Chętnych do najmu mieszkań będzie przybywać

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

- Jesteśmy na początku drogi. W mentalności Polaków własność jest wciąż przewagą. Ale im młodsze pokolenie, tym większym zmianom ulega to podejście. Młodzież zmienia perspektywy rynku deweloperskiego - mówiła podczas Forum Ekonomicznego w Karpaczu Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu, PFR Nieruchomości. Podkreślała, że ludzie są potrzebni tam, gdzie jest praca. Tymczasem własność sprawia, że wiążemy się z miejscem. Ci, którzy wchodzą w dorosłość, zaczynają doceniać zalety mobilności.

Rynek najmu instytucjonalnego jest u nas jeszcze w powijakach. Oferta w tym przypadku wynosi ok. 7,3 tys. mieszkań, podczas gdy w przypadku najmu prywatnego mówimy o ofercie na poziomie 1,2 mln lokali.

Wąchała-Malik zaznaczała, że profesjonalna firma zajmująca się wynajmem ma liczne przewagi nad prywatnym wynajmującym. Utrzymywała, że czynsz w takim przypadku jest niższy, bo nie generuje kosztów ukrytych. Profesjonalnie zarządza nieruchomością, oferuje serwis dostępny 24 godziny na dobę, zwalniając tym samym klienta z dodatkowych kosztów związanych z awariami itp.  

PFR Nieruchomości dysponuje zasobem 4 tys. mieszkań na wynajem. W puli Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju wynajętych jest 100 proc. mieszkań, a w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem 95 proc., co - jak tłumaczy prezes - jest związane z potrzebą dokonywania renowacji lokali po odchodzących klientach. Popyt więc jest, ale jak tłumaczyli podczas debaty inni uczestnicy dyskusji, o najmujących trzeba dziś jeszcze zabiegać.

Rynek jest w początkowym stadium rozwoju. To sprawia, że w Polsce pojawia się wiele funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Popyt na lokale i bez tego jest wysoki. A gdy uwzględnić rozwijający się sektor widać, że podaż nie nadąża z ofertą. To przekłada się na wzrost cen nieruchomości.

- Pojawiły się fundusze kupujące duże pakiety mieszkań choćby we Wrocławiu czy w Warszawie. Te mieszkania wypadają z oferty rynku pierwotnego. To jest dla nas poważny problem. Jeśli oferta mieszkań w Warszawie wynosi 10-12 tys., a prywatny podmiot kupi 1-2 tys. lokali, zaburza to rynek mieszkań pierwotnych, zmniejszając ofertę i generując wzrost cen - informował Tomasz Stoga z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Mamy problem z odtworzeniem bazy po sprzedanych mieszkaniach, a z drugiej strony mamy niestabilność związaną z galopującymi cenami. Nikt nie wie, po ile będziemy sprzedawali mieszkania za kilka miesięcy - dodał.

Przedstawiciele firm oferujących najem instytucjonalny utrzymywali jednak, że problemem jest niska dostępność gruntów, a nie zakupy funduszy. Przekonywali, że fundusze nie korzystają z bieżącej oferty deweloperskiej, tylko rezerwują sobie przyszłe projekty, przyspieszając ich realizację.

- Nikt nie wyciąga mieszkań z bieżącej oferty. Lokale sprzedają się często jeszcze przed wykopaniem dziury w ziemi. A fundusze zajmujące się najmem są zainteresowane całą inwestycją, nie udziałem w nieruchomości. Nie da się więc kupić czegoś, co jest w bieżące ofercie. Wyciągamy z przyszłej podaży. A nikt przecież nie wie, jaki rynek będzie w przyszłości - argumentował Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu, Vantage Development.

Vantage Development to deweloper, który buduje w dużych miastach w Polsce mieszkania na wynajem, ale także na sprzedaż. Akcjonariuszem firmy jest niemiecki podmiot, TAG Beteiligungs und Immobilienverwaltungs.

Pawlukowicz pytany o przenoszenie doświadczeń związanych z najmem profesjonalnym z rynku niemieckiego na polski podkreślał, że to dwa zupełnie różne przypadki. W całych Niemczech prawie 50 proc. ludzi mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, przy czym w dużych miastach odsetek ten wynosi aż 80 proc. - Tam najem jest naturalnym sposobem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, dlatego spółki nie prowadzą wielkiej kampanii marketingowej. To niemieccy klienci czekają na mieszkania, a nie odwrotnie - mówił.

W Polsce jest inaczej. - Nie jest łatwo, nie przebieramy w klientach, choć prowadzimy pewną selekcję. Sprawdzamy kryteria dochodowe, sprawdzamy, czy klientów stać na podpisanie umowy - wskazywał.

W Niemczech największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 3-4 pokojowe, w których rodziny mieszkają przez wiele lat, nawet 10-20. W Polsce klienci podpisują umowy najmu na krótszy czas - roku, dwóch, trzech. Oczywiście część z nich zostaje przedłużonych, ale z reguły jest to ograniczony odcinek czasu. Mieszkaniami na wynajem w Polsce najczęściej są zainteresowani łodzi ludzie w wieku 19-26 lat, którzy nie potrzebują dużych metraży.

Na razie fundusze budują mieszkania na wynajem w Polsce z reguły w dużych aglomeracjach. Wyjątkiem jest PFR, który wychodzi również z oferta do mniejszych miejscowości. - Mamy inwestycje w Kępnie, Kępicach, Wrześni, w Nowym Targu. Rozmawiamy z samorządami, nasz Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju podpisuje z nimi umowy o współpracy. Samorząd w takiej sytuacji partycypuje w przeprowadzeniu najmu - mówiła Krystyna Wąchała-Malik.

- Korzystamy z narzędzia dostępnego dla wszystkich: ustawy o pomocy państwa w pierwszych latach najmu. Przez piętnaście lat nasi najemcy mogą dostawać dopłaty do czynszu od 150 do nawet 800 zł miesięcznie. Wynajmujemy po cenach rynkowych ale jesteśmy konkurencyjni, bo korzystamy z narzędzi, jakie daje państwo - wyjaśniała.

Pawlukowicz informował, że zanim wynajem instytucjonalny pojawi się na szerszą skalę w mniejszych miejscowościach, musi upłyną trochę czasu. Wcześniej trzeba zbudować strukturę, produkt, procedury obliczone na większą skalę. - Kalkulowanie serwisu na 50 projektów w małym mieście oznacza, że cena najmu byłaby zabójcza. Trzeba najpierw stworzyć struktury w większych miastach, gdzie działa ekonomia wielkich liczb. Potem można sięgać do lokalnych mniejszych rynków - podkreślał.

Monika Borkowska