Ekspert: Nieruchomości mają jeszcze potencjał wzrostu
- Ceny mieszkań nie będą rosnąć do nieba. Ale szalejąca inflacja będzie je napędzać. W najbliższych latach mieszkania zdrożeją jeszcze o 20 proc. - mówił podczas XXX Forum Ekonomicznego w Karpaczu Bogusław Półtorak, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, który od lat bada polski rynek mieszkaniowy i nieruchomości komercyjnych.
- Rynek mieszkań jest niedowartościowany o ok. 20 proc. (...) W Polsce cena jednego metra kwadratowego mieszkania jest stosunkowo niska, jest jedną z najniższych w Europie. Wychodzi na to, że ma jeszcze duży potencjał wzrostu - powiedział Półtorak.
Mieszkania drożeją nieustannie od lat, a pandemia wzrost ich cen jeszcze przyspieszyła. Według danych NBP w I kwartale tego roku przeciętne ceny transakcyjne mieszkań kupowanych od deweloperów w 10 największych miastach w Polsce poszły w górę o 6,7 proc., a kupowanych na rynku wtórnym - o 7,8 proc.
Dlaczego mieszkania tak drożeją, zwłaszcza w czasie pandemii? Bo po jej wybuchu gwałtownie spadły stopy procentowe, a równocześnie wybuchła wysoka inflacja. Banki w związku ze spadkiem stóp obniżyły oprocentowanie depozytów niemal do zera, a inflacja dodatkowo zjada wartość oszczędności. Ludzie zastanawiają się, jak tę wartość uratować i kupują mieszkania, bo wierzą, że nieruchomości będą dalej drożeć.
Niektórzy ekonomiści już dziś ostrzegają, że mamy na rynku nieruchomości mieszkaniowych bańkę, taką jak w latach 2007-2008, kiedy ludzie od deweloperów kupowali nawet dziury w ziemi i brali na to wysokie kredyty we frankach. Czy mamy znowu do czynienia z taką sytuacją?
Bogusław Półtorak uważa, że jeszcze nie. Z kilku powodów. Pierwszym jest ten, że ceny mieszkań w Polsce mają jeszcze potencjał do wzrostu. Lodówki, pralki, smartfony w Polsce kosztują tyle samo, co np. w Niemczech, żywność jest trochę tańsza, usługi jeszcze tańsze, a mieszkania wciąż dużo tańsze.
Dlatego będą jeszcze drożeć.
Po drugie, choć banki udzielają rekordowe wartości kredytów hipotecznych, to sytuacja jest inna niż kilkanaście lat temu, kiedy mieszkania kupowano przede wszystkim na kredyt, i to we frankach. Teraz ok. 60 proc. mieszkań kupowanych jest za gotówkę - te z depozytów wycofywanych z banków.
Banki też nie szaleją z "przekredytowaniem" ludzi, jak to robiły kilkanaście lat temu. Zakupy za gotówkę powodują, że wciąż pod kontrolą pozostaje wielkość kredytu w relacji do wartości nieruchomości, czyli wskaźnik LTV. - LTV w Polsce spada - mówił Półtorak.
Ale to wszystko nie znaczy, że nic złego nie może się wydarzyć. Przede wszystkim wysoka i stale rosnąca inflacja będzie wymagać wcześniej czy później podwyżki stóp. Osoby, które kupiły mieszkanie na kredyt i teraz są już na granicy możliwości spłaty, mogą po prostu nie wytrzymać wysokości rat po podwyżce. Choć polskie banki wprowadziły kredyty hipoteczne o stałej stopie (za takie kredyty kupuje się mieszkania w większości krajów świata), nie cieszą się one zainteresowaniem klientów, bo są nieco droższe.
- Ci którzy biorą kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej mają się czego bać. Także osoby, które mogą mieć zagrożoną zdolność kredytową - mówił Bogusław Półtorak.
Dodał, że jeśli ktoś ma oszczędności lub też jego zdolność kredytowa jest "inflacjoodporna" (np. jego wynagrodzenie rośnie szybciej niż ceny), to w takich wypadkach kupienie mieszkania wcale nie jest błędem.
Jacek Ramotowski
