Zysk z nieruchomości trzykrotnie wyższy niż na lokacie bankowej

Najprostszą i najczęściej praktykowaną formą inwestycji na rynku nieruchomości jest zakup mieszkania na wynajem. Tego typu inwestycja w jednym z miast wojewódzkich wymaga zaangażowania co najmniej 150 - 250 tys. zł. Już taka kwota pozwala wybrać skromny lokal, z którego wynajmu właściciel będzie czerpał w postaci przychodów średnio 5 - 7 proc. wartości nieruchomości w skali roku. To oczywiście nie wszystko. Jak pokazują dane historyczne, na rozwiniętych rynkach można liczyć też na wzrost wartości nieruchomości rzędu 1-2 pkt. proc. rocznie ponad inflację. Te dwa elementy stanowią więc potencjalnie znacznie bardziej zyskowne rozwiązanie niż przechowywanie pieniędzy na lokacie, która obecnie rzadko kiedy daje zarobić więcej niż 3,5 proc. w skali roku (minus podatek).

Zakup mieszkania nie jest oczywiście rozwiązaniem pozbawionym ryzyka. Sam najem wiąże się z niebezpieczeństwem dewastacji lokalu i niewywiązywania się najemcy z umowy. To drugie ryzyko można jednak ograniczyć stosując wciąż mało popularną formę najmu okazjonalnego. Inwestując w mieszkania na wynajem narażamy się też na ryzyko czasowego braku najemców. Ważna jest też kwestia możliwego spadku wartości lokalu w krótkim i średnim terminie.

Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie mogą podpisać umowę o tzw. najem okazjonalny. W odróżnieniu od tradycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać na co zgodę wyraża właściciel. Taka forma umowy najmu jest w Polsce mało popularna pomimo większego bezpieczeństwa wynajmującego.

Inwestowanie na rynku mieszkaniowym ma też swoją wyjątkowo ryzykowną odmianę umożliwiającą jednak osiągnięcie ponadprzeciętnej stopy zwrotu. Chodzi tu o zakup mieszkania na rynku pierwotnym, na początkowym etapie realizacji inwestycji przez dewelopera, w tzw. systemie 10/90. Polega on na tym, że 10 proc. wartości mieszkania wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90 proc. przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dąży jednak do podpisania umowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa możliwy do osiągnięcia zysk. Skalę potencjalnych wyników takiej inwestycji można zobrazować na przykładzie. Załóżmy, że inwestor podpisuje umowę przedwstępną zakupu lokalu o wartości 500 tys. zł wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł. Następnie cena nieruchomości rośnie do 550 tys. zł, czyli o 10 proc. Inwestor sprzedaje wtedy swój udział za 100 tys. zł, czyli realizuje stopę zwrotu na poziomie 100 proc. brutto (dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym). Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła, a dodatkowo inwestor nie znalazłby nabywcy na swój udział, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, albo stracić wpłacony zadatek. Inwestycje w mieszkania w budowie na powyższych zasadach mają więc sens w okresach boomu na rynku, bądź w przypadku, gdy deweloper oferuje duże dyskonto kupującym lokale przed rozpoczęciem budowy.

Dla osób, które odstręcza konieczność zajmowania się wynajmowanym mieszkaniem, ale chciałyby czerpać zyski z wynajmu rozwiązaniem może być inwestycja w tzw. "condo hotel". Cały mechanizm polega na tym, że inwestor kupuje na własność pokój w obiekcie hotelowym, a potem wynajmuje go operatorowi hotelu, który zajmuje się już całą organizacją i marketingiem hotelu. Za wynajem właściciel otrzymuje z góry określony poziom dochodu (indeksowany inflacją) lub czerpie zyski stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Umowa podpisywana jest przeważnie na wiele lat (nawet 15 - 20). Aby kupić pokój w hotelu wystarczy relatywnie niewielki budżet zaczynający się od 150 - 200 tys. zł. Zakup nie zawsze może być jednak sfinansowany tanim kredytem hipotecznym. Często banki stawiają potencjalnemu kredytobiorcy wymagania wyższe niż w przypadku finansowania nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z danymi Lion's Banku, przeciętny poziom rentowności wynajmu w dużym mieście wynosi obecnie ok. 6 - 9 proc. w skali roku. Mowa tu o rentowności brutto, a więc stosunku potencjalnego rocznego przychodu do wartości nieruchomości. Inwestowanie w pokoje w hotelach generując wyższy potencjalny zysk jest też obarczone wyższym ryzykiem niż wynajem mieszkań. Głównie pochodzi on z faktu, że kupując pokój w hotelu podejmuje się też pośrednio ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej. Szczególnie ważne jest więc, aby podpisać umowę ze stabilnym i wiarygodnym partnerem. Nie bez znaczenia jest też lokalizacja obiektu, jego standard oraz rozwiązania, które pozwolą na utrzymanie obłożenia także poza sezonem (sale konferencyjne, zaplecze SPA).

