Sprzedajemy dom, unikamy podatku

Ustawodawca zadecydował o zniesieniu tzw. ulgi meldunkowej, zastępując ją innym rozwiązaniem. Jednakże warto pamiętać, iż ulga meldunkowa będzie nadal mieć zastosowanie, lecz tylko w sytuacji, gdy nabycie zbywanej nieruchomości lub praw majątkowych z nią związanych miało miejsce w okresie między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. Istotny jest zatem moment nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego z nieruchomością związanego - a nie chwila samego zbycia.

Skorzystanie z dobrodziejstw ulgi meldunkowej, polegające na uniknięciu zapłaty 19 proc. podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest możliwe po spełnieniu pewnych warunków. Po pierwsze zbycie powinno dotyczyć budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego będącego odrębną nieruchomością lub udziału w takim lokalu, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Wynika z tego, że omawiana ulga nie obejmuje przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości gruntowych oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, a także przychodów z tytułu zbycia lokali użytkowych (czyli wykorzystywanych np. do prowadzenia sklepu albo zakładu fryzjerskiego).

Po drugie zbycie musi mieć charakter odpłatny, co oznacza, że następuje ono za zapłatą określonej kwoty (czyli na podstawie umowy sprzedaży) lub za odwrotnym przeniesieniem któregoś ze wspomnianych praw w drodze umowy zamiany. Można tu zastosować także inną umowę, nieprzewidzianą w Kodeksie cywilnym, lecz musi ona przewidywać, iż w zamian za przeniesienie któregoś z powyższych praw, nabywca otrzyma określoną sumę pieniężną lub ekwiwalent w postaci także któregoś ze wspomnianych praw. Bardzo istotnym warunkiem jest również to, że osoba chcąca skorzystać z ulgi meldunkowej musi być zameldowana w lokalu lub budynku - o którym mowa - na pobyt stały, przez okres nie krótszy niż 12 m-cy przed datą zbycia. Warto zwrócić uwagę, iż przepisy nie wymagają, aby podatnik w okresie zameldowania był właścicielem lokalu oraz by okres zameldowania bezpośrednio poprzedzał moment zbycia. Oznacza to, że ważniejsze jest, aby w ogóle być zameldowanym w danym lokalu lub budynku przez wskazany okres, niż to, w jakim okresie taki meldunek miał miejsce.

UWAGA! 14 dni na zeznanie

Poza powyższym ustawodawca nałożył na podatnika pewne obowiązki sprawozdawcze. Podatnik, który pragnie skorzystać z ulgi meldunkowej, ma obowiązek w nieprzekraczalnym terminie 14 dni, licząc od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złożyć w urzędzie skarbowym, właściwym dla swojego miejsca zamieszkania, oświadczenie o spełnianiu warunków do skorzystania ze zwolnienia. Brak złożenia takiego oświadczenia uniemożliwia skorzystanie z ulgi meldunkowej. Jest to najważniejszy warunek, który podatnik musi spełnić, gdyż wskazany termin 14 dni nie podlega przywróceniu.

Pieniądze na cele mieszkaniowe

Warto dodać, że obowiązująca od stycznia bieżącego roku znowelizowana ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wprowadziła zmiany w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dotychczasowa ulga, tzw. meldunkowa, została zastąpiona innym rozwiązaniem - ustawodawca zwolnił z opodatkowania dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomością, jeśli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód z tego zbycia zostanie przeznaczony na określone ustawą własne cele mieszkaniowe.

Innymi słowy, aby móc skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania środków pieniężnych, uzyskanych ze zbycia po 1 stycznia 2009 r. naszej nieruchomości lub praw majątkowych z nią związanych, należy w okresie najpóźniej 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, przeznaczyć uzyskane w ten sposób środki na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe. Dla opodatkowania przychodów z tego tytułu nie będzie miał zatem już znaczenia fakt zameldowania w mieszkaniu lub domu, które zmierzamy zbyć. Jest to istotne z tego względu, że kwestia meldunku niejednokrotnie budziła w przeszłości wątpliwości interpretacyjne, związane z momentem rozpoczęcia zamieszkiwania w danym lokalu bądź domu. Podkreślić raz jeszcze należy, że kwestia ulgi meldunkowej będzie mieć znaczenie przede wszystkim dla przychodów uzyskiwanych przy zbyciu nieruchomości nabytej - w okresie między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.

Ulga pobudzi rynek nieruchomości

Z drugiej strony wprowadzone przez ustawodawcę rozwiązanie, w pewnych warunkach, może okazać się mniej korzystne dla podatnika zbywającego nieruchomości lub prawo majątkowe, niż rozwiązanie w postaci ulgi meldunkowej. Oto bowiem podatnik zbywający nieruchomość bądź prawo majątkowe, uzyskane w ten sposób środki musi przeznaczyć koniecznie na cele związane z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych. Natomiast w przypadku ulgi meldunkowej uzyskane w powyższy sposób środki, mogą zostać przeznaczone na inne cele, np. na inwestycję w papiery wartościowe bądź rozpoczęcie prowadzenia własnej działalności gospodarczej. Sądzić zatem należy, iż nowa ulga może mieć pozytywny wpływ na rozwój rynku nieruchomości i budownictwa w Polsce.

Krystian Jarmuszkiewicz - ekspert ECDDP