Złota 44 - czyli deweloperska porażka stulecia?

Historia tej w ostatnich czasach bodaj najsłynniejszej inwestycji mieszkalnej Warszawy sięga 2007 r. Dokładnie siedem lat temu, w miejscu przeznaczonego do rozbiórki centrum handlowego ruszyła inwestycja reklamowanego jako meritum luksusu i prestiżu w światowym wydaniu, apartamentowca - drapacza chmur w formie 192-metrowego szklanego żagla, zaprojektowanego w pracowni sławnego architekta Daniela Libeskinda.

Niemal od początku przedsięwzięcie nie szło po myśli i zgodnie z harmonogramem inwestora. Już wiosną 2009 r., po dotarciu zaledwie do 17. kondygnacji, budowa stanęła z powodu kłopotów finansowych dewelopera, wynikających z wybuchu globalnego kryzysu. Jakby tego było mało, sąd administracyjny wstrzymał pozwolenie na budowę za sprawą protestów mieszkańców sąsiednich bloków. Tym sposobem kikut "Żagla" straszył przez prawie dwa lata w samym centrum stolicy, uświadamiając już wtedy przechodniom feralność stołecznego projektu Libeskinda. Po w końcu szczęśliwym dla Orco finale sprawy i przywróceniu pozwolenia, prace budowlane ruszyły pełną parą ponownie od stycznia 2011 r., by z początkiem kolejnego - 2012 r. - dotrzeć do docelowego 54. piętra.

Niestety, inwestycji nie było dane dobrnąć do szczęśliwego finału, nie tylko za sprawą rozwiązania umowy z generalnym wykonawcą, włoską firmą Inso w grudniu ub. roku, ale przede wszystkim z powodu wstrzymania kredytowania bankowego i, co chyba najważniejsze, braku dostatecznej liczby chętnych do zamieszkania w "Żaglu Libeskinda".

Wobec piętrzących się komplikacji, pod koniec ubiegłego roku rada dyrektorów Orco postanowiła radykalnie zmienić koncepcję, wstrzymać kolejny już raz prace budowlane, a następnie sprzedać cały projekt w stanie niedokończonym. Pytanie, dlaczego wyjątkiem potwierdzającym regułę niemal gwarantowanego sukcesu deweloperów budujących warszawskie apartamentowce stała się tak wyjątkowa inwestycja, jak Złota 44?

Podobnie ciekawie jak kronika budowy Złotej 44, przedstawia się także historia polityki cenowej oraz sprzedaży oferty apartamentowej wieżowca. Już w 2007 r., kiedy to jeszcze inwestycja nie ruszyła na dobre z miejsca, przedstawiciel inwestora komunikował sprzedaż dokładnie połowy z około 250 wówczas oferowanych lokali. W tamtym czasie wieść niosła, że rezerwacją może być objętych nawet 100 proc. lokali, a same rezerwacje miały być deficytowym i pożądanym towarem, będącym nierzadko przedmiotem lukratywnego obrotu handlowego. Jak widać, szczyt nieruchomościowego boomu rządził się własnymi prawami, które dziś z perspektywy czasu wyglądają dość egzotycznie.

Z czasem liczba sprzedanych apartamentów już tylko się kurczyła, osiągając w ostatnim komunikacie dewelopera z marca br. liczbę zaledwie 63 z 266 oferowanych, a więc niespełna jedną czwartą całości. To niestety zdecydowanie za mało, aby inwestycję zakwalifikować do udanych.

Wiosną 2012 r., kiedy to do oferty wprowadzono kilka pakietów wykończenia luksusowych lokali w "Żaglu", ich cena za metr kwadratowy zawierała się w przedziale 18-40 tys. zł. Zainteresowanie jednak nie było duże, co tłumaczono wówczas brakiem gotowych apartamentów pokazowych, które miałyby ułatwić wybór potencjalnym nabywcom. Po kilku miesiącach sprzedaż zawieszono, by ją ponownie uruchomić rok później, już po urządzeniu na 50. piętrze trzech reprezentatywnych powierzchniowo (65, 140 i 236 m2) apartamentów pokazowych.

Prawdziwą osobistością, której powierzono misję sprawnej sprzedaży apartamentów, był zatrudniony w zeszłym roku na stanowisku konsultanta i dyrektora kreatywnego Złotej - Roger Black - wybitny brytyjski specjalista ds. marketingu nieruchomości mieszkalnych segmentu premium. Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy to Black stał się przysłowiowym nomen omen "czarnym Piotrusiem" Złotej 44, ale to właśnie on zarekomendował zarządowi Orco drastyczną podwyżkę cen z przedziału 18-40 do 25-65 tys. zł/m2, którym jednocześnie nadano status ostatecznych, co oznaczało brak możliwości negocjacji. Zarząd na własną zgubę (prezes wraz ze swym zastępcą stracili posady) przystał na dość ryzykowną propozycję swego dyrektora, która najprawdopodobniej stała się główną przyczyną porażki sprzedażowej Złotej. W polskich realiach nieruchomościowych nie tylko bezprecedensowa podwyżka cen o z górą 50 proc. praktycznie z dnia na dzień, lecz przede wszystkim zakaz ich negocjacji, są rzeczami absolutnie nie do przyjęcia.