Plusem tego rozwiązania jest natomiast niewielka czasochłonność. Utrzymaniem, zarządzaniem, wnoszeniem wszystkich opłat (oprócz podatków) i remontami obiektu zajmuje się bowiem firma zarządzająca. Właściciel pokoju w hotelu może też zwykle spędzać urlop pod własnym dachem za symboliczną opłatę.

Inny rozwiązaniem dla osób, które nie chcą poświęcać czasu na zarządzanie posiadaną nieruchomością, jest zakup wynajętego lokalu użytkowego. Inwestowanie w tego typu lokale pozwala przy tym osiągnąć wyraźnie wyższą stopę zwrotu niż w przypadku wynajmu mieszkań (8 proc.). Ten rynek zarezerwowany jest jednak dla inwestorów z grubszym portfelem. Bariery wejścia na ten rynek są bowiem większe, niż w przypadku najmu mieszkań. W Warszawie, aby w ogóle myśleć o zakupie lokalu użytkowego, trzeba dysponować budżetem zaczynającym się od 1 mln zł. W pozostałych miastach wojewódzkich poziom cen jest niższy, ale i tak nawet w relatywnie tanich Katowicach trzeba dysponować kwotą około 500 tys. zł - wynika z danych Lion's House.

Za inwestowaniem w lokale użytkowe przemawia fakt, że najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. 5 czy 10 lat). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Właściciel lokalu użytkowego zazwyczaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przeważnie to właśnie najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.

Warto też zaznaczyć, że wymagany przez sprzedających zadatek na rynku lokali użytkowych to przeważnie 10 - 20 proc. ceny. Chcąc więc kupić taką nieruchomość w stolicy trzeba dysponować gotówką na ten cel rzędu 100 - 200 tys. zł. To jednak nie wszystko. Gdyby bowiem nabywca chciał posiłkować się przy zakupie kredytem, będzie też musiał dysponować pieniędzmi na tę część ceny, którą stanowi podatek VAT. Banki niechętnie podchodzą do finansowania tej części ceny brutto. Biorąc pod uwagę, że stawka podatku wynosi w przypadku lokali użytkowych 23 proc., to w cenie brutto lokalu o wartości 1 mln złotych, aż 187 tys. zł stanowi VAT. Niewielkim pocieszeniem jest tu fakt, że urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (wcześniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym jako tzw. czynny podatnik VAT). Nie zmienia to jednak faktu, że aby przystąpić do transakcji trzeba posiadać gotówce znaczącą kwotę - w naszym przypadku może to być nawet kwota 387 tys. zł. Gdyby dodać do tego koszty transakcyjne (sądowe, notarialne, podatkowe itp.), to okaże się, że chcąc kupić lokal użytkowy trzeba dysponować kwotą rzędu 40 - 50 proc. wartości nabywanej nieruchomości.

Bardziej ryzykownym rozwiązaniem jest zakup niewynajętego lokalu użytkowego. Nabywca bierze wtedy na siebie ryzyko znalezienia najemcy oraz ryzyko, że przez pewien czas nie będzie czerpał z tego tytułu przychodów, ponosząc przy tym koszty. Potencjalny zarobek z inwestycji w niewynajęty lokal pojawi się wtedy, gdy po znalezieniu stabilnego najemcy i podpisaniu z nim wieloletniej umowy, nastąpi sprzedaż lokalu z niższą rentowością najmu. Prześledźmy to na przykładzie. Lokal użytkowy w nowym budynku ma potencjał do generowania przychodu na poziomie 100 tys. zł rocznie. Inwestor jest skłonny zapłacić za taki lokal 1 mln zł, co oznacza dla niego możliwość uzyskiwania potencjalnej rentowności na poziomie 10 proc. rocznie. Inwestor faktycznie znajduje nabywcę za taką kwotę. Z uwagi na to, że średnia rynkowa rentowość najmu wynosi 8 proc., hipotetyczna wartość lokalu rośnie do 1,25 mln zł. Jeśli inwestorowi faktycznie udałoby się sprzedać lokal za taką cenę zarobiłby 250 tys. zł, czyli 25 proc. (minus podatek).

Oczywiście w tej strategii czynników ryzyka można upatrywać w tym, że nie uda się znaleźć stabilnego najemcy, czynsz możliwy do osiągnięcia okaże się niższy lub po prostu długo na odpowiedniego najemcę będzie trzeba czekać ponosząc koszty utrzymania nieruchomości.

Modnym sposobem lokowania pieniędzy są też inwestycje w ziemię rolną. Trudno się dziwić, skoro w ciągu roku przeciętny hektar zdrożał w kraju o 14,7 proc., a od końca 2004 roku progres wynosi aż 298 proc. (średnio 18,2 proc. w skali roku) - wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion's Bank. Oczywiście trzeba być świadomym tego, że nie jest to inwestycja pozbawiona ryzyka - trend może się szybko odwrócić. Do zalet tego typu inwestycji można zaliczyć:

- Fiskalne zachęty dla rolników - niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w przypadku większości gruntów rolnych stawka nie przekracza 369,82 zł za ha rocznie, podczas gdy w przypadku gruntów zajętych pod działalność gospodarczą jest to 8,4 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS).

- Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego. W 2013 roku podstawowa stawka dopłaty wynosi 732,06 zł/ha.

- Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (nastąpi to w drugiej połowie 2016 roku). Już w 2015 roku może to wywołać wzrost popytu na grunty. Trzeba bowiem pamiętać, że w większości krajów "starej" UE ziemia jest droższa niż w Polsce.

Największym minusem lokowania kapitału w nieruchomościach gruntowych jest ich bardzo niska płynność - wyjście z takiej inwestycji może zająć kilka lat. Dlatego tego typu rozwiązania powinny rozważać wyłącznie osoby mające bardzo długi horyzont inwestycyjny.

Większość inwestorów lokujących kapitał w nieruchomości gruntowe liczy jednak na to, że działkę pierwotnie rolną sprzedadzą jako działkę nadającą się do zabudowy. Trzeba jednak być świadomy, że nie jest to wcale łatwa do przebycia droga, której pokonanie może zając kilka lat. Po pierwsze tylko nieliczne grunty rolne mają szansę stać się atrakcyjną inwestycją. Ich udział w całości można szacować na nie więcej niż 5-10 proc. Aby z zyskiem sprzedać grunty rolne konieczne jest wystąpienie określonych okoliczności, wśród których wymienić można: zmianę przeznaczenia gruntu, budowę obwodnicy dużego miasta czy ogólnie mówiąc politykę gminy. Znalezienie gruntów, które dziś mają przeznaczenie rolne, a za kilka lat można będzie na nich stawiać budynki i będzie na nie faktyczny popyt, jest zadaniem bardzo trudnym.

Aby zainwestować pieniądze w grunt w okolicy dużego miasta wojewódzkiego należy dysponować budżetem zaczynającym się od 200 - 300 tys. zł. Horyzont inwestycyjny jest przynajmniej kilkuletni. Koszty utrzymania nieruchomości są jednak znikome i sprowadzają się do podatku od nieruchomości (od 9,48 zł do niecałych 370 zł za ha). Inwestor może tez liczyć na dopłaty bezpośrednie i przychody z tytułu wydzierżawiania parceli. Minusem inwestowania w grunty rolne jest natomiast czasochłonność niezbędnych do przebycia procedur administracyjnych (zw. z przekształceniem, podziałem i uzbrojeniem terenu) i duże ryzyko, że planów odnośnie gruntu (sprzedaż mniejszych działek po atrakcyjnej cenie) nie uda się zrealizować.

Zyskującym - szczególnie w okresie letnim - sposobem lokowania kapitału są też nieruchomości zagraniczne. Dobrze wybrana nieruchomość może przynosić zyski z wynajmu, a w dłuższej perspektywie także wzrost wartości nieruchomości. Wejście na zagraniczne rynki nieruchomości jest o tyle ciekawym rozwiązaniem, że w momentach, w których mieszkania w jednym kraju tracą na wartości, możliwy jest wzrost wartości gdzie indziej. I tak w dziewięciu na 20 przebadanych przez Lion's Bank rynkach nieruchomości w Europie rok 2012 zakończył się spadkiem cen mieszkań i domów. W siedmiu krajach ceny wzrosły, a w czterech praktycznie nie zmieniły się.

Inwestując w nieruchomości wakacyjne należy pamiętać o konsekwencjach wahań kursowych. Obecna tendencja spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz wynajmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą, rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku umocnienia złotego.

Bartosz Turek

Lion's Bank