Zmiana użytkowania wieczystego we własność

Nieruchomość, która została oddana w użytkowanie wieczyste, pozostawała własnością gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, a na użytkowniku wieczystym ciążył obowiązek uiszczania tzw. opłaty rocznej oraz korzystania z nieruchomości zgodnie z celem przeznaczenia użytkowania wieczystego - przypomina Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Wspomniana opłata roczna nie posiadała stałej wartości, co oznacza, że mogła być odpowiednio podwyższana, gdy wzrastała wartość nieruchomości.

Kwestie związane z użytkowaniem wieczystym regulowane były do tej pory przez Kodeks cywilny oraz ustawę o gospodarce nieruchomościami. Teraz kluczowa dla tej instytucji jest ustawa o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Jej wejście w życie ma doprowadzić do całkowitego wyeliminowania z porządku prawnego użytkowania wieczystego. Jakie najistotniejsze zmiany uwzględniło Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa w projekcie tej ustawy uwłaszczeniowej?

Projekt ustawy przewiduje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, w rozumieniu ustawy, uznaje się grunty zabudowane budynkami wielolokalowymi, domami jednorodzinnymi - informuje Bartosz Antos. Ponadto, po wejściu w życie nowej ustawy znowelizowane przepisy będzie można zastosować także dla gruntów, na których znajdują się garaże lub miejsca postojowe - o ile wykorzystywane są one w związku z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

W trakcie konsultacji i uzgodnień nad projektem ustawy uwłaszczeniowej dokonano wiele zmian i zaniechano kilku proponowanych na początku rozwiązań. Kluczowe jest zrezygnowanie z pomysłu, który miał umożliwiać przekształcenie jedynie prawa współużytkowania wieczystego gruntów oddanych w umowie na cele mieszkaniowe, czy brak możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali z udziałem w prawie użytkowania wieczystego po dniu wejścia w życie ustawy.

Zgodnie z obecnym brzmieniem projektu, aby przekształcić prawo użytkowania wieczystego we współwłasność gruntu zabudowanego budynkami wielolokalowymi, co najmniej jeden z lokali mieszkalny musi stanowić przedmiot odrębnej własności. W praktyce oznacza to, że będzie możliwe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność gruntow także w przypadku lokalizacji na nich budynków o mieszanym przeznaczeniu, przykładowo o funkcji mieszkaniowo-usługowej.

Warto mieć również na uwadze, że przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności może zostać dokonane także w trybie tzw. opóźnionego przekształcenia. Oznacza to, że nie dokona się ono z chwilą wejścia ustawy w życie i obejmie także grunty, które zostały zabudowane już po wprowadzeniu znowelizowanych przepisów. Przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu przeznaczonego na budownictwo wielolokalowe we współwłasność tej ziemi nastąpi w momencie wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego sprzedanego lokalu mieszkalnego w tym budynku. Przepisy te stosuje się analogicznie także w przypadku przekształcania spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu. Z kolei w przypadku gruntów zabudowanych domami jednorodzinnymi przekształcenie użytkowania wieczystego będzie mieć miejsce w momencie oddania budynku do użytkowania - informuje Bartosz Antos.

Na mocy ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów posiadacze prawa użytkowania wieczystego staną się mimowolnie właścicielami bądź współwłaścicielami gruntów. Przypomnijmy, że przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu przeznaczonego na budownictwo wielolokalowe we współwłasność tej ziemi nastąpi w momencie dokonania wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności lokalu mieszkalnego w tym budynku. Przepisy te stosuje się analogicznie także w przypadku przekształcania spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu. Z kolei podstawą do dokonania wpisu własności gruntu w księdze wieczystej ma być zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego wydawane przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa lub w przypadku, gdy nieruchomości stanowi własność Skarbu Państwa, przez starostę - informuje Bartosz Antos.

Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego wydawane jest przez właściwy organ w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy. Niestety może okazać się w praktyce, że ze względu na ilość napływających spraw dojdzie do sporych opóźnień w wydawaniu zaświadczeń, co sprawi, że zgodnie z prawem użytkownicy wieczyści staną się właścicielami, ale wpis potwierdzający dokonany zostanie po upływie nawet kilku miesięcy. Wpisy do ksiąg wieczystych mają być dokonywane bezpłatnie.

Zaświadczenie o przekształceniu będzie zawierać informacje: o osobie, na rzecz której nastąpiło przekształcenie; oznaczenie nieruchomości gruntowej i lokalowej (według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości); określenie obowiązku uiszczania rocznych opłat przekształceniowych wraz z podaniem wysokości i okresu wnoszenia tej opłaty - wymienia Bartosz Antos.

Jak wspomnieliśmy w poprzedniej części artykułu opłaty za użytkowanie, do których uiszczania zobowiązani byli użytkownicy wieczyści, stanowiły niezwykle istotny dochód dla gmin, powiatów, województw, czy Skarbu Państwa. Całkowita rezygnacja z nich może doprowadzić do poważnego nadszarpnięcia budżetów wspomnianych powyżej organów. Dlatego zaproponowano rozwiązanie, zgodnie z którym opłata za użytkowanie wieczyste nie zostanie zupełnie wyeliminowana, ale zostanie zastąpiona tzw. opłatą przekształceniową.

Opłata za przekształcenie będzie płacona przez nowych właścicieli raz w roku przez okres 20 lat (osoby fizyczne i prawne nieprowadzące w dniu wejścia w życie ustawy działalności gospodarczej na gruncie) albo przez okres 33 lat w wysokości odpowiadającej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste - informuje Bartosz Antos. To w dziale III księgi wieczystej dokonywane będą wpisy o obowiązku wnoszenia opłaty za przekształcenie, ich wysokości oraz okres wnoszenia takich opłat. Co więcej, raz na trzy lata samorządy będą mogły dokonywać rewaloryzacji wysokość opłaty przekształceniowej przy uwzględnieniu wskaźników cen nieruchomości.