Z wyliczeń firmy Expander wynika, że w ostatnim kwartale zeszłego roku rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie pochłaniała 18,5 proc. dochodu netto pary osób o przeciętnych zarobkach. Pobity został rekord z czwartego kwartału 2015 roku, kiedy było to 19,3 proc.
Praca, płaca i nieruchomość
Sytuacja na rynku pracy ma duży wpływ na ceny mieszkań. Co prawda, kryzys przyczynił się do wzrostu stopy bezrobocia, ale skala zmian na gorsze nie była wielka. W grudniu 2020 roku odsetek bezrobotnych wyniósł 6,2 proc, podczas gdy rok wcześniej - 5,2 proc. W tym czasie liczba osób bez pracy wzrosła o 180 tysięcy.
Ci, którzy pracy nie stracili zarabiają coraz więc. I to jest kluczowy czynnik na rynku nieruchomości. Według GUS w grudniu 2020 roku średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 5 974 zł brutto. To oznacza, że przeciętne wynagrodzenie netto zbliżyło się do 4300 zł.
Nie można jednak zapominać, że wyliczenia GUS dotyczą tylko firm zatrudniających co najmniej 10 pracowników. Szacuje się, że statystyki te obejmują niespełna 40 proc. pracujących Polaków. Z badań znawców rynku pracy wynika z kolei, że prawie 70 proc. zatrudnionych dostaje pensje niższe od średniej krajowej.
GUS dane o zarobkach w mikrofirmach, czyli przedsiębiorstwach z co najwyżej dziewięcioma pracownikami, podaje z dużym opóźnieniem. W niedawno opublikowanym raporcie podsumowano 2019 rok. Wynika z niego, że pracownikom najmniejszych firm płacono wówczas średnio zaledwie 3,3 tys. zł brutto miesięcznie.
Tanie kredyty
Według danych NBP, przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych wypłaconych w grudniu 2020 roku wyniosło 2,83 proc. i był to najniższy poziom w historii. Rok wcześniej kredytobiorcy musieli brać pod uwagę wskaźnik w wysokości 4,34 proc. Jak policzyli eksperci Expandera, jeśli ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł do 322 tys. zł, a więc aż o 17 proc.
Warto jednak pamiętać, że średnia płaca netto (według GUS) była w ostatnim kwartale zeszłego roku o około 7 proc. wyższa niż rok wcześniej. Taką osobę stać zatem na ratę o 7 proc. większą, a więc wynoszącą 1605 zł. Jeśli do tego dodamy wpływ spadku oprocentowania pożyczek, to okazuje się, że dostępna kwota kredytu jest aż o 25 proc. wyższa niż w 2019 roku. Zamiast 274 tys. zł kredytobiorca mógł otrzymać 344 tys. zł. To jest główna przyczyna wzrost cen mieszkań w "pandemicznym 2020 roku.
Mieszkanie dla pary
Eksperci Ekspandera przeanalizowali sytuację pary osób zarabiającej łącznie dwukrotność średniego wynagrodzenia. Żeby w czwartym kwartale 2019 roku mogła ona kupić 50-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym w dużym mieście, musiała przeznaczyć na zapłatę raty 21,5 proc. swojego dochodu netto.
Nie zostały jeszcze opublikowane dane NBP o cenach transakcyjnych w końcówce 2020 roku, ale - jak szacuje Expander - na rynku wtórnym w siedmiu największych polskich miastach przez rok wzrosły one o około 7 proc. Oznacza to, że udział raty w dochodzie przykładowej pary spadł do 18,5 proc.
Nigdy wcześniej ten wskaźnik nie był na tak niskim poziomie. Dotychczas najlepiej wypadł w czwartym kwartale 2015 roku, kiedy wyniósł 19,3 proc. Natomiast w 2013 roku. kiedy ceny były na najniższym poziomie po kryzysie finansowym, było to 22 proc.
Będzie jeszcze drożej
Wiele wskazuje na to, że ceny nieruchomości w tym roku nadal będą rosły. Stopy procentowe prawdopodobniej pozostaną na bardzo niskim poziomie. Następstwem tego jest nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków. Jednym ze sposobów osiągnięcia tego celu jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup lokalu z myślą o jego remoncie i sprzedaży po wyższej cenie.
Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w zeszłym miesiącu złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne, a to oznacza, że było ich więcej niż rok wcześniej. Dodatkowo, dwa duże banki - PKO BP i Pekao SA - złagodziły warunki uzyskania kredytu hipotecznego. Obniżyły wymagany wkład własny do 10 proc. Za chwilę podobnie postąpią zapewne kolejne banki. Kredyt będzie więc już nie tylko tani, ale i łatwiej dostępny.
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, podkreśla, że mieszkania nie będą drożeć bez końca. Rynek nieruchomości podlega cyklicznym zmianom i prędzej czy później nadejdą spadki cen. Wydaje się, że ten proces rozpocznie się dopiero wtedy, gdy mocno wzrosną stopy procentowe, czyli dopiero za 3-4 lata.
Jacek Brzeski