Black w przypadku Złotej próbował zastosować, prawdopodobnie wielokrotnie sprawdzony w warunkach londyńskich, paradoks Veblena. Polega on na celowym windowaniu cen dóbr luksusowych grubo ponad ich realną wartość sprzedażową, w celu zwrócenia na nie uwagi najbogatszych klientów i zwiększenia w ten sposób popytu z ich strony. Chodzi tu o eskalację efektu demonstracji i prestiżu: im droższą kupujemy rzecz (np. nieruchomość), tym wydaje się ona atrakcyjniejsza, tym większy efekt wywołujemy w otoczeniu, tym bardziej dowartościowujemy samych siebie, tym bardziej jesteśmy podziwiani w społeczeństwie jako ludzie sukcesu. Paradoks Veblena bazuje przede wszystkim na próżności i snobizmie najlepiej sytuowanych warstw społecznych.

Niestety, światowej sławy dyrektor Orco nie uwzględnił w swoich rachubach różnicy porównywalnej z przepaścią dzielącą wysokorozwiniętą gospodarkę Zjednoczonego Królestwa i polską gospodarkę wschodzącą, podobnie jak mało subtelną różnicę pomiędzy londyńskim City a warszawskim Śródmieściem. Jak się okazało, choć rodzimych krezusów stać jest na bardzo wiele, póki co, niestety, nie stać jest na mało sensowne przepłacanie czy bezmyślną rozrzutność. Tym sposobem paradoks Veblena w polskich warunkach rynkowych spalił na panewce. Wobec tego, jak się wydaje, gros potencjalnych klientów Orco przeszło do konkurencji, głównie do realizowanego opodal po znacznie bardziej przystępnych cenach przy porównywalnej lokalizacji i standardzie Cosmopolitana przy Twardej.

Nie ulega wątpliwości, że ceny apartamentów przy Złotej zostały mocno oderwane od fundamentów budynku posadowionych w miejscu, które nie jest warte takich pieniędzy. Warszawska ulica Złota, choć jest bez wątpienia lokalizacją atrakcyjną, nie zalicza się na pewno do stołecznych lokalizacji "topowych", w ramach których można dyktować ceny na zapierających dech w piersiach poziomach w przypadku najbardziej unikatowych inwestycji deweloperskich.

Zresztą kwestia unikatowości Złotej 44 także legła w gruzach po tym, jak inwestor postanowił mocno zaoszczędzić na zewnętrznej elewacji budynku, zastępując zaplanowane przez autora projektu szklane ściany szarymi panelami kojarzącymi się bardziej z elewacją szpitala aniżeli najbardziej luksusowego stołecznego apartamentowca. W rezultacie zaprojektowany efekt żagla zupełnie zatracił swój pierwotny walor, a cała konstrukcja-spodziewany niepowtarzalny styl i urok. Oczekiwanie, że ludzie kupią coś takiego za grube miliony złotych, słusznie okazało się nieznajdującym uzasadnienia optymizmem inwestora.

Totalna porażka inwestycji Złota 44 może okazać się tragiczna w skutkach dla inwestora. Po zakomunikowaniu przez Orco Property Group strat wynikających z inwestycji w stołecznego drapacza chmur na poziomie 121 mln euro, czyli z górą pół miliarda złotych, kurs spółki na warszawskiej giełdzie zapikował o kilkanaście procent.

Niestety, niedługo potem akcjonariusze Orco liczyli już straty na poziomie przekraczającym 50 proc., co stało się za sprawą kolejnego komunikatu, w którym spółka poinformowała o otrzymaniu wypowiedzenia kredytu na zakończenie projektu Złota 44, w którym bank zażądał zwrotu w ciągu 30 dni 171,1 mln zł i 19,6 mln euro. To niewiele mniej od obecnej giełdowej kapitalizacji spółki, która znalazła się na przysłowiowej krawędzi.

Dalsze losy najsłynniejszej warszawskiej inwestycji mieszkalnej są dziś jedynie przedmiotem spekulacji. Pewne jest tylko to, że nieruchomość została wystawiona na sprzedaż. Być może zostanie przejęta przez bank kredytujący jej budowę. W ten czy w inny sposób, raczej prędzej niż później, powinien znaleźć się nowy właściciel. Wynika to z faktu mimo wszystko ponadprzeciętnej atrakcyjności doskonale zlokalizowanego wieżowca, który według opinii autora projektu dysponuje uniwersalnymi rozwiązaniami architektoniczno-konstrukcyjnymi. W związku z tym bez problemu nadaje się do zaadoptowania zarówno na cele mieszkalne, biurowe, jak i hotelowe. Najważniejsze, by ta najbardziej kontrowersyjna dziś stołeczna nieruchomość zaczęła tętnić życiem nie za kilka kolejnych lat "przygód", ale jak najszybciej, najlepiej jeszcze przed końcem tego roku.

Jarosław Jędrzyński

Autor jest analitykiem portalu RynekPierwotny.com