Wojna w Ukrainie odcisnęła piętno na rynku najmu mieszkań

24 lutego br. minie rok od napaści Rosji na Ukrainę. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zbadali, jak wojna wpłynęła na nasz rynek mieszkaniowy, zarówno na sprzedaż, jak i wynajem.

- Niewątpliwie wojna w Ukrainie największe piętno odcisnęła na rynki najmu w największych miastach. Do naszego kraju napłynęły w krótkim czasie setki tysięcy uchodźców, którzy szukali schronienia przede wszystkim tam, gdzie łatwiej jest o pracę - mówi ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy od napaści Rosji na Ukrainę aż o 60-80 proc. skurczyła się oferta mieszkań na wynajem w agencjach pośrednictwa w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Warszawie.

Pamiętajmy jednak, że popyt na wynajem w największych miastach zaczął się dużo wcześniej, bo wraz z podwyżkami oprocentowania kredytów mieszkaniowych. "Napływ uchodźców spotęgował problem kurczącej się oferty mieszkań na wynajem" - zaznacza autor raportu.

W lutym doszła niepewność związana ze skutkami gospodarczymi wojny w Ukrainie, więc wiele osób wstrzymało się z zakupem mieszkania za kredyt. Ludzie muszą jednak gdzieś mieszkać, więc rosło zainteresowanie najmem.

Dodatkowy popyt w warunkach niskiej podaży nakręcał czynsze. Niemal wszyscy pośrednicy, którzy wzięli udział w ankiecie portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przyznali, że wojna przyczyniła się do ich wzrostu. Według portalu GetHome.pl już w drugim miesiącu exodusu Ukraińców do Polski podwyżki średnich stawek czynszu sięgały 30 proc. Ich skokowy wzrost miał jednak po części charakter statystyczny. - Oferta mieszkań skurczyła się, bo wynajęte zostały najtańsze lokale. Pozostały drogie mieszkania, na które nie ma zbyt wielu chętnych. I to właśnie one tak wywindowały średnią stawkę czynszu - wyjaśnia ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Z drugiej strony, przedłużanie ubiegłorocznych umów najmu lub zawieranie nowych było dla właścicieli mieszkań okazją do podwyżek czynszu. Korzystali z tej sposobności zwłaszcza ci, którzy zainwestowali w mieszkania pod wynajem posiłkując się kredytem. Wyższy czynsz miał zrekompensować wzrost wysokości miesięcznych rat spłaty.

W drugiej połowie 2022 r. sytuacja na rynkach najmu w części metropolii zaczęła się stabilizować, bo część ukraińskich uchodźców wyjechała do innych krajów UE. Jednak oferta mieszkań na wynajem w portalu GetHome.pl nie wróciła już do poziomu sprzed wojny. Przykładowo w Warszawie jest ich o blisko 80 proc. mniej. Za to średnie stawki czynszu są dużo wyższe. W stolicy ta średnia sięga 79 zł za m kw. i jest niemal o jedną czwartą wyższa niż przed rokiem. Najbardziej, bo aż o 47 proc., wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia stawka czynszu w Krakowie. 

Ankieta, którą zrobiono wśród pośredników, wskazuje ponadto, że w tym roku czynsze powinny zastopować. Właściciele zdają sobie sprawę, że coraz trudniej im będzie przerzucać na najemców rosnące koszty utrzymania mieszkań. GUS podał, że w grudniu 2022 r. opłaty za mieszkanie, w tym opłaty za media były o 22,8 proc. wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Najbardziej dotkliwe dla kieszeni właścicieli mieszkań i najemców były podwyżki kosztów ogrzewania i cen energii.

Jak się okazuje, w tej sprawie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. 

- Przykładowo ośmiu na dziesięciu ankietowanych przez nas deweloperów przyznało, że wojna negatywnie wpływa na ich biznes. Natomiast wśród pośredników odsetek podobnych ocen jest dużo niższy, bo wynosi 44 proc.  - informuje Marek Wielgo.  

Jak tłumaczy, sęk w tym, że sprzedaż mieszkań zaczęła się kurczyć na kilka miesięcy przed najazdem Rosjan na Ukrainę. Z powodu rosnącej inflacji wzrosło też oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Z drugiej strony, wojna przyspieszyła ten proces, a w efekcie pogłębiła zapaść na rynku kredytów hipotecznych. 

W marcu Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) podwyższyła tzw. bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu oprocentowania kredytów, co dodatkowo ograniczyło zdolność kredytową. Do tego niepewność wywołana gospodarczymi reperkusjami wojny zniechęciła wielu potencjalnych nabywców mieszkań do podejmowania długoterminowych zobowiązań kredytowych.

Mimo to, niemal jedna trzecia ankietowanych pośredników uznała, że rynek wtórny nie odczuł tak boleśnie jak rynek pierwotny skutków drożejących kredytów mieszkaniowych. Sprzedaż używanych mieszkań wręcz wzrosła, bo cześć nabywców znalazła je na rynku wtórnym, gdzie oferta tańszych lokali jest większa niż w ofercie firm deweloperskich - wynika z ankiety portalu.

Jeszcze bardziej może dziwić stosunkowo niski odsetek deweloperów i pośredników, którzy uważają, że wojna w Ukrainie przyczyniła się do wzrostu cen mieszkań. Wśród pośredników pojawiły się nawet głosy, że na rynku wtórnym skutkiem wojny jest spadek cen, bo sprzedającym mieszkania coraz trudniej jest znaleźć na nie chętnych.

- Faktem jest, że w końcówce ubiegłego roku nie tylko sprzedający mieszkania na rynku wtórnym, ale i deweloperzy byli otwarci na negocjacje cenowe - zauważa Marek Wielgo.

- W naszej ankiecie zadaliśmy też pytanie, czy w ubiegłym roku wzrosło zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony obywateli Ukrainy. Okazuje się, że jeśli kupują oni mieszkania, to głównie na rynku wtórnym, czyli takie, które są do zamieszkania od zaraz. Niemal sześciu na 10 pośredników i tylko dwóch na 10 deweloperów zaobserwowało większą aktywność Ukraińców na rynku mieszkaniowym - informuje Wielgo. 

Jednak wciąż stanowią oni margines wśród wszystkich kupujących. Popyt ze strony ukraińskich klientów będzie się jednak najpewniej zwiększał wraz z ustabilizowaniem ich sytuacji na rynku pracy i zdobyciem zdolności kredytowej. Dodajmy, że już od połowy poprzedniej dekady obywatele Ukrainy są największą grupą kupujących mieszkania z obcym paszportem. 

W 2021 r. obywatele Ukrainy sfinalizowali transakcje dotyczące co najmniej 4,5 tys. mieszkań. Pod względem metrażu kupili ich więcej, niż łącznie obywatele kolejnych 16 krajów, w tym m.in. Niemiec, Białorusi, Rosji, Włoch, Francji i Wielkiej Brytanii - piszą eksperci portalu.

krześ