Kto daje i odbiera, płaci podatek do sprzedaży mieszkania

Częste jest, że rodzice w ramach darowizny przekazują swoim dzieciom nieruchomości, zwłaszcza domy i mieszkania. Ale zdarzają się i takie sytuacje, że z czasem zmieniają zdanie i żądają zwrotu przedmiotu darowizny. Kiedy już odzyskują lokal, decydują się na jego sprzedaż, uznając, że odzyskanie darowizny jest równoznaczne z przywróceniem posiadania, a więc z sytuacją, w której jakby darowizny w ogóle nie było. Tymczasem według fiskusa jest inaczej.

Taka właśnie sytuacja przydarzyła się podatniczce. W roku 2007 kupiła za 41 876 zł mieszkanie, które rok później w ramach darowizny przekazała swojemu synowi. Sama zaś zakupiła drugie mieszkanie - za ponad 84 tys. zł, które potem wyremontowała za dodatkowe 14 600 zł.

Jednak w lipcu zażądała od syna zwrotu przedmiotu darowizny (bo "był niewdzięcznikiem, jak napisała"), a po odzyskaniu mieszkania - ze względu na chorobę męża - sprzedała je za 145 tys. zł. Część tej kwoty - 49 tys. zł - przeznaczyła na kapitalny remont jeszcze innego lokalu, który zajmuje od 35 lat.

Podatniczka chciała się dowiedzieć, jak powinna liczyć dochód ze sprzedaży mieszkania - czy od wpływów powinna odliczyć kwotę wydaną na remont drugiego mieszkania, czy też jeszcze powinna je pomniejszyć o wydatki na zakup lokalu?

To, jak podatniczka chciała liczyć dochód ze sprzedaży lokalu, został opisany w dość niejasny sposób i zapewne fiskus w innym wypadku zażądałby wyjaśnień. Jednak, zdaniem przedstawicieli izby skarbowej, podatniczka źle interpretuje skutki prawne odebrania darowizny. I dlatego jej stanowisko zostało uznane za nieprawidłowe.

W rezultacie Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 12 stycznia tego roku (sygnatura ITPB2/415-942/15/BK) uznała, że kluczowe w sytuacji opisanej przed podatniczkę jest to, jakie skutki prawne ma odzyskanie darowizny. A więc odpowiedź na pytanie, czy w efekcie operacji stosunek prawny między stronami darowizny wygasł w taki sposób, jakby tego prezentu w ogóle nie było, czy też faktycznie darczyńca po prostu ponownie nabył mieszkanie?

Przedstawiciele izby skarbowej powołali się na art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego, według którego "przez odwołanie korzyść uzyskana z darowizny staje się od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie bezpodstawna i właśnie dlatego rodzi obowiązek zwrotu". I że z tego powodu nie można uznać, że po odwołaniu darowizny darczyńca staje się znowu właścicielem nieruchomości. A więc skutki prawne zwrotu darowizny nie cofają całej operacji, więc faktycznie mamy do czynienia z ponownym nabyciem.

A w tej sytuacji nie można wziąć pod uwagę kosztów nabycia mieszkania, bo przy odebraniu darowizny są one identyczne jak przy samej darowiźnie, a więc są to "uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn". Poza tym, do kosztów można zaliczyć wydatki związane z samą transakcją sprzedaży.

Jak więc widać, podatniczka nie mogła odliczyć kosztów nabycia mieszkania, bo z podatkowego punktu widzenia ich nie ma, ani też wydatku na remont innego mieszkania, jako że nie są to nakłady poniesione na zwiększenie wartości sprzedawanego lokalu.

Oczywiście, o ten ostatni wydatek można obniżyć wpływy z transakcji, jeśli chce się skorzystać z ulgi związanej z wydatkami na własne cele mieszkaniowe. Chodzi o to, że fiskus zwalnia z podatku, jeśli zadeklaruje się, że wpływy przeznaczy się na zakup innego mieszkania, a także remont.

Ale podatniczka stwierdziła, że nie jest zainteresowana skorzystaniem z tej ulg, bo jest emerytką i nie chce mieć zobowiązań w stosunku do urzędu skarbowego. W rezultacie pozbawiła się jedynej możliwości obniżenia podatku, jaki będzie musiała zapłacić od przychodów ze sprzedaży mieszkania, które odebrała synowi.

Marek Siudaj