Fiskus sprawdzi najem sezonowy

Przychody uzyskiwane z pozafirmowego najmu sezonowego podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W celu jego regulowania podatnik powinien dokonać wyboru formy ich opodatkowania pomiędzy skalą podatkową i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tylko te dwie formy są bowiem dostępne dla opodatkowania przychodów z najmu uzyskiwanych poza działalnością gospodarczą.

Skala podatkowa jest formą opodatkowania przysługującą podatnikowi z mocy ustawy, co powoduje, że, decydując się na nią, nie musi tego wyboru zgłaszać urzędowi skarbowemu. Przy tej formie opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania, a stawka podatku wynosi 17% i 32% w zależności od wysokości dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego.

Natomiast w przypadku ryczałtu ewidencjonowanego podatnik oblicza i opłaca należny podatek dochodowy od przychodu niepomniejszonego o koszty jego uzyskania. Tutaj również obowiązują dwie stawki podatku: 8,5% i 12,5%.  Przychody z prywatnego najmu do kwoty 100.000 zł opodatkowane są według 8,5% stawki. Z kolei nadwyżka ponad ten limit opodatkowana jest 12,5% stawką.

Wybór formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu następuje poprzez dokonanie pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Reguluje to art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym... (Dz. U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.).

W przeciwieństwie do pozarolniczej działalności gospodarczej przychody z tzw. prywatnego najmu u wynajmującego powstają nie wtedy, gdy są należne, ale w momencie otrzymania lub postawienia mu do dyspozycji pieniędzy i wartości pieniężnych (przykład). Oprócz należności pieniężnych zalicza się do nich wartość otrzymanych przez niego z tego tytułu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Z kolei dla podatnika VAT otrzymującego przychody z prywatnego najmu wysokością przychodu z tego źródła jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o VAT.

Do przychodów z prywatnego najmu nie zalicza się jednak ponoszonych przez najemcę opłat eksploatacyjnych dotyczących przedmiotu najmu. Obejmują one m.in. opłaty za wodę i ścieki, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci itp. Dzieje się tak jednak wyłącznie, gdy z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Przychód z tytułu tych opłat nie powstanie u wynajmującego niezależnie od tego, czy najemca wnosi je bezpośrednio na rachunek dostawcy mediów czy wpłaca je wynajmującemu.

Wynajmujący korzystający ze skali podatkowej, ustalając podstawę opodatkowania, może uwzględniać ponoszone przez siebie koszty związane z najmem. Stąd, gdy w posiadanie przedmiotu najmu wszedł w drodze nabycia, wydatki poniesione na to nabycie rozliczane są w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne. Jednak przy środkach trwałych używanych sezonowo dokonuje się ich wyłącznie w okresie, w którym środki te są faktycznie wykorzystywane (art. 22h ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof - Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).

Zakup wynajmowanego obiektu sfinansowany kredytem bankowym oznacza konieczność opłacania m.in. odsetek, prowizji i ubezpieczeń. Obciążając nimi koszty, należy pamiętać o ograniczeniach określonych w art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ustawy o pdof. W oparciu o te przepisy kosztów podatkowych nie stanowią m.in. naliczone, lecz niezapłacone odsetki od kredytów oraz odsetki od kredytów zwiększające koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. To powoduje, że koszty najmu bezpośrednio obciążają jedynie odsetki naliczone i zapłacone po dniu oddania przedmiotu najmu do używania w ramach umowy zawartej w tym zakresie.

Natomiast odsetki naliczone przed oddaniem przedmiotu najmu do używania jako środka trwałego będą zwiększały jego wartość początkową. Na podobnych zasadach w koszty najmu zalicza się m.in. obowiązkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jak również inne opłaty związane z jego uruchomieniem, w tym wymagane przez niektóre banki składki ubezpieczenia na życie. Tego typu wydatki poniesione przed oddaniem obiektu do użytkowania powiększają jego wartość początkową (art. 22g ust. 1 i 3 ustawy o pdof). Z kolei poniesione po oddaniu go do użytkowania podlegają zaliczeniu bezpośrednio do kosztów najmu.

Obiekty wynajmowane sezonowo, najczęściej w okresie urlopowym, zazwyczaj są wyposażone m.in. w urządzenia AGD, meble, sprzęt RTV oraz sprzęty ogrodowe, plażowe oraz rowery i inne sprzęty sportowe. W zależności od wartości poszczególnych elementów tych ruchomości oraz przewidywanego okresu ich użytkowania, a także wartości początkowej, wynajmujący wydatki na ich nabycie rozlicza bezpośrednio w kosztach lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Przychody z najmu wynajmujący może również obniżać o wydatki związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu, o ile - zgodnie z umową najmu - to on ponosi te koszty.

Chodzi tutaj o czynsz, opłaty za wodę i ścieki, wywóz nieczystości, prąd, gaz, a także opłaty za internet i tzw. kablówkę. Koszty podatkowe mogą również stanowić składki ubezpieczenia wynajmowanego obiektu od ognia i zdarzeń losowych, dewastacji, kradzieży oraz OC, a także należności dla biur nieruchomości za pośrednictwo w najmie czy porady uzyskane w zakresie najmu oraz koszty ogłoszeń w internecie i prasie.

Gdy przedmiot najmu jest wynajmowany jedynie sezonowo, nie zmienia to faktu konieczności utrzymania go w stanie niepogorszonym, co z kolei wymaga ponoszenia nakładów inwestycyjnych na taki obiekt. Takie nakłady na środek trwały zazwyczaj mają charakter remontowy, dzięki czemu ich rozliczanie w kosztach następuje w dacie poniesienia. Jeżeli jednak prowadzą one do ulepszenia przedmiotu najmu, to podlegają rozliczeniu w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne.

Z ulepszeniem mamy na gruncie pdof do czynienia w sytuacji, gdy suma wydatków m.in. na ich modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te skutkują wzrostem wartości użytkowej. Ulepszenie przedmiotu najmu sezonowego rozliczane jest w ramach odpisów amortyzacyjnych naliczanych od jego wartości początkowej zwiększonej w ten sposób.

Przykład:

Pani Jolanta jest właścicielem domku letniskowego usytuowanego nad jeziorem. W dniu 31 maja 2021 r. zawarła umowę jego najmu na okres 4 miesięcy, licząc od 1 czerwca 2021 r. Czynsz wynikający z umowy wynosi 2.400 zł miesięcznie, a termin jego zapłaty za dany miesiąc przypada na 7. dzień danego miesiąca.  Załóżmy, że najemca czynsz za czerwiec i lipiec 2021 r. zapłaci w terminie umownym. Wówczas pani Jolanta osiągnie w każdym z tych miesięcy przychód z najmu w wysokości 2.400 zł. Załóżmy również, że za sierpień i wrzesień br. najemca zapłaci czynsz dopiero 2 listopada 2021 r. W takiej sytuacji w sierpniu i wrześniu br. pani Jolanta nie uzyska przychodu z najmu, natomiast w listopadzie br. osiągnie przychód w wysokości 4.800 zł.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

autor: Agata Cieśla
Gazeta Podatkowa nr 44 (1815)