Zakup czy najem? Nawet 800 zł w kieszeni
Zakup mieszkania na kredyt może być tańszym rozwiązaniem od najmu. W przypadku kredytu z dopłatą w kieszeni może zostać nawet 800 zł. Na swoje powinna też wyjść osoba zaciągająca kredyt w euro. Jednak w przypadku standardowego kredytu w złotych opcja "własne" będzie dużo droższa niż "wynajmowane" - ocenia Home Broker.
Średnia opłata z tytułu najmu 2-pokojowego mieszkania w największych miastach Polski wynosi od 1631 zł dla Poznania do 2294 zł dla Warszawy. Stawki te porównaliśmy z ratą kredytu w euro i złotych na zakup własnego lokalu o powierzchni 45-55 m kw. Wzięliśmy pod uwagę średnią rynkową wartość mieszkań o powierzchni z tego przedziału. Porównaliśmy też koszt najmu z ratą kredytu na zakup 50-metrowego mieszkania w ramach programu Rodzina na Swoim.
Założyliśmy, że kupujący dysponuje wkładem własnym na poziomie 25 proc. i zaciąga kredyt na 30 lat. Przyjęliśmy ponadto, że właściciel mieszkania musi co miesiąc opłacać czynsz w średniej wysokości dla lokali o podanej powierzchni.
W przypadku kredytu z programu "Rodzina na swoim" miesięczne obciążenie ratą w pierwszych ośmiu latach wynosi od 857 zł dla Trójmiasta do 1059 zł dla Warszawy (oprocentowanie kredytu wynosi 6,16 proc.). Jeśli do tego dodamy koszt czynszu, miesięczne opłaty rosną do maksymalnie 1481 zł dla stolicy. To znacznie mniej niż wynosi przeciętny koszt najmu. Dlatego w sumie w portfelu może zostać nadwyżka od 382 zł do 813 zł.
Wynajem, czy kredyt na całe życie?
Sytuacja komplikuje się po ośmiu latach gdy ustaną dopłaty z budżetu i rata sporo wzrośnie. Wówczas koszty obsługi kredytu powiększone o czynsz mogą przewyższyć koszt najmu, zwłaszcza w Krakowie i Poznaniu.
Diametralnie różna sytuacja występuje w przypadku standardowego kredytu w złotych, czyli bez dopłaty. Sama rata takiego kredytu jest zbliżona do kosztu najmu (oprocentowanie 6,31proc.). Jeśli do tego dodamy czynsz, okaże się, że łączne obciążenie z tytułu posiadania własnego M wzrośnie nawet do 2588 zł w przypadku Warszawy. Wybierając najem, można zachować w portfelu co miesiąc od 59 zł w Trójmieście do 451 zł w Krakowie.
Znacznie korzystniej, aczkolwiek nie tak korzystanie, jak kredyty z dopłatą, prezentują się kredyty w euro (oprocentowanie 3,53 proc.). Dzięki niższej racie, nawet po doliczeniu kosztu czynszu można wyjść na swoje. W portfelu zostaje od 92 zł w Poznaniu do 308 zł w Trójmieście. W Krakowie do opcji z kredytem trzeba jednak dopłacić.
Wyliczenia mają charakter czysto szacunkowy. Po pierwsze opierają się na średnich cenach najmu i średnich cenach zakupu mieszkań. W konkretnym przypadku analiza kosztów może doprowadzić do zupełnie innych wniosków. Wystarczy na przykład, że mieszkanie uda się wynająć od znajomych po cenie niższej od rynkowej i już może być to dużo bardziej opłacalna opcja niż zaciągnięcie kredytu. Poza tym, alternatywą do zakupu 2-pokojowego mieszkania wcale nie musi być wynajmem równie dużego lokalu.
Gdyby była to kawalerka, koszt najmu byłby niższy, a zatem inny wynik kalkulacji łącznych kosztów. I wreszcie kwestia wkładu własnego, czyli kwoty kredytu. Kierując się przeciętnym udziałem kredytu w cenie zakupu mieszkania przyjęliśmy, że kredytobiorca ma 25 proc. wkładu własnego, co odpowiednio obniża wartość kredytu i tym samym wysokość raty. Gdyby kredyt był większy, na przykład bez wkładu własnego, wynik naszej kalkulacji też byłby inny, na korzyść najmu.
Katarzyna Siwek
