z o.o.

Na rynku nieruchomości panuje wakacyjny letarg. Ceny w czerwcu nie uległy znacznym zmianom i w większości lokalizacji utrzymują się na poziomie z zeszłego miesiąca. Nie mamy już do czynienia z jednolitą tendencją spadkową czy wzrostową w skali kraju, a zmiany są uwarunkowane sytuacją na lokalnych rynkach. Zauważalne obniżki odnotowujemy jedynie w Łodzi i Białymstoku.

Kolejny miesiąc bez radykalnych zmian potwierdza stabilizację cen na rynku wtórnym. Z drugiej strony lipcowa a także wcześniejsze obniżki stóp procentowych oraz informacja z banków o rosnącej liczbie udzielanych kredytów hipotecznych są szansą na zwiększenie popytu. Aktualna sytuacja wydaje się bardzo dobrym momentem na rozpoczęcie poszukiwań i zakup nieruchomości: stabilne ceny przy dużej podaży, możlwość trafienia na okazyjne oferty.

Przy aktualnych cenach na rynku nieruchomości wszędzie poza Warszawą można znaleźć mieszkanie za 100 tys. złotych. Najtaniej jest w Łodzi, gdzie 18 metrowa kawalerka na Polesiu została wystawiona na sprzedaż za 55 tys. Na Nowym Mieście w Poznaniu 28 metrowa kawalerka kosztuje 75 tys., a w Katowicach Bogucicach 38 metrów można kupić za 98 tys. Najtańsze w kraju mieszkania można znaleźć w Katowicach, gdzie przy średniej cenie 3600 złotych, oferty do 3 tys. za metr stanowią aż 13,6 proc. podaży. Również w Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu niemal dwukrotnie wzrosła ilość ogłoszeń w tej cenie.

Kliknij i zobacz pełną wersję raportu z tabelami

Dysponując budżetem rzędu 200 tys. nie ma problemu ze znalezieniem nieruchomości w żadnym z polskich miast. Nawet w stolicy w czerwcu wystawiono na sprzedaż mieszkanie o powierzchni 52 m2 za 140 tys., a kawalerkę na Białołęce (49m2) za 190 tys. W Warszawie 60 proc. mieszkań jest wystawionych na sprzedaż za mniej niż 8 tys. za metr, a ponad 12 proc. ofert można kupić za mniej niż 6 tys., podczas gdy przed rokiem było ich 3 razy mniej.

Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

Mamy za sobą pierwsze półrocze. Zróżnicowana sytuacja na poszczególnych rynkach mieszkaniowych nie daje jednoznacznych odpowiedzi na temat kształtowania się cen mieszkań w najbliższej przyszłości. W każdym z siedmiu analizowanych miast. ceny ulegają ciągłym wahaniom, charakteryzują się częstymi zmianami. W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku ceny transakcyjne mieszkań pozostają na zbliżonym poziomie. Istotne obniżki widoczne są jedynie we Wrocławiu. W Gdańsku i Gdyni obecne ceny są nawet nieznacznie wyższe od danych z transakcji sprzed 12 miesięcy.

Kilkukrotne zwyżki średnich cen transakcyjnych w Warszawie i Krakowie nie były kontynuowane w czerwcu. W stolicy Małopolski nabywaliśmy mieszkania przeciętnie o 6 zł za m kw. taniej niż przed miesiącem (0,1 proc.), a w Warszawie miesięczny spadek wyniósł 67 zł, czyli 0,9 proc. Najwyższe spadki cen widoczne były w Poznaniu. To już drugi miesiąc z rzędu, kiedy obniżki przekroczyły 2 proc. Obecnie za m kw. mieszkania z rynku wtórnego klienci płacą tam średnio 4790 zł.

W pozostałych obserwowanych miastach widoczne są zwyżki cen. Nabywcy używanych lokali płacili drożej za mieszkania położone w Trójmieście. W Gdyni średni wzrost wyniósł 3,5 proc. (4960 zł), a w Gdańsku 2,7 proc. (5280 zł). W przypadku Gdańska to już drugi z rzędu istotny wzrost ceny transakcyjnej. Po kosmetycznym wzroście cen we Wrocławiu tym razem nabywane mieszkania miały ceny wyższe o 2,1 proc. (4941 zł). Po dość stabilnej sytuacji na rynku w Łodzi, także tu zauważamy wzrosty średnich stawek transakcyjnych. W stosunku do notowania sprzed miesiąca klienci płacili za mieszkania drożej o 3,1 proc.

Ciekawa sytuacja cenowa ma miejsce w Gdańsku. Średnie ceny ofertowe m kw. zamieszczane

w portalu Szybko.pl są wyższe jedynie o 3 złote od średnich cen odnotowywanych w transakcjach klientów Metrohouse i Expandera. Jest to pierwsza taka sytuacja od czasu publikacji różnic cenowych (styczeń 2011 r.). Na nadzwyczajne skurczenie się dysproporcji mają wpływ podwyżki odnotowywane w transakcjach przy jednoczesnym braku zmian cen w ofertach. W innych miastach różnice są już większe. Stosunkowo niewielka dysproporcja widoczna jest w Łodzi, gdzie ceny ofertowe różnią się od transakcyjnych o 2,8 proc. Najwyższe różnice mają miejsce w Krakowie i we Wrocławiu. W obu tych miastach przekraczają 9 proc.

Agencja Metrohouse przeanalizowała metraże nabywanych mieszkań w wybranych dwudziestu miastach. Największe mieszkania są nabywane w Gdyni, podczas gdy najmniejsze metraże sprzedawane są w Elblągu.

Pod uwagę wzięto dane z transakcji dokonanych w 2013 r. przez doradców Metrohouse. We wszystkich analizowanych miastach metraże nabywanych mieszkań pozwalały na zakup mieszkania dwupokojowego, ew. niewielkiego mieszkania trzypokojowego. Najmniejsze metraże mieszkań kupowane są w Elblągu (47,4 m kw.), a w trzech kolejnych miastach: Lublinie, Wrocławiu i Opolu powierzchnia nie przekracza 50 m kw. Najczęściej transakcje są dokonywane w przedziale metrażu 50-55 m kw. (14 spośród 20 analizowanych miast). Największe lokale kupujemy w Gdyni (56,2 m kw.) i Bydgoszczy (55,8 m kw.).

Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.

Załączniki