Większość kupujących mieszkania płaci gotówką

Ceny transakcyjne mieszkań poszybowały w pierwszym kwartale w górę i jak już Interia pisała w czwartek, ostatnie dane NBP pokazały, że w ciągu trzech miesięcy średnio na rynku pierwotnym skoczyły o blisko 7 proc., a na wtórnym prawie 8 proc. W niektórych miastach jak Gdańsk czy Gdynia dwucyfrowo!

- Wzrost jest wysoki, choć w poprzednich kwartałach te dynamiki trochę wyhamowały w związku z efektami pandemicznymi. Gdyby jednak tak wysoka dynamika wzrostu cen jak w pierwszym kwartale, utrzymała się w kolejnych, to będziemy mieć poważny problem. Po raz pierwszy raport NBP wyraźnie sygnalizuje, że rynek jest rozgrzany, ceny rosną szybko i chyba po raz pierwszy wyraźnie dostrzeżono, że jest popyt spekulacyjny - podkreśla dr Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości.

Dane NBP bardzo wyraźnie uwidoczniły to, co eksperci podejrzewali.

- Raport NBP pokazał, że w pierwszym kwartale wartość mieszkań kupionych za gotówkę była rekordowa i wyniosła 5,9 mld zł. Udział sięgnął 70 proc. i wprawdzie nie jest rekordowy, ale bliski, bo bywały kwartały, w których lekko przekraczał ten poziom, ale jeszcze nigdy wcześniej się nie zdarzyło, żeby tak duża kwota gotówki trafiła w jednym kwartale na rynek mieszkaniowy. To jest naprawdę dużo - mówi Interii Adam Czerniak.

Jak dodaje, te dane, potwierdzają to, o czym mówi się od kilku miesięcy, między innymi wskazując na popyt tezauryzacyjny, czyli to, że ludzie kupują nie tylko w celach inwestycyjnych, ale również po to, żeby ochronić swoje oszczędności przed inflacją.

Przeprowadzone przez NBP badania ankietowe potwierdziły utrzymujący się wysoki udział popytu inwestycyjnego, w tym głównie nabywanie mieszkań na wynajem. Zakup mieszkań w celach inwestycyjnych, pomimo spadku ich zyskowności, nadal stanowił w opinii respondentów korzystną lokatę kapitału.

- Nie zmieniła się specjalnie struktura pod kątem udziału osób kupujących pierwsze mieszkanie lub w celu poprawy warunków bytowych, bo ich udział jest podobny to tego sprzed roku i jest to po około 25 proc. Natomiast cała reszta to popyt inwestycyjny, w tym popyt na wynajem, który spadł z 23 proc. do 18 proc., za to znacząco wzrósł udział zakupów z planem odsprzedaży z zyskiem (z 8 do 11 proc.), a kategoria na wynajem i odsprzedaż z zyskiem - z 6 do 10 proc., czyli mieszkań kupowanych z takim nastawieniem, że kupujący chce docelowo odsprzedać mieszkanie z zyskiem, ale do tego czasu chce je wynajmować. Łącznie popyt o charakterze spekulacyjnym to 21 proc. udziału w całości zakupów. To wzrost z wcześniej deklarowanego 14 proc. do 21 proc. i moim zdaniem to jest dużo - podkreśla Adam Czerniak.

Z raportu NBP wynika, że w dużej części motywacją jest po prostu ochrona oszczędności, a nie dochody z wynajmu, bo ten jest coraz mnie opłacalny.

- Głównym powodem popytu na nieruchomości na wynajem jest więc aktualna faza cyklu finansowego i związane z nią niskie stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji finansowych dostępnych dla gospodarstw domowych, nie zaś domniemana wysoka zyskowność najmu. Opłacalność inwestowania w mieszkanie w podstawowym stopniu zależy od ceny zakupu i stawek wynajmu. W I kw. 2021 r., w odniesieniu do kwartału poprzedniego, na większości lokalnych rynków obserwowany był kolejny spadek średnich, transakcyjnych stawek najmu, podczas gdy ceny nabywanych mieszkań wzrosły. W konsekwencji rentowność wynajmu obniżyła się. Zakup mieszkań jest jednak nadal powszechnie uważany za korzystną formę lokaty oszczędności z uwagi na stały wzrost cen mieszkań, a więc potencjalne zyski kapitałowe przy ich odsprzedaży - czytamy w raporcie.

Jednocześnie bank centralny wysyła wyraźne ostrzeżenie i przypomina, że inwestowanie w mieszkania na wynajem wiąże się z trudnym do jednoznacznego określenia ryzykiem. - Okres, w którym mieszkanie nie jest wynajmowane nie przynosi przychodów z najmu, ale generuje stałe koszty, które trzeba pokrywać. W tym czasie mogą zmieniać się koszty utrzymania nieruchomości oraz wartość mieszkania. Istotny wpływ na wysokość przychodów z najmu ma lokalizacja mieszkania, wiek nieruchomości, standard wykończenia i zmieniające się preferencje nabywców - napisano raporcie.

Jednocześnie z ankiet przeprowadzanych przez NBP wynika, że aż połowa kupujących na wynajem finansuje zakup z wykorzystaniem kredytu. - To dużo i oznacza, że popyt inwestycyjny na wynajem jest podatny na wahania stóp procentowych - dodaje ekonomista SGH.

Podwyżka stóp może więc mocno wpłynąć na rynek nieruchomości, natomiast słaby rynek najmu na razie nie będzie hamulcowym dla rynku.

Jak podkreśla Adam Czerniak, popyt inwestycyjny nie wisi w próżni, więc jeśli stopy procentowe są w okolicach zera, to ciężko znaleźć inną formę lokowania wolnych środków, która daje rentowność w okolicach 3 proc. O ile nie zmieni się sytuacja, percepcja inwestycji na giełdzie, popyt będzie się utrzymywał nawet przy zmniejszonych zyskach.

- Natomiast to, co się dzieje z rentownością inwestycji w najem, zwiększa podatność popytu na zmianę stóp procentowych. Jeżeli mamy tak niskie rentowności, a stopy procentowe pójdą do góry, za nimi rentowność obligacji, to pojawią się alternatywne możliwości inwestowania. To może przełożyć się nie tylko na zmniejszenie popytu, ale również zwiększenie podaży ze strony tych, którzy kupili mieszkania na wynajem finansując się kredytem - tłumaczy ekonomista SGH.

Monika Krześniak-Sajewicz